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DIYと賃貸経営を楽しんでいます
DIYレクチャー付き物件
20年前にリフォームした区分所有。
8年間住んでいただいた方が退去された。
きれいにお使いだったので、プチリフォームで次の方にお貸しできそう。

そこで今回は 「DIYレクチャー付き賃貸」 で募集中。
入居者さんにレクチャーさせていただきながら、お好みの部屋に仕上げていただこうというもの。
お好みのオリジナルな部屋で快適に生活していただき
長期ご入居いただこうという考えだ。

募集は 「エコーズ」
というシステムを使って行っている。
これは、大家が自分でポータルサイトへの投稿内容を作れるというもの。
また、SUUMOやat home・やHOME’Sへ必ず掲載される。
仲介業者さんにお願いしても思うような広告がされない。
そういう悩みが解消される。

しかし、なかなか反応がない。
ファミリータイプなので、DIYしようという人が少ないのかもしれない。
せっかくのチャンスなので、ノウハウをお伝えしていきたいとは思うが
どうしようかなと悩み中。

売却してもいいかなと思って、「仲介業者さん経由」で広告中。
https://www.kenbiya.com/pp1/f/fukuoka/kitakyushu-shi/2/re_2471417nmm/
DIYでリフォームしながら私のノウハウをお伝えできれば楽しいなと思う。
これから大家になりたい人にはいい物件となるかもしれない。

ちなみにこの物件、20年前に競売で購入。
図書館で本を読みながらDIYでリフォームした物件。
健美家コラムで書いた部屋だ。
そんな思い入れのある物件。
これから大家になろうという人には縁起のいい物件になるかも。
ちなみに
前回の家賃は64000円。
表面利回りだと20%
諸費用やリフォームで購入総額450万円とすれば、
家賃から経費を引いた正味の利回りは約13%が期待できる。
DIYのノウハウと、大家のノウハウが学べるいい物件になるかも。
なお、指値はお受けしていません。
玄関のCF貼り替え
ご入居9年目の区分マンション。
玄関のCFが一部剥がれている。
理由は、ドアの近くの部分が浮いて、次第に剥がれたようだ。
剥がれた部分はすり減ってなくなってゆく。
隅の仕上げが悪いとこうなる。

CFを剥がしてみた。
接着剤で貼ってあるが意外と簡単に剥がれる。
私は両面テープで貼るのが基本なので、これは業者の仕事だったというのがわかる。
両面テープでも、きちんと「継ぎ目」と「隅」を押さえればこんな風に剥げたりしない。
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CFを剥がしたあと。手前が剥がしたCF

うまくCFが剥がれたので、そのCFを型紙にして新しいCFを切る。
マスキングテープで仮止めするとずれずに切れる。
ちょっとした工夫が作業を効率的にする。
DIYはこういう工夫ができるようになると、早く美しくできる。
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床面のごみをとり、きれいにする。
切り取ったCFを玄関に敷いてみる。
位置が合うことを確認。
今回は防カビタイプのコーキングで貼ることにした。
CFに乗ったまま、半分くらいCFをめくる。
めくった部分の床にコーキングを塗る。
そのまま貼ってもいいが、ヘラである程度鳴らすと次の作業が楽だ。
塗った部分の床に静かにCFを載せ、隅がきちんと会うことを確認。
軽く押さえて、塗った側に乗り移る。

コーキングが付いていない部分のCFをめくり、コーキングを塗る。
そして、めくったCFを戻して軽く載せる。
隅が合うことを確認したら、全体を雑巾などで押さえていく。
隅の部分はクロス貼り用のローラーでしっかり押さえる。
ここがポイントだ。
隅がめくれないとはがれにくい。

CFの隅はクリアのコーキングでしっかり押さえる。
クリアだと、余分な部分が目立ちにくいのでマスキングしなくても気にならない。
隅をしっかり押さえることでめくれない。
これが重要。
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入居者さんに
「わあ、きれいになりました!」
と言われ嬉しくなる。
DIYは人に褒められると嬉しいし、正しい楽しみ方の一つだ(笑)
DIYで地域再生。DIYでやることで得られるメリット
地域再生では建物を改修することが多いと思う。
これをDIYでやることで多くのメリットが出てくる。

まずコスト削減だ。
私が大家になろうとしたとき、最初の問題が資金だった。
そこで、コスト削減のためにDIYをやった。
自分の時間はとられるが、費用は半分くらいになる。
費用が減るということは収支が良くなり、失敗のリスクを減らせる。
デメリットは、時間がかかること、仕上がりがプロに比べるとやや落ちることだろうか。

次のメリットは仲間ができることだ。
DIY体験会などを企画すれば参加者と仲良くなれる。
一緒に作業しながら話をして、いい情報が入ったり、ひらめきがあったりする。
この情報やひらめきで、企画がさらに素晴らしくなるチャンスがある。
楽しい思い出ができるし、素晴らしい友と出会えるかもしれない。

3つ目は体験会をすることで、宣伝になることだ。
その地域やプロジェクトに興味を持つ人が出てくるだろう。
そうすることで知名度がアップすれば、集客にも役立つ。
面白そうだな→行ってみよう→面白い。友達にも宣伝
という流れができるかもしれない。
体験会に来きてくれることで、飲食や宿泊で地域にお金が入る。

なによりも大きいのはDIYで愛着がわくことだ。
DIYで作ったものには愛着がわく。
もしかしたら
一緒にプロジェクトを進めよう
移住したい
そんな人が出てくるかもしれない。
DIYで地域再生。まずはグループ検討会でアイデアをまとめる
先日、寂れた温泉街を再生したいという青年と話をした。
私はそこへ2度ほど行ったことがある。
交通の便があまり良くない。
人が歩いていない。
崩れかけたような建物もある。
が、若者数人が再生を考えているという。

しかし、考えるだけではだめだ。
「計画」 を立て実践する必要がある。
思いだけでは再生は難しい。

じゃあ、どうするか?
まずは、 「興味のある人」 を集めてグループ検討会だ。
3~5人の複数のグループで案を検討する。
各グループごとに地域の特徴を考える。
・強みは何か
・昔、繁栄した理由は何か
・すたれた理由は何か
・今活かせる強みは何か
などを、皆で討議しまとめる。
まとめた結果をもとに、グループでアイデアを考える。

考えたアイデアを発表して、それに対して意見交換をする。
肯定的な意見交換をし
そのあとで、否定的な意見交換をしてアイデアを作りこむ。
収支を考えて、 「計画」 を作る。
利益が出るようなら実践に移す。
補助金等がないと利益が出ないようならあきらめたほうがいい。

グループ検討会は、エリア外からの参加があるといい。
違った観点からも考えることができるからだ。
地域にずっと住んでいる人は 「そんなの普通」 と思っていても
エリア外の人は 「そこがすごい」 と思う事は良くある話だから。
宿泊することで、地域が良く理解できたりする。

日程はこんな感じだろう。
初日午前中は、まずは現状把握。
現地を見て回る。できれば歩く。現地で昼食をとる。
午後からはグループで地域の特徴を考え 「アイデア案」 をサクッと作る。
夕食前に、 「アイデア案」 の発表会をし、意見交換をする。
夜は懇親会をして、意見交換、情報交換をする。
翌日は午前中に 「アイデア案」 を 「計画案」 に昇華させる。
午後は、発表会を行い、質疑応答を行う。

出来上がった 「計画案」 を参考にして
再生を 「推進する人」 が、収支を考えて 「計画」 を作る。
こういう手法をとれば、いろんな観点から考えられた計画が作れる。
壁の穴補修=簡易バージョン
壁にあいた穴。
あいたというか、自分であけてしまった。
下駄箱のドアの調整中にドアが外れ、壁に穴があいた。
ちょっとショック。
「まあいいや。ブログネタができた」と、ポジティブに考えることにした。
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穴に合うようなボードを入れて、パテを入れて仕上げる。
と新著
DIYの楽しみ方
には書いた。
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しかし、当日はパテがなかった。
パテを買いに行くのは面倒だし、時間もかかる。
そこで、違う方法を考えてみた。

ティッシュペーパーでふさげないか。
いや、無理でしょ。
ん?
こういう場合も「機能」から考える。
詰めてそれなりの硬さになるようにすればいい。
じゃあ、木工用ボンドで紙粘土みたいにできないか。
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小さく切ったティッシュペーパーにボンドを付けて水につける。
穴に丸い団子にしたものを数個押し込む。
ある程度形になったら、破れた石膏ボードの紙を貼る。
この上に、破れたクロスを貼って戻す。
クロスは水を付けて、伸びたころ合いを見て戻す。
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まあまあの仕上がり。
最後は、似た色のジョイントコークで仕上げる。
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まあ、こんな感じ。
下地がティッシュペーパーという「適当な仕上げ」なので、よく見るとわかる。

どこまで仕上げるか。
完璧を求めるなら「貼り替え」
手間をかけてもいいなら「DIYの楽しみ方」に書いたように「穴にボード入れてパテ仕上げ」
今回は妥協の「ティッシュペーパー」
まあまあの仕上がりなので良しとしよう。

DIYはどこまでやるかも自分で決められる。
手間の割にはきれいに仕上がったので、今回はこれで良し。

機能から考えて、やり方を考える。
DIYの楽しみ方の一つだ。