私の最初の物件、利回り５％でした。
でも、失敗ではありません。
その後家賃を３割アップして
今は経費を差し引いて手元にお金が残る　「実質の利回り」　は７％で
税引き前で毎月５万円を自動的に生み出しています。
この調子で３室のマンションを持てば、年金とほぼ同額です。

不動産経営の失敗とは
「借金を返せない事」
と私は考えます。

空室率を３割で計算し、
必要経費を差し引いた家賃収入で借入金を返済できるなら
失敗にはならないと思います。
また、空室率が３割を超えても、自己資金で返済ができるなら問題はありません。
どうしてもお金が返せないときは「相場価格」で売却もできます。

「年金の一部」的な考えであれば、
ファミリータイプのマンション（区分所有）から賃貸経営を始めるのが
リスクが少なく、手堅い手法です。

ワンルームは入退去が多いので、ファミリーがお勧めです。
最悪の場合はそこで暮らせばいいですから。