昨日は大切な友達の物件調査に同行してきた。
場所は筑豊。
駅から徒歩30分くらい。
近くには大学があり、飲食店やスーパーも徒歩圏にある。
２階建てで２DK６室、駐車場６台付き。
築３６年の軽量鉄骨造。
売り主希望価格は１２００万円。
現況は３室入居、家賃収入は月に９万円、現況表面利回り９％だ。
相場家賃で満室になれば１６％くらいになるだろうか。
下水道がなく、汲み取りで、簡易水洗便所にはなっている。
が、私の価値観では無理。

しかし、調べてみるとそのエリアは大学もあるのに下水がない。
簡易水洗であるだけでも入居が決まるエリアだという。
そんなエリアもあるんだと感心した。
自分の価値観だけで考えることの危うさを感じた。

建物は古いが、一流メーカーの施工でしっかりしている。
室内は多少の傾きはあるものの違和感はない。
立地もいいし駐車場もある。３点ユニットでもない。
ただ、外壁がみすぼらしい。
サイデイングが一部波打ってるし
雨漏りも一部にある。
しかし
しっかり愛を注げば家賃４万くらいイケそう。
そうなれば利回り２４％も期待できる。

指値ができるか聞いてみた。
つい最近、指値付きで申し込みがあったが
売り主は一歩も譲らず不成立だったという。

私は言った
銀行に預金しても金利のつかない時代に９％で回る物件。
手放さなくてもいいなという気持ちはわかります。
でも、外壁をこのままにしておくと後で修繕費がかかりますよね。
また、次の入居も決まりにくいですよね。
家賃を下げればせっかくの良い物件が荒れて行きますね。
オーナーさんの気持ちはわかりますよ。
ただ、この素敵な建物を大切に使わせていただく買主の立場で行くと
外壁補修に３００万くらいかかりますよね。
この建物を大切に使わせていただくためにはそれは必要ですね。
なので、買主の立場としてはもう少し安く買いたいんです。

それから２時間後
１０００万でいかがでしょうかと電話がかかってきた。
あとは大切な友達の判断次第だ。