メッセージで質問をいただいた。
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中身は収支シミュレーション。
12月5日の投稿

コツを教えてほしいというご相談。
コツねえ。
あったっけ？

収支計算なので、
淡々とやって
その結果の数字を見る。
それが受け入れられるかどうかを考える。

それだけ。
売り上げは少なめに計上して
支出は多めに計上する
それが理想。
でも、そうなると大赤字かも。
でも、その額がリスクとして負えるなら
買っても問題はない。

シミュレーションなので
実際とは一致しないことは多い。
しかしどういうリスクがあるかを考えることが重要だ。

例えば修繕費。
普通に考えると家賃の１０％程度は必要で
築古だと２０％くらいはかかる。
大家力が身に付けば安くすることができてくる。
修繕せずに放置すると
物件の価値が減っていく。
雨漏りを放置すると大変なことになる。

家賃だって変化する。
私は「退去したら家賃を上げる」
ということを理想としている。
防音性能を向上させたり
防犯カメラを付けたり
節水型のトイレを入れたり
いろいろ工夫する。
だから家賃は下がるという想定はしない。

そういう工夫も収支計算できる
まあ、妄想ともいえるかもしれないけど。
なので、シミュレーションでは
修繕費20％
家賃は期待家賃としてその地域の空室率を加味して考える。
これが一般的な人がやる姿だと思う。

普通にやればこれくらいの利益で
満室ならこれだけ儲かる
そんな計算。
で、それでもやるのかと考える。

５年後に２２．５万赤字がたまるけど
１５年後に借入金が返済出来て
そこからは年間１３３万ずつ入ってくる。
という結果となれば
じゃあ、あと２３万用意できるかを考える。
そんな感じかな。

シミュレーションのコツねえ。
出た数字をどう受け入れるか。
自分の定年や
子供の大学進学などと
どう組み合わせるか
ライフサイクルと一緒に考えることかなあ。

そうそう。
税金。
このシミュレーションでは税金は考えていない。
儲かると税金がかかってくる。
税金を払って収支が回るか考える。
それが一番のコツかもしれない。