築３０年近い物件でも活用できる高齢者向きアパート。
出口はどうするの？
という質問があった。

もちろん買うときには出口を考えることは重要だ。

築３０年で買って、さらに２０年使えば築５０年になる。
多くの人は建て替えを考えるだろう。
しかし、しっかりメンテナンスすれば使い続けられるはずだ。
建て替えなければお金もかからない。

そのためには修繕費をしっかり考えることが重要。
物件を買ったときに大規模修繕をすれば、家賃の８～１０％
購入時にあまり手をかけなければ、家賃の２０％を収支に計上する。
その修繕費でしっかりメンテナンスする。
しっかりメンテナンスすれば、木造だって長持ちする。
築５０年だって十分可能なはずだ。

築５０年を超える木造が多くないのは
社会的な理由ではないか。
・立地が良くなり平屋や２階建てでは効率が悪くなった
・街の開発・再開発による取り壊し
・ライフスタイル変化による間取りの陳腐化
・戦後の材料不足で、建物が粗悪だった
・木造は長持ちしないという思い込み
・スクラップ＆ビルドの風潮
・建てることだけが仕事な人たちの雇用確保
・古いものを大切にしない社会

また、使えないようなアパートは
・雨漏りで壁や柱が腐食→屋根・外壁
・不等沈下による傾き
・シロアリによる食害
・給排水管不良
・植物による被害
そんなところだろうか。

これらをしっかりメンテナンスすれば
木造だって長く使えるはずだ。
そうであれば、建て替えの話は出口戦略とは関係がないかもしれない。
既存建物を使い続けることで利益は増えてゆく。