長崎の知人に物件チェックを頼まれて
2棟の鉄骨造の建物を見てきました。
築40年と築37年。
旧耐震設計ですが、立地はよく、表面利回りは１０．２％と１４．０％。
2棟とも給排水管の交換は実施されていません。
漏水跡があちこちに見られました。
「大規模修繕の費用を見積もって、その分の値引き交渉を」
とアドバイスするつもりでしたが、
その前に売主希望価格での購入申し込みが入ったそうです。

天神から15分の駅から徒歩7分の物件。
表面利回り１１％で2年間の家賃保証付きでリフォーム済みといいます。
見積もりは「一式○○万円」。
案の定ひどいリフォームです。
クロスの柄が途中で変わったり、汚れたクロスが残っていたり。
CFシートも下地処理が甘くでこぼこです。すみっこが寸足らずで下地が見えてたりもします。
1階にはシロアリの食害や、漏水で壁が腐っている部屋もありました。
また、浴室の防水設計が甘く、バスタブでシャワーを浴びると階下へ漏水する状況です。
これらを修繕するとかなりの金額になります。

１０年くらい前に福岡市内で一棟物を検討したことがありました。
１億弱でした。
雨漏りがあるし、外壁はところどころ爆裂を起こし、一部は落下していました。
その物件、１２５００万で買った人がいました。
雨漏りと一部爆裂を修繕し
最近１５０００万で売却したようです。

こういう古くて利回りの低い物件、
私はこう呼びます。
ババ抜き。
最後に引いた人がアウトです。

「融資が付くから」物件を買ってキャピタルゲインを狙う。
それもいいけど、築古物件は必ず大規模修繕が必要になります。
九州でも物件価格は高騰しています。
大規模修繕を見越して物件を買わないと
ババを引きます。

いつまでもゆるい融資が続くとは思えないし、
破たん投資家が増えてくると
「セミナーで勉強」した「属性の良い人」たちが買わなくなります。

買うのは現金を持った人。
きっと高い値段では買ってくれません。