久々に不動産のお話。

不動産投資家と呼ばれる人には
物件を買って、物件価格が上がったら手放し
保有期間中の家賃と売却益をもって利益を確定する。
という手法をとる人がいる。
出口戦略というらしい。

これはこれでいいけど
ニワトリに例えると
金の卵を産むニワトリを食肉として食べるのと近い。
手放すと一時的に肉が手に入る。
が、金の卵は手に入らなくなる。
どこかの段階で利益を確定する。
それが投資というならそれもよい。

私は、投資家ではなく、
不動産　「経営」　派だ。
金の卵派だ。
不動産は安定した生活資金を得たいと思う。
だから、金の卵を産むニワトリは大切にしたい。

私にとっての出口戦略は相続だ。
子供たちが不動産経営をしたければ、経営を教えるし
その気がなければ、売却しやすい資産を残す。
アパートは不動産経営に興味がある息子に残し
売却しやすい区分所有は娘たちに譲り
オーナーチェンジや賃借人が出た時点で売却すればいい。

「利益を確定」するためには売却のコストがかかる。
持ってればその費用は掛からないし収入も継続する。
利回り１０％の物件を１０年保有すれば物件価値がゼロになったとしてトントン。
ゼロはありえないので、持ってた方が得。
１０年たてば投資回収が終わってるのでそこから先は丸儲け。

修繕費がかかる？
それはそうだろう。
修繕費は未来への投資だ。
家賃の２割も見れば十分だろう。
投資回収が終わったら余裕が出るはずだ。
しかも、大家力によってコストは削減できる。

もちろん
資産の組み換えや
経営方針の変更
その他の理由で売却するのはありだと思う。

ただ、
本に書いてあるから
で、売却するのではなく
自分の考えに合った経営が一番だと思う。

一時的に儲けるのが投資家。
継続的に儲けるのが不動産経営。
どのスタイルで行くのかをしっかり考える。
本に書いてあることを鵜呑みにするのではなく
自分のスタイルを考える。
それによって出口戦略は異なる。