「買いたい物件があるので、一緒に見てくれないか」
という依頼があった。

１件目は住宅街。交通アクセスも良いが、
接道がなく再築不可物件。
築５０年越えの木造戸建て。
雨漏りがあちこちに見られ、シロアリ被害も随所に。
雨漏りを止め
シロアリにやられた部分を取り換えれば再生は可能。
平屋なので、DIYでの再生も不可能ではない。
但し、業者さんにお願いするとかなりの金額となりそう。
仲介業者さんの話だと、新築を建てるより高くなるそうだ。
もし、将来、
隣地が買えて接道が確保できれば、建て替えも可能になるかも。
隣地の所有者は割と高齢なので、そんなに遠い夢ではないかも。
資金に余裕があって、宝くじ感覚で買うのならありかも。

２件目。
土地値で、上屋付きという感じの値付け。
地下鉄駅から徒歩１０分。
海も近い。
南側はお寺で、大きな桜の木がある。
花が咲くと見事だろう。
お寺なので将来的に建物が建つ可能性は高くなく
将来に向かって日照、借景は確保できそう。
建物はきれいだが、増築のため間取りは不便。
シェアハウスにして活用したいという。
シェアハウスにするには建築や消防との調整が必要となるが
面白いかもしれない。
本人もシェアハウスには興味があるというので
シェアハウスを経営している知人を紹介し、
具体的に進める方法を提案した。

３件目は３０００万円のアパート。
満室表面利回り７％。
現況年間収入は２１０万。
常時満室は難しいので稼働率９０％で考えると
年間収入は１８９万となる。
また、オペレーションコストを家賃の１割とみると
１８９万ー１８．９万≒１７０万。
購入経費を１０％とすれば購入金額は３３００万。
金利がゼロで３３００万を借りて２０年で返すとすれば
年間支払い１６５万円。
年間１７０万の収入に対して支払が１６５万。
築１０年を超えると、
設備の故障も出るし
そろそろ大規模修繕も必要。
他に資産がない人には厳しい数字だ。
本人は買い付けを入れたいと言ってたが
この利回りでは厳しいことを説明し、却下。

不動産投資、いろいろなスタイルがある。
自己資産、不動産にかけることができる時間など
自分にあったスタイルを検討することが大切だ。