知人の物件。
鉄筋コンクリートで築２２年。
そろそろ大規模修繕の時期なので、どこを修繕すればいいか見てほしいという。

私はマンション（区分所有）を９カ所持っていて、
そのうち７つの管理組合の大規模修繕で「修繕委員会」に参画してきた。
なので、多少の知識と経験がある。

物件を見て、アドバイスした後、
去年診断してもらったという、コンサル会社の修繕プランを見せてもらった。
まあ、確かにそれだけ修繕すればいいけど
そこまでしなくても・・・
そういう提案もあった。

業者さんは「立場」があり、「保証」なども付けたりするので、かなりの修繕範囲を提案しがちだ。
大家さんは、その中から
「今必要な修繕」
を、選んで、優先度をつける必要がある。

屋上からと考えられる漏水があった。
屋上を見ると、すでにほぼ限界の状態。
また、階段の排水路の付近の壁からも漏水があったので、
屋上防水＋排水路の防水
を最優先で行うことを提案した。

鉄筋コンクリートは使い方によっては１００年以上使える。
しかし、漏水等で鉄筋が錆びると爆裂を起こし、コンクリート片の落下に繋がる。
漏水はその他にも厄介な問題を起こす。
なので、建物を長く使うには「漏水」を減らすことが一番だと私は考えている。

知らない人も多いが、コンクリートは意外と水を通す。
防水が、鉄筋コンクリートの寿命を大きく左右することは間違いない事実と私は考えている。

横浜の「KN日本大通ビル」は、１９１１年の建築で、現在も使用されている。
一方で、メンテナンスの不十分なビルはかなり傷む。
有名な軍艦島のビルは１９１６年の建築と言われ、
KN日本大通ビルより、５年も新しい。
しかし、長い間メンテナンスされていないのでボロボロになっている。
これこそが、　
「メンテナンスで建物の寿命が決まる」
ことの証だと私は考えている。