知人に依頼されてアパート見てきた。
2000万円で全空１ｋ8戸
高齢者向きアパートとして満室にできれば
表面利回り１７％
実質で１３％くらいの物件。
建物は築30年越えだが、しっかりしている。
外壁塗装をやりかえれば見違えるようになる。
既存の駐車場は1台だが、レイアウト変更すれば2台可能。

近隣は開発が進んで
駅に近いところから畑が住宅に変わっている。
そんな感じの街。
物件周辺も開発が及んでいる。
駅からは徒歩20分弱。
バス停、スーパー、病院も徒歩5分くらいと近い。
利回りは高くないが暮らしやすそうな物件で
将来は土地として売っても高く売れるかもしれない。

周辺のアパートは満室のところもあれば
半分くらい空いているところもある。
当該物件は全空。
しかも、所有者は不動産会社（笑）
全室、そのまま募集が可能な状況。
要は大家力次第。
私が知人の立場だったら買う。
しかし、
あるんだねえ。
こんないい物件。

いい物件だけど
買うことが目的ではないよ。
高齢者向きアパートは事業だ。
本当に事業するかも含めて
もう一度よく考えよう
そう伝えた。

物件的には高齢者向きアパートにピッタリ。
だが、
買えば成功というわけにはいかない。
競争が激しいエリアで戦っていく勇気があるのか
そこが大切だ。

１０月３１日から２日間のDIY体験会。
https://www.facebook.com/events/898886280644929?__mref=mb
今回は四万十だ。
女性専用のゲストハウスなので
体験会は女性限定。
私は、女装で参加する
というわけではない。
講師の特権で男として参加(笑)

まあ、それは良いとして
作業内容が確定した。

今回の目的は
より快適なおしゃれな部屋にすること。
そこで、
畳を無垢のフローリングにして
壁に防音＆断熱を期待して石膏ボードを入れる。
石膏ボードの本来の目的は耐火性能の向上だ。
しかし、古い物件では防音や断熱が考慮されていないので
石膏ボードを入れることで若干だが、性能がアップする。
また、音の感じが少し柔らかくなる。
柱を隠すか残すかによって工程が変わる。
今回は２日間の体験会なので
柱は残して塗装することとした。

床は依頼者の希望で無垢のフローリング。
お気に入りの素材を使う。

体験会は作業効率より、学びを優先するので
２日間で全部をすることは難しい。
「こんな感じでやればできそう」
そういう結果にしたい。
で、考えたのが次の工程。

和室を洋風に＝ボード＆クロス張り＋畳をフローリングに＝
1日目
ＡＭ：柱ペンキ塗り１回目、作業台作成、ドア改善
ＰＭ：柱ペンキ塗り２回目、ボード張り＋パテ埋め１回目、柱ペンキ塗り３回目、
2日目
パテ埋め２回目、フローリング張り（部分施工）、クロス張り（部分施工）

資材、道具を打ち合わせて、前日までに揃えてもらうよう依頼中。
DIY、リフォームは事前の段取りも重要だ。

１０月３１日から２日間、四万十でDIY体験会します。
https://www.facebook.com/events/898886280644929

写真は空港から現地へ行く途中のもの。

今回は女子限定だそうで、ちょっとドキドキ。
物件はゲストハウスをやっているんで、旅行がてらいかがですか。
GOTOトラベルをうまく使えば、東京からでも３万円でいけそうです。

こちらの写真は現地のお部屋からの眺め。
自然が美しい。


今回リフォームするお部屋には悩ましい点があり
これをDIY体験会で改善する。
住みやすいお部屋になる予定。
移住には住みやすいお部屋が重要だ。

この取り組み
地域おこしに繋がらないかと考えている。
地域の空き家をDIY体験会で再生。
体験会で地域を訪れた人が、飲食や宿泊、観光で地域にお金を落とす。
気に入った家が見つかればDIYで再生。
そして移住。

DIYで地域おこし。
そんな流れにつながるといいなあと思っている。

４日はDIY体験会で、解体をやってきた。
解体は単にぶっ壊すだけではない。
職人さんとの対話だ。

今回の職人さんもいい仕事してた。
それは解体が困難なことを意味する。
今回はできるだけ再利用したいというご希望。
再利用するには慎重な解体が必要となる。
職人さんが作ったであろう手順を考え
逆の手順で解体する



掃き出しのサッシは再利用したいというので、解体の方法を慎重に考える。
まずはサッシを外す。
サッシが簡単に外れないよう留めている場所があるので、それを外す。
今回はサッシに外し方が書いてあった。
外し方が書いていない場合、ねじを探す。
ねじを外せばとれるようになっているケースが多い。

問題はサッシの枠。
枠は釘やねじで防水シートの上から柱に留めているはず。
そのあとにサイディングを施工したはず。
サイディングを外す。
枠は釘で留めてあった。
下部と横のくぎは抜けた。
しかし、上側は狭くてくぎぬきが入らない。
仕方ないので、枠を止めてある柱ごと外すことにした。

柱を外すには、柱を設置した順番を考える必要がある。
天井を解体して、柱の上部がどうなっているか確認。
枠を留めている柱には、構造的に力がかからないことを確認。
横の柱を撤去。
枠の下は大きな柱が横になっていて
それは枠の裏からビスで留めていることを確認。
枠を取らないとビスは緩められない。

DIYは機能から考える。
枠の下の柱を取りたい。
ビスで大きな柱に留まっている。
大きな柱は現況では取れない。
ビスの留める機能を撤去したい。
じゃあ、ビスを切ろう。
ビスは小さな木片を介して大きな柱に留めてあった。
木片を壊してビスをむき出しにする。
ビスを切って下部をフリーに。

上部の柱は、別の柱にビス留めしてたのでそれを外す。
この結果、上部と下部の柱を付けたまま枠が取れた。
あとは、枠を留めている釘を外すだけ。

無事に、きれいに解体できた。
枠の再利用も問題がない。

解体は作った時と逆の手順で解体。
うまくいかないときは機能で考える。
こうすることで何とか成功。

それにしても、再利用するための解体は時間がかかる。
しかし、時を超えた職人さんとの会話は楽しかった。

今日は宗像のマンション管理組合の臨時総会。
総会の内容は
・積み立て火災保険を掛け捨てに変更。
・主保険金額を下げる
・免責ゼロにする

という。
確かに保険料は安くなるが
地震の場合、損害額に届くのか心配だ。
免ゼロでないと保険請求がしにくいというが
これって、保険乱用が心配だ。
やばいねえ。
無関心な人が多いので
理事長の独裁が容易に可能だ。

そうは思っても、頑張ってみた。
・主保険金額を下げれば保険料が安くなる
・免責ゼロは保険金全額を受け取れるのでいい。
・保険がどんどん使える。
という、保険代理店の主張に対し
・主保険金額を下げすぎると、地震被害が補填されない可能性がある。旧耐震で容積率オーバーの建物なのでこれはやばい。
・保険を使うと次回更新に不利
・一部の人がどんどん使うと大変なことになる。その結果保険契約を拒否された事例がある
・既存の保険代理店からも話を聞いて判断すべき
などを主張し、
出席者７名中５名の賛同を得た。

しかし、事前配布資料に
・免責ゼロでない＝不利な契約だ
・主保険金額が高すぎ。
・保険料が年間１０万円安くなる
と書いてある。
そんな資料を見ると
多くの人は、賛成や理事長に委任となる。

総会で反論して、出席者の5/7の同意を勝ち取ったが
委任状が過半数を占めているので
結果は委任状の勝ち。
理事長の思うつぼとなった。

この理事長、以前、管理会社と契約を結ばず、総会決議事項を無視。
管理業務は停滞した。
理事長解任臨時総会を開こうとしたときに
「名誉棄損で訴える」
と、弁護士を通じて申し入れたそうだ。
そこで、多くの人は心が折れた。
結果、臨時総会は開かれなかった。
そして、今回の保険騒動。

帰りに出席者の４名が
マンションを乗っ取られそうな感じ。
そう言っていた。