高齢者にご入居いただくときに一番気になるのが孤独死ではないか。
「孤独死」をどう定義するかによって話は大きく変わる。
亡くなった瞬間に誰もそばにいなければ孤独死というなら、これは防ぐのは難しい。

しかし大家にとって問題なのは
「特殊清掃が必要な状態で発見されること」ではないか。
孤独死を「特殊清掃が必要な状態での発見」と定義するなら、これはある程度防げる。

コミュニティを作って、毎日声掛けすればよい。
しかし、これはなかなか大変だ。

確実なのは「介護事業者との連携」だ。
介護事業者は高齢者の健康管理をしっかり行う。
デイサービスでは、血圧、脈拍、体温を測って、会話して体調を確認する。
入浴時にもしっかり観察する。
そして体調が悪ければ医者の受診を勧める。
これにより、部屋の中で亡くなる可能性は格段に低くなる。
また、週に2回介護サービスを受けるならば、最悪４日以内で発見される。
４日以内なら、特殊清掃は必要ないかもしれない。
介護事業者と連携すれば、孤独死問題はほぼ解決できるはずだ。

では、介護サービスを受けていない人はどうするか？
これは宅配の弁当、牛乳、乳酸菌飲料などを週に２回使い、
異常時は連絡してもらうようにすればいい。
実際に宅配弁当で早期発見された事例は多い。
費用負担は誰がするかという問題はあるが
長期入居が狙えて、効率的な賃貸経営ができることを考えれば、
大家が負担してもいいと思う。
そうすれば、入居者さんも喜んでくれるし、良好な関係ができて、楽ちん大家になれる。

もう一つは、機械による見守りだ。
私の知る限りで
ポットや、メーター、センサー、電球による見守りがある。
現時点で最も現実的で、コストもリーズナブルなもの
それはドアにセンサーを付けて見守る方法じゃないかと考えている。
ドアの開閉がない場合は、防犯カメラで確認する。
これにより、かなり防げるのではないかと考えている。

札幌のベンチャー企業、Gugenkaで
貼るだけ！ドアカウンター
というものがある。
ちょうどいま、月額５００円で３か月間の
「モニター募集」
をしているので
限定１０台だが興味のある人は試してみてはいかがだろうか。

大家にとって孤独死は深刻な問題だ。
発見が遅れ、特殊清掃が必要になると大きな出費となるし、家賃も下げざるを得なくなる。
また、とあるサイトに「孤独死のあったアパート」と、掲載されればイメージもダウンする。

この問題を回避するには、
お亡くなりになってから発見までの時間を短くすることが重要だ。
そのために、センサー等で室内の人が動いているかを監視するシステムが数々考案されている。
一定時間、動きがなければメールや電話で通知するものが多い。
また、訪問して確認するサービスもある。
しかし、私の知る範囲ではかなり高額だ。

最近注目を浴びているのが、
電灯が一定時間点かなければメールを送るというもの。
他のサービスに比べると割安だ。

トイレは多くの人が必ず1日に1回は使う。
でも、高齢者の中にはトイレに入るときに電気を点けない人もいる。
あるいは、ポータブルトイレを使う人もいる。
こういう場合はトイレの電灯は作動しないだろう。
結果として、必要のない「一定時間点灯していません」メールが必要以上に来るかもしれない。

玄関のドアに開閉のセンサーを付けて見守ろうというシステムがある。
これだと、出入りは確実に確認できる。
最後のドア開閉から一定時間が過ぎた場合でも
中に人がいないことを確認できれば、特殊清掃の観点からは有効だ。
現時点では、最も費用対効果の良い孤独死防止システムかもしれない。
ちょっと試してみたい。

1月21日に
「賃貸業界における高齢者問題を考える」
というテーマでシンポジウムを行います。
あやちゃん先生こと太田垣章子さん
助けてクマさんこと熊切伸英さん
の３人でトークします。
若干席が残っているようです。
お時間のある方は是非いらしてください。

昨日は大切な友達の物件調査に同行してきた。
場所は筑豊。
駅から徒歩30分くらい。
近くには大学があり、飲食店やスーパーも徒歩圏にある。
２階建てで２DK６室、駐車場６台付き。
築３６年の軽量鉄骨造。
売り主希望価格は１２００万円。
現況は３室入居、家賃収入は月に９万円、現況表面利回り９％だ。
相場家賃で満室になれば１６％くらいになるだろうか。
下水道がなく、汲み取りで、簡易水洗便所にはなっている。
が、私の価値観では無理。

しかし、調べてみるとそのエリアは大学もあるのに下水がない。
簡易水洗であるだけでも入居が決まるエリアだという。
そんなエリアもあるんだと感心した。
自分の価値観だけで考えることの危うさを感じた。

建物は古いが、一流メーカーの施工でしっかりしている。
室内は多少の傾きはあるものの違和感はない。
立地もいいし駐車場もある。３点ユニットでもない。
ただ、外壁がみすぼらしい。
サイデイングが一部波打ってるし
雨漏りも一部にある。
しかし
しっかり愛を注げば家賃４万くらいイケそう。
そうなれば利回り２４％も期待できる。

指値ができるか聞いてみた。
つい最近、指値付きで申し込みがあったが
売り主は一歩も譲らず不成立だったという。

私は言った
銀行に預金しても金利のつかない時代に９％で回る物件。
手放さなくてもいいなという気持ちはわかります。
でも、外壁をこのままにしておくと後で修繕費がかかりますよね。
また、次の入居も決まりにくいですよね。
家賃を下げればせっかくの良い物件が荒れて行きますね。
オーナーさんの気持ちはわかりますよ。
ただ、この素敵な建物を大切に使わせていただく買主の立場で行くと
外壁補修に３００万くらいかかりますよね。
この建物を大切に使わせていただくためにはそれは必要ですね。
なので、買主の立場としてはもう少し安く買いたいんです。

それから２時間後
１０００万でいかがでしょうかと電話がかかってきた。
あとは大切な友達の判断次第だ。

２年前に書いた
多世代居住で利回り30%! 高齢者向きアパート経営法
アマゾンの順位を見た。
11位と健闘している。
時々、気になってみている(笑)

２４件の書評をいただいている。
☆を５つくれた人が７割も！
ありがたいねえ。

でも１つの人が１割。
くだらん本だと人に知らせたかったのだろう。
当たり前のこと、私は知ってるよ。買って後悔。
とか
介護業者に頭を下げよの内容。さらに頭を使え
なんて意見。
謙虚に、参考にさせていただこう。

一方でうれしい書評がたくさん。
参考になるとか
社会的意義があるとか
バリアありーがいいとか
起業のお手本だとか
愛があるとか
照れますばい。

で、本を買おうかどうか悩んでおられる方へ
ノウハウの一部は
健美家コラム
に書いています。
こっちはタダでご覧いただけます