私は「ミラサポ専門家派遣」という国の制度で高齢者向きアパートの立ち上げをご支援している。
その中の一人が「高齢者向きルームシェア」という形で、戸建てを使った高齢者向きの賃貸を始めることとなった。
URのルームシェアは、シェアハウスではないので、寄宿舎への用途変更は不要だ。
また、URのホームページにはハウスシェアリングとは「単身高齢者等が友人と互いに協力し合って共同で生活したいという居住ニーズが実現できるよう、友人等と同居いただける制度」と書いてある。

これを準用したものが「高齢者向きルームシェア」だ。
戸建てを活用し、１階を高齢者、２階は高齢者でない人に住んでもらおうというもの。
もし、ワーキングマザーが住めば、残業で遅くなっても安心かもしれない。
また、都合の良い時間に共用部の清掃等をすれば収入も期待できる。
高齢者も若い世代と接触することで幸せを感じれるかもしれない。
このシステムがうまくいけば、空き家問題の有効な解決手段になる。

11月17日　高齢者向きルームシェア完成見学会＆セミナーをすることとなった。
場所は神戸市垂水区。
当日は、３つのグループに分けて見学会をする。
ランチ会と懇親会も企画。
参加希望の方は参加パターンを選んで、メッセージをください。
＜参加種別＞
①ランチ会
②セミナー
③懇親会
参加種別は参加するものをすべて書いてください。
例えば、全部参加するときは①②③でお願いします
日時：１１月１７日１４時～１６時３０分
場所：セミナー会場　レンタルスペースねこ
神戸市垂水区歌敷山3-6-19
https://www.instabase.jp/space/338877439
内容：
12：30～12：50　見学会（１班）
13：00～14：00　ランチ会
14：00～14：20　見学会（２班）
14：30～15：00　高齢者向きルームシェアとは　主宰者赤尾
15：00～15：30　ルームシェアに当たって行政と打ち合わせた内容　ルームシェアオーナー
15：30～16：00　介護事業者から見た高齢者向きアパート　西宮の介護事業者さん
16：00～16：30　見学会（３班）　と　質疑応答
懇親会は17：00から垂水駅周辺で実施
定員：３０名
参加費：ランチ会1000円、セミナ3000円、懇親会4000円

先日の台風。
恐ろしいスペックだった。
かなり被害も出た。
でも、私が心配してた「首都沈没」にならなくてよかった。

首都沈没という最悪のシナリオ。
それはこうだ。

大雨により河川が増水。
支流の川から本流への排水がおぼつかない。
ポンプで放流している。
そこへ停電。
ポンプは止まり、支流が氾濫。
氾濫した水は低い土地へ。
低い土地が水に飲みこまれる。
下水も逆流を始める。
そして水は地下鉄の階段から駅に流れ込む。
水は改札を通って地下トンネルへ。
線路伝いにより低い駅へと向かう。
トンネルに入った水のせいで、あちこちで停電。
もはやなすすべはない。
より低い駅からは改札や換気口を通って地上へ水が噴き出す。
想定外の水の動きに海抜数メートル地帯は浸水。
そして新たな停電が発生。
排水手段を失った街は水没。

台風が去っても
上流からの水は流れ続ける。
ポンプが水に浸かったので
復旧に向けた排水すら行えない。
取り残された人を救おうとするが
あまりに多すぎて作業が進まない。

そんな恐ろしい事態になるのではないかと思ってたが、ならなくてよかった。
これを防ぐポイントは、
①主要ポンプは緊急発電装置を設置。浸水してもポンプが止まらないようにする。
②地下トンネルに浸水した時に隣の駅に被害が及ばないよう、止水扉を幾重にも用意する。
③建物の屋上には雨水をためる設備を設置する。これは、トイレの水などに利用する。
などの手法が考えられる。

一番望ましいのは、低い土地に主要な設備を設置しないことだ。
新幹線の基地が冠水した。
これなどは、事前に想定できていれば無駄な被害を出さずに済んだかもしれない。
やむを得ない時は、高架の線路に電車を移動させるなどが検討されていたら被害は少なかっただろう。

後から言うのは簡単だけど
ちょっとした工夫が災害被害を減らせる。
そう思う。

堤防をしっかり作っても
水は低いところへ流れる。
永遠の摂理だ。

立地が悪くても、高齢者を取り込むことで高利回りが可能になる高齢者向きアパート。
でも、立地が悪ければ出口が取れないんじゃないの？
売れなくて儲からないんじゃないの？
そういう質問がありました。

考えてみましょう。
超一等地で、利回り５％の物件があったとします。
分かりやすく考えるために、１千万円の物件だったとします。
単純に考えると年間賃料は５０万円、２0年で１０００万円です。
仮に土地が２倍で売れたとして１０００万円の利益。
諸経費、税金を考えなければ
家賃で１０００万円、売却で１０００万円、合計２０００万円の利益。

高齢者向きアパート、１０００万円の物件だとします。
立地が悪くて将来は売れずにゼロ円になる土地だとします。
でも、利回りが２０％とします。
単純に考えると年間賃料は２００万円、２０年で４０００万円です。
仮に土地が０円で売れたとして１０００万円の損失。
諸経費、税金を考えなければ
家賃で４０００万円、売却で－１０００万円、合計３０００万円の利益。

高齢者向きアパートのほうが利益額は大きくなります。
同額の利益を超一等地で得ようとすれば利回りは１０％必要です。

何をもって出口というかによりますが
不動産を購入して、家賃収入を得て、処分して利益を確定する。
そういう考えであれば、
「超一等地」よりも
「不便な場所」でも高齢者向きアパートのほうが有利です

さらに
立地がいいからと言ってこれからも地価がどんどん上がるかどうかは微妙。
ちなみに
東京都財務局地価公示区市町村別用途別平均価格の推移によると
平成１１年から平成３１年の２０間に、２３特別区　商業地が、１．８倍、全用途１．９倍になっています。
２３区であってもこの２０年で２倍にはなっていません。

考え方はいろいろありますが、
土地の値上がりを期待するより、利益が出て堅実
なのが高齢者向きアパートではないでしょうか。

高齢者向きアパートは不人気な物件を活用するスキームだ。
１階は高齢者に住んでもらい
２階は高齢者以外に住んでもらい、家賃の適正化と安定収入を得ようというもの。
そして入居さんの幸せを通じて社会貢献しようというもの。
そのためには、事前営業も含め、しっかり努力しようというもの。

先日質問があった。
不人気な物件だから２階は入居が難しいんじゃないの？
う～ん。
いい質問だねえ。
不人気＝ダメ。
そう考える人はしないほうがいい。

不人気物件であっても、入居者は確保できる。
仮に２階建て全１０室のアパートとしよう。
不人気だから１０室を埋めるのは難しい。
確かにそうかもしれない。

でも、１階が高齢者で満室になれば
２階の残り５室を埋めればいい。
仮に１０室の満室は難しいとしても
その半分であれば、難易度は半分。
そして、不人気な１階は高齢者が入るので
残りは人気のある２階。
だから、比較的埋めやすい。
そう考えるのが大家ではないかな？
そして努力して工夫する。
それが大切。
それを実現するのが大家力だ。

不人気物件はやっぱり不人気。
そう考える人はやらないほうがいいかもしれない。
私は、物件を買えばそれでいい。
そういう考えはどうかと思う。
新築を建てても、
やがて古くなる。
不人気になるかもしれない。

大家は努力が必要。
工夫して、入居者さんに選んでもらう。
そして長期入居を図る。
そういう考えができるのが大家力だと考える。

なので、不人気物件は無理。
そう考える人は高齢者向きアパートはしないほうがいい。
たぶん、アパート経営もしないほうがいいかも(笑)

なぜならば、
新築は一年たてば中古。
やがては築古になるし
最新設備もすぐに陳腐化する。
大家は不労所得。
違いますよ。
苦労所得ですよ。

９月３０日に退去があって
満室大家の座から引きずり降ろされた。
昨日、申し込みがあって１２日入居になった。
満室大家復活！

で、今日は入居の準備をしてきた。
まずは、鍵交換。
室内側の操作レバーのねじを外す。

ねじを外すと、外側のカギをさす部分が外れる。

新しいものを取り付ける

ねじは締めすぎると開閉が重くなるので、ほどほどに。
ドアの外に回り、シリンダーの外側部分を軽く回して固定する。


慣れたら３分くらいでできる。
今回はディンプルキーのタイプで約５千円。
私は、入居者さんの安全を願って、原則としてディンプルキーを使う。

床にワックスを掛けようとしたら、一部にめくれを発見。

ボンドを付けるために、隙間を広げる。

隙間にカッターの刃を入れて、隙間を広げ、たっぷりボンドを入れる

ボンドが固まるまで重しを載せる。
今回は工具箱を使った。


仕上がりはこんな感じ

あとは掃除をして、ワックスをかけておしまい。
１Kは楽でいい。

しかし、なかなか空室が出ないし
空室が出てもすぐ決まる。
DIYするチャンスがあまりない。
う～ん。
ぜいたくな悩み(笑)

あ～あ。
満室経営が消えた涙
満室大家という甘美な言葉がつかえないのが悲しい。

クロスに破れと穴があったので補修。

まずは、押しピンの穴。


たくさん穴があいている。
ジョイントコークの似た色を塗り穴を埋める。
そのあとすぐに、濡れたタオルで余分な部分をふき取るだけ。


もうわからない。
写真が下手だけど(笑)

次がはがれ
何かに引っ掛けたんだろうな。


これもジョイントコークで直す。
まずは開いて、水に湿らせる。
ここがポイント


湿らせることで延びて、クロスを張ったときと同じ状況になる。
あとは、ジョイントコークでくっつける


完璧だねえ～

そう思うのは私だけ？
まあ、自己満足がDIYだねえ。