１５年前に張ったクッションフロア。
デイサービスの床だ。
車いすも通るので、結構酷使される。
１５年たってさすがにめくれてきた。
プロはこういうことにならないよう接着剤を使うのだろう。
継ぎ目の処理も甘かった。
もっとしっかりシームシーラーを打つべきだった。

しかし、DIYなので、めくれたら張りなおせばいい。
両面テープなのではがすのは容易だ。

最初はめくれた部分の左右２０ｃｍを剥がして、張りなおそうとした。
が、テープで仮補修していたので、テープを剥がすとテープの跡が汚い。
マイペット、ママレモンで掃除するが、テープ跡がなかなか取れない。
面倒なので、部分的に張りなおすこととした。



まずは、既存のクッションフロア（CF)の上に新しいCFを置いて型どりをする。
新しいCFの上からカッターを入れ
下の既存のCFまで合わせて切る。
こうすれば、継ぎ目がきれいにつながる。


剥がすとこんな感じ。
両面テープはほぼ接着力を失っている。
青く残ってるのが接着成分。
残っているところも接着力は弱く、切り取った部分は簡単にはがれた。
新しい両面テープを張る。


CFの継ぎ目部分に両面テープが来るように張る。
写真うえのほうはセオリー通りにしなかったらどうなるか試そうと
あえて横向きだけとした。
結果は
継ぎ目部分が少し浮いた感じになってしまった
やっぱりセオリー通りがよかった。


完成写真。

似たような柄だけど
日焼けしてないので、結構目立つ(笑)
これであと１０年使えるかな。

１２年くらい前、自治会長をやってた頃の話。
「子供が危ないので、フェンスを作ってください」
３０才くらいのお母さんから
そういう意見があった。

場所は公園前の歩道。
公園は時速４０キロ制限の片側一車線道路に面している。
公園出口前は幅３ｍくらいの歩道。
歩道の車道側に１ｍくらいのツツジの植え込みがあり、車道になる。
３０ｍ離れたところに横断歩道がある。
女性によると
「子供たちが植え込みをかき分けて車道に出るので危険」
だという。
植え込みがあるから普通は車道に出ないでしょう
というと
「植え込みだと子供がかきわけて通るので危険」
だという。

子供には、横断歩道を渡るように教えたらいかがですか
というと
「子供を危険から守るのが親の仕事だ」
という。

子供がかわいかったら、危険を避けるように教えたほうが良くないですか
たとえば、道路を渡るときは横断歩道を渡るように教えてはいかがですか
というと
「危ないとわかっているところを放置するわけにはいかない」
という。
その理論で行くと、全ての道にフェンスが必要です。事実上は無理でしょ？
子供に危険を教えたほうが良くないですか？
といっても納得してくれなかった。
結局、多数決でその案は否定された。

道路を渡るときはきちんと左右を確認して渡りなさい。
そういうふうに子供には言い聞かせたほうが実務的だ。
ハードで物理的に守ることは否定しない。
その上で
子供には、「危険予知」を教える。
もし、ちゃんと子供にそう教えて
子供がそれを守ってたら
事故は減るはずだ。

横断歩道は歩行者優先だ
そう教えるより
横断歩道でも変な車が来るかもしれないから左右を確認しなさい。
そう教えたほうがいいのではないか。
権利を教えるだけでは子供は守れない。
そう思うのは私だけだろうか。

交差点の左端で止まっている車がいた。
よく見ると、縁石をまたいで止まっている。
歩道と車道を仕切る縁石で、縁石の左右の歩道と車道は同じ高さ。
仕切りの縁石をまたいでしまい、車の底が当たって動けなくなっていた。
いわゆるカメ状態だ。

車の下の状況を確認。
車体の底部の一部が縁石の上部に接触している。
縁石は前にも後ろにも５ｍくらいの長さがある。
このままだとバックすることも前に行くことも危険だ。

ここでDIY魂炸裂。
機能から考える。
縁石に沿って動くと損傷が大きくなる
戻るにしても傷が増える。
あるいはレッカーが必要になるかもしれない。

じゃあ、縁石を乗り越えたらどうか？
そうすれば、カメになる心配はない。

じゃあ、どうするか？
車輪をあげればいい。

じゃあどうするか？
タイヤの下に何かをかませればいい。

うまい具合に木切れがあった。
その木切れを前輪の直前に置き
まずは木切れに載り、車体底部の接触を解放。
木切れから縁石に乗り移る。
そのあとはゆるかに縁石から降りる。
木切れに載る１～２センチは底部が縁石にこするかもしれないけど
今当たっている部分は一箇所だけ。

木切れを置いて
ハンドルを目いっぱい縁石方向に切る。
タイヤと縁石の摩擦も期待できるので容易に木切れに載れるはず。
車体はほぼ縁石に擦らないはず。

緩やかにアクセルを踏む。
カツ
ほんの一瞬だけ音がした。

車を降りて状況を確認。
前輪は見事に縁石の上。
そのまま縁石を降りても他の部分が当たらないことを確認。
縁石に対して緩やかな角度にハンドルを切って
緩やかに前に進む。
大きな衝撃もなく縁石を降りた。

う～ん。
大したもんだよカエルのしょんべん（寅さん風に）

木切れでカメの救出成功。
ボデイの下まわりを目視で点検。
軽い傷だけで済んでいた。

で、助けたカメは喜んで
竜宮城に連れていってくれた。
私はそこでマドンナと幸せに暮らしましたとさ。

とはならなかったけど
救出成功。
名前も言わずに去る男。
吾ながらカッコよかった～
DIYで鍛えた
「機能から考えること」
大切だ。

小規模介護事業者。
多くは　「利用者さんのため」　に細々と頑張っている。
細々とやるので、効率が悪く、総務や経理を考えるとその経営は厳しい。
しかし、顔の見えるサービスが提供できる。
利用者さん、そしてご家族の笑顔が見える。
それが彼らの誇りであり、喜びだ。

例えばデイサービス。
規模が大きくなると
「デイに行っても、ただ座っているだけ」
そういう気弱な利用者さんがいたりする。
こういう人は小規模デイに行くとお話ができるので
デイが生きがいになる。
その姿を見て、家族も幸せを感じることができる。

しかし、小規模デイは年中無休という形がとりにくい。
「顔の見えるサービス」では、土曜日もスタッフを働かせるのは困難だ。
人員が確保できず、土曜日が休みだったりする。
大きなところは、土曜日も営業できたりする。

高額なリハビリマシンを持つデイは強い。
マシンでリハビリといえばだれもがすごいと思う。
が、毎日だと利用者は疲れるので
ほかの日は顔の見えるサービスが良かったりする。

そこで、平日は小規模デイ
土曜日は大規模デイを利用したりする。
あるいはマシンリハと心のケアを併用する。
すなわち、2か所のデイを利用する。

しかし、市町村の　「独断」　で、
２か所のデイ利用は禁止
といったことも可能だ。

そうすると、家族としては
土曜日も「預かってくれる」デイに行かせたくなる。
デイは高齢者を預かるところではないが、家族から見るとこうなる。
ところが、高齢者からすると
毎日「座りに行くだけ」となり、生きがいがなくなってしまう。

２か所のデイに行っても、大きな問題はないと思う。
でも、それを禁止する市町村がある。
困るのは「利用者本人」と「小規模事業者」だ。
ところが、利用者本人は
「お世話になってるので、文句を言ってはいけない」
小規模事業者は
「お上に逆らうと、指導が厳しくなる」
と、両者泣き寝入りだ。

誰が得をするか？
ある程度の規模の事業者だ。
座らせておくだけでも、土曜日営業のおかげで
リハビリマシンのおかげで
サービスが低くても客集めができることとなる。
結局弱者切り捨てとなる。

介護保険。
市町村の担当者次第でそのサービスは大きな違いができる。
良いサービスを提供しても
利用者さん本人が喜んでも
何もならない。
そんな状況が一部の地域で発生しているのかもしれない。

多世代居住によるメリットが享受できる
「高齢者向きアパート」。
アパートはわかりやすいが、投資額が膨らむ。
戸建てを活用すれば投資額が少ない。

戸建てをルームシェアとし、１階を高齢者、２階は一般の人が住む。
そして、２階に住む人に管理を委託する。
そういう形もアリだ。
シングルマザーが２階に住めばメリットがあるのではないか。
そう考えたが、多くのシングルマザーは不安を覚えると聞いた。
学生でもいいんじゃないかと考えるが具体的な話が聞こえてこない。

賃貸併用住宅が選択肢にならないか考えてみた。
賃貸併用住宅は大家のプライバシーという観点から嫌がる人も多いようだ。
住宅ローンを使おうと思えば賃貸部分を増やせない。
アパートローンを受けることは厳しい時代となった。

この入居者を、高齢者優先にすればどうだろう。
高齢者向きアパートの新しいバージョンだ。

事業として「高齢者向き賃貸併用住宅」をする。
管理は自主管理とし、管理費を削減し収益性を高める。
入居者は事前に「予約」が取れるので、「満室状態」で着工ができる。
高齢者は長期入居なので、面倒な空室対策が少なくなる。
融資も引きやすくなるのではないか。

日々の管理は、普通のアパートより楽になるはずだ。
まず、長期入居により入退去が少なくなる。
長期入居により、クレームも出にくくなる。
介護事業者が間に入ることで、トラブルが緩和される。
多くの高齢者は介護事業者に「世話になっている」と考え
介護事業者の話は素直に聞く傾向にある。
また、長く付き合ううちに情がわき、関係も良好になる可能性がある。
もし仲よくなれば、多世代同居に近い状態となり
子供と高齢者の良好な関係が期待できる。

退去もないし、介護事業者と二人三脚が構築できる。
みんなが幸せになれるのではないか。
もし退去があれば、高齢者を入れてもいいし
「バリアありー」
で作っておけば、普通の人を入れてもいい。

多世代がお互いに支えあう仕組みができ
将来の空き老人ホーム問題が緩和できる。
高齢者向きアパートの展開バージョンを増やし
一人でも多くの人に幸せを感じていただきたい。

５月９日久留米でセミナーします。
今回は空室対策セミナー。
DIYセミナー、高齢者向きアパートセミナーはよくやるのだけど
空室対策は初めて。

空室対策って、何かしてたっけ？
う～ん。
あんまり記憶にない。
２５室くらい持ってるけど
過去５年間で退去は５回。
退去してもすぐに管理会社が埋めてくれるので
DIYするチャンスもほとんどない。
空室対策って特にない。

ん？
でも、空室が出ないのは空室が出る前に対策を打ってるから。
そうそう。
究極の空室対策を打っているのかもしれない。

そこで、考えてみた。
空室対策の３K。
３Kって、古い言葉だなあ。
その昔は
国鉄、米、健保。
学校の試験にも出てた。
バブルのころは
高収入、高学歴、高身長
あと、
きつい、汚い、危険
とかいう時代もあったなあ。

ま、それはいいとして
空室対策の３K。
こういうテーマで話をする予定。
そのうちのひとつが
高齢者。
高齢者向きアパートの話もする予定。
時間は３時間。
みっちりある(笑)

実は高齢者は入居期間が飛びぬけて長い。
日管協短観　２０１８年６月によると
学生の場合は入居期間が４年未満というのが９割を占める。
高齢者は４年未満は１割にも届かず、４年以上が９割を超える。
一旦ご入居いただくと、空室対策はほぼ不要になる。
解決すべき問題もあるが
高齢者向きアパートの考え方を導入すればほぼ解消する。
究極の空室対策だ。
そのほかの　２K　についてもお話するし、
実は最強のもう一つの　K　もある。
それは

それは、当日のお楽しみ(笑)
さて、今日も原稿を作りこもう！
空室対策セミナー、詳細はこちら↓
https://www.facebook.com/events/362082401070782/

築４８年のマンション。
私は１５年前に２１０万円で購入。
１５年間同じ方に借りていただいている。
借入金返済は終わり
安定家賃の入る、まさにドル箱。

以前は管理組合が機能していなくて、
外観は荒れ果ててたが、大規模修繕の費用もなかった。
管理組合に働きかけ、管理費を４倍近くに上げ、管理業務を一部外注にした。
あきらめ売りが相次ぎ、一時は８０万円で取引されていた。

その後、外壁塗装、給排水管交換を行い
見た目を美しく、漏水リスクをなくし、ちゃんとした水が飲めるようにした。
その結果、今の売買相場は２７０万円になった。

今日はそのマンションの総会。
管理会社に支払う費用が高過ぎと言う人が現れた。
総戸数３０戸で、年間１００万近く払うのはおかしい。
業者に払うなら自分たちでやるべきだという。

役員になり手がいないので、業務を外注にした結果、役員になりやすくなったのだが
外注費が高いという。

じゃあ、その値段でやってくれる管理会社を探してください
というと
自分たちでやるべきだという。
完全自主管理だと役員の負担が増えるからなり手がいないといえば
自分が理事長になるといった。

こんな人に任せるとろくjなことにならない。
そう思ったが、だれも反対しないので私も黙っていた。
次年度の役員に立候補する人は暗黙で決まってたが
皆何も言わない。

結局、立候補者が理事長となった。
この人が、暴走しようとしても止められるように新役員と話を付けてきた。

区分所有の恐怖。
わけのわからない役員の暴走。
しっかり防いでいかないと大変なことになる。
その恐怖を垣間見た感じだった。

ウチコミ！タイムズという新聞に写真入りで掲載された。
ほぼ同時に
幣著　「多世代居住で利回り30%! 高齢者向きアパート経営法 」
が、ランキング1位になった。
おおむね２０位以内で推移してたのだけど
常時１位のふんどしさんの本を一気に超えた。
マスコミの力ってすごい。
改めて感じた。

それはいいんだけど
マスコミの報道者は事象を正しくとらえているのか。
昨日のテレビ。
酒を飲みながら見てたので記憶が間違ってるかもしれないが
大和ハウス問題。
テレビ番組で「建築士」が話していたのは
鉄の支柱が耐火被覆されてないのが問題だという。
理由は
耐火被覆がないと支柱が燃え落ちる。
燃え落ちたときに通ってる人が危険という。
鉄の柱が燃え落ちるような状態のときに人が歩いているだろうか？

決めごとをきちんと守ることは重要だ。
しかし、その決め事がどういう理由で存在するかを考える。
人の言いうことをうのみにするんじゃなく
自分の物差しで考えてみる。
それが、人生においても、不動産においても重要だ。

マスコミは影響力が大きい。
その従事者が「正しく」事象を考えているか。
プロと称する人が正しく事象を考えているか。
よく考える必要がある。
昨日の番組も、先に書いた観点から考えると違ったものが見えてくる。
マスコミを盲信するのではなく
自分の物差しで考えることは大切だ。
改めてそう思う。

ウチコミ！タイムズはどうか？
いやあ、ちゃんと私の言ったことを伝えてくれていました。

ウチコミ！タイムズは無料で読めます。
下記より登録すれば4日〜5日ほどで届くそうです。
https://uchicomi.com/guide/owner/uchicomi-times/

今日まで東京出張。
羽田で福岡行を待っている。
先ほど
高校時代に付き合ってたやつと40年ぶりにあった。
と言っても男だけど。

いやあ、４０年たつとすっかり変わって分からない。
なんてことはなく
つい先日会ったばかりかのような再開。
感動の再開！
とは程遠い(笑)
昼ビールを飲みながらのあっという一時間。
ヤツと私は竹馬の友ならぬガリ勉の友。
大学受験に向けて共にガリガリやってた。
ヤツは大学に進学、私は国鉄に就職した。
国分寺の鉄道大学にいたころ、ヤツは池袋のアパート。
良く泊まりに行ったもんだ。
お互いに貧しかったが、夢は叶えきれないほどあった。

彼は東京に住んで、たぶんこれからも東京。
田舎の実家で悩んでいないか話を聞いた。
親のいない実家。
誰も住んでいない。
売却より、賃貸が良いよと提案した。
せっかくの親の財産。
賃貸にすれば年金が増えたのと同じ効果があるし
大切に使った方が親も嬉しいと思う。

福岡から持ってきた荷物をヤツに渡してスッキリしたのに
ヤツも荷物を持ってきてた。
古い習慣だねえ(笑)

それにしても
友達っていいねえ。
飛行機はまだだが
心ほっこり空の上。

友がいて
友がいるから
春がある

さて、そろそろ搭乗時間だ。
東京でお世話になった方々ありがとうございました。

認知症。
怖いねえ。
家族に迷惑をかける。
母は認知症なので私もDNAを引き継いでいるだろう。
最近、少しやばい感じ。

実は私は神様に３回逆らった。
１回目はガンの手術。
「お母さんはガンです。手術しないと数日の命です」
と医者に言われた。
神様が天国に呼ぼうとしているのに
医者と結託して抵抗した。

２回目はお寺の階段。
車を置いてくるから待っててねと車から降ろした。
母は一人でよぼよぼ歩き始めた
嫌な予感がしたのですぐさま後を追うと
階段で後ろ向きに転倒しかけた。
ダッシュで手を出しセーフ。

３回目は転倒で骨折した入院。
入院後、急激に血圧が下がり
食事もとらず
意識も朦朧。
病院で死なせるよりはせめて老人ホームで看取ろう。
老人ホームに移し
子供や孫に最後のお別れをしなさいと来てもらった。
それがイケなかった。
孫やひ孫の顔を見てまた元気に。

仏の顔も三度
ついに神様のばちが当たり、
高額な老人ホーム代を払わせ続けられる羽目に。

ここ数日、腰が痛い。
どっか悪いんだろうねえ。
たぶん膵臓だねえ。
神様が呼んでいるのかなあ
認知症になる前にと。
ん？
私が先か？

病院に行けば長生きして認知症のリスクが高まるなあ。
神様のばちが当たるかなあ。
でも、１６日は
福岡でDIYセミナー
５月９日は
久留米で空室対策セミナー
仕方ない
病院に行くか・・・

１６日のセミナーは残席僅かとのことです。
福岡最後のセミナーになるかもよ～