国土交通省が資料を作成している。

「シェアハウスガイドブック」

シェアハウスの準備から入居者募集 、契約手続き、入居中の管理、退去手続きまで書いてある。
空き家をシェアハウスにする方法もわりと詳しく書いてある。

改修工事や手続きについては
「空き家等の既存ストックをシェアハウスとして活用する場合には、寄宿舎への用途変更が必要です。
その際、建築基準 法への適合や建築確認、消防法等の関係法令への対応等が必要となる場合があるので、建築士、地方公共団体、管轄 の消防署、シェアハウスの運営管理事業者、金融機関等の専門家と相談しながら進めることが望ましいと考えられます。」とあり

寄宿舎への用途変更により必要となる主な工事や手続きとして
建築基準法関係の工事
消防法関係の工事
工事に伴う必要な手続き
の3つがかかれており
これらを一つ一つクリアすればいいとなっている。

また、
住宅セーフティネット法の概要や
入居者が高齢者である場合の事例などについてもかかれており
これ一つでなんとなく流れが理会できる感じになっている。

国土交通省も空き家問題に取り組んでいるんだなあと思った
ん？
当たり前だろ！
仕事だろ！
そうかもしれないけど。

ま、
これから築古戸建てをシェアハウスにしようという人には
一読の価値はあるということで・・・

ミラサポ専門家派遣で巡業中。
今日は埼玉県に来ている。

ミラサポ専門家派遣は国の制度で
中小企業や小規模事業者の悩み解決を「専門家」がお手伝いするシステム。
私は
「高齢者向きアパート」
の専門家としてお手伝いしている。

依頼者の環境・経験・ノウハウ・人脈などを聞いて
一緒に夢を考えている。
でも、
夢を具体的に聞いていくと矛盾があったりする。

例えば
故郷で起業し、将来は故郷に帰りたい。
いいですねえ。
でも、奥さんや子供はどうですか？
一緒についてきてくれますか？
離れ離れに暮らすなら
サラリーマンのままがよくないですか？

夢を持ったら紙に書いてみる。
そうすることで
夢の矛盾に気づいたり
足りないものが見えてくる。

それらを解決しないで起業しても
夢はかなわないかもしれない。
起業が徒労に終わるかもしれない。

夢
紙に書いてみよう。
じっくり考えよう。
起業だけが夢じゃないかも。
紙に書くことで問題点も見えてくる。

夢
叶えようと思ったら
まずは紙の上で考えて
しっかり考えて
紙の上で実現出来たら
行動を起こす。
そういうやり方が堅実だ。

最近、幣著
「多世代居住で利回り３０％！高齢者向きアパート経営法」を読みました！
と、メッセージをいただくことが多い。
お読みいただいて、メッセージまでいただけるのは
嬉しいです。
ありがとうございます。

FBで友達リクエストをいただくことも多い。
但し、
セキュリティの観点から、
メッセージのないリクエストはお受けしていません。
私のFB自己紹介欄にも書いてあります。
なので、
友達リクエストは　「メッセージ」　をお願いします。

また、
FBでは　
「高齢者向きアパートの会」
という秘密のグループもやっています。
これは、
限定された仲間だけで情報交換を行おうというもの。
高齢者向きアパートを一緒に考えたい人は参加できます。
もちろん無料です。
メンバー登録希望の方は
「高齢者向きアパートの会登録希望」
とメッセージ頂ければ登録します。
秘密のグループは　
「友達限定」
のようなので、
友達になっていない人は　
「友達リクエスト」　
も併せてお願いします。

一緒に高齢者向きアパートを考えましょう。

今日はセンター試験らしい。

思い起こせば最初の挫折だった。
私の時から「共通一次試験」という形でセンター試験が始まった。
それまでは、一期校、二期校という形で、2回試験を受けることができた。
九州大学と、九州工業大学を受けようと思ってた。
が、
私の時から、どちらか一方しか受けられなくなった。
予備校に行く経済的余裕のなかった私。
頑張ったが九大の合否は半々。

当時私は国鉄（日本国有鉄道。今でいうJR）に行きたかった。
周りの人は、「九工大では国鉄は無理」という。
九大は合否が微妙。
国鉄に入るには高卒の方が良いという。

当時、国鉄には「鉄道大学」というものがあり
入社後１年半働けば受験資格ができ
合格すれば、給料をもらいながら勉強ができ
卒業すれば大卒と同じ扱いになるというものだ。
昔は似たようなたくさん制度があり
防衛大のほか、郵政（ゆうちょ）、電電（NTT)、警察、税務などがあった。
貧乏人の子でも、努力すれば認められる制度があった。

私が選んだのは「国鉄への就職」
九大を夢見てひたすら勉強ばかりしてた私には大きな挫折だった。
「実力を証明するため、共通一次試験だけでも受けたい」
学校の先生に懇願したが
「お前が受かって、就職を辞退されると困る」
そういって願書すら受けてくれなかった。

就職して、駅のトイレを掃除してた正月。
駅は太宰府天満宮の参拝駅。
晴れ着を着た女性がきた。
「トイレ使っていいですか？」
それは大学生になった中学の同級生だった。
驚いた彼女の言葉
「なんでトイレ掃除しよん？九大やなかったんね！」
１８の私には残酷な言葉だった。

その後、鉄道大学に入学。
最初の挫折は何とか挽回した。
今思えば最初の挫折は共通一次だったなあ。

その後も、何度か挫折はあったが
何とか乗り越えて今がある。
よくがんばったなあ。
ふとそう思った。

裁判所からお手紙が来た。


破産のお知らせ。

破産の手続き開始と書いてある。

数年前、知人が起業した。
立派な建物と設備。
こんなに投資して大丈夫かな。

公的機関の支援を受け
多くの人に支えられて開業。
メディアにも取り上げられ
一気に有名人。

その事業は私も興味があり何度かお邪魔させてもらった。
が、なかなか売り上げが伸びない。
いくつかご提案をさせてもらったが
コンセプトに合わなかったみたい。

結局は、このお知らせが来た。

起業は簡単だ。
公的機関が後ろに付けば融資も楽だろう。
専門家と称する多くの人が支援すればその気になる。

だが、現実は厳しいこともある。
返済さえ続けていれば破産はしない。
が、
借入金額があまりに大きいと
売り上げがあまりに少ないと
返済が滞り、このような事態になる。

私が、支援者であったなら
投資を段階的に行ってたか
投資額を抑えたか
もしかしたら
起業してはいけないと言ってたかもしれない。

私も、中小企業庁の専門家として起業を進めている。
でも、最初にご本人の夢を聞き
能力や経験を聞き
資産背景を聞き
家族状況まで聞くことにしている。

そのうえで
こういうリスクがありますよ
こうなったらどうします
と聞き
場合によっては
サラリーマンの方が良いんじゃないですか
というようにしている。

その進め方を今後も続けたいと思った。

起業は簡単です。
継続はとても難しです。
成功には運も必要です。
そして、気の遠くなる努力と
継続が必要です。

一生懸命に普及を図っている
「高齢者向きアパート」
昨年末に、5人で合計１億を超える融資がでた。
「健美家コラム」
に書いたが
木造築５８年、再築不可の物件にも融資が出た。

高齢者向きアパートは、単なる不動産投資ではない。
介護事業者等と連携をして
高齢者に安心・安全・安価な住まいを提供する　「事業」　だ。
そのために、介護事業者等を探し、事前営業したり
部屋には安全のための改良を行う。
困っている高齢者に住まいを提供するので「社会貢献」にもなる。

初心者でも取り組めることは証明済みだ。
「多世代居住で利回り30%! 高齢者向きアパート経営法」
で、実例を挙げている。

これから大家になりたい人には取り組みやすいスキームかもしれない。
古いアパートを活用するので物件価格が安い。
そして、DIYすることによりコストが下げられる。
この結果、高利回りとなり事業性が高くなる。

介護事業者等に事前に営業をかけ、見込み客を確保できる。
見込み客が確保できていれば、実現性が高くなる。

社会貢献できる事業なので融資も有利だ。
１５年固定金利１．１２％という事例もある。
固定金利というのが、初心者には安全だ。
金利上昇リスクを回避できる。

また、介護事業者等と連携することでトラブルがぐっと少なくなる。
トラブルがないのは大家にとって大変ありがたいことだ。

ただ、
事業なので手間がかかる。
でも、
手間なんか惜しまない。
頑張って大家になるんだ。
そういう人に適した事業だと思う。

世の中のために頑張りたい。
自分にも相応の利益が欲しい。
そのための努力は惜しまない。
そういう人にピッタリで
実現性の高い事業。
それが高齢者向きアパートだ。

頑張る　「これから大家」　を応援したい。
そう思ってFBで「秘密のグループ」をやっている。
興味のある人はメッセージまたはコメントください。
努力して、夢を叶えて、社会に役立ちましょう。

最近、
ミラサポでの支援内容はどんな感じか
というお問い合わせをよくいただく。
何をやっているかをここでご披露する。

①現状把握
　ご自身のプロフィールヒアリング。起業に失敗した場合のリスクを考える。
②目指したいものを考える
　夢の確認、既存事業やご自身の能力を活かせるか考える。
③問題点の抽出と解決策
　どんな問題が発生し、それをクリアできるか、一緒に考える。
④物件の探し方
　夢をかなえるために適した物件は何か、どう探すか。ネットで一緒に検索。
⑤介護事業者への営業
　ポイントとなる介護事業者の探し方とアプローチ。ネットで一緒に検索。
⑥企画案作成
　企画書の書き方をお伝えしながら、企画案をまとめる
⑦収支検討
　年間収支を考え、１５年間の収支推移を考える。数字から事業性を検証。
⑧今後の進め方
　上記を踏まえ、今後どう取り組むかを一緒に考える。

人によって内容は違うが、大体こんな感じ。
融資が通るような企画書案作成までお手伝いしている。
だいたい６時間かけて行う。

しかし、
お話を聞いて、やらない方が良いよということもある。
起業は大きく人生を左右するからだ。
ただ、
こういう点をクリアできればやれますよ。
ということは提案する。

起業。
夢を持つ人は多い。
が、成功する人はそう多くない。
これが現実だ。

また、
コンサルタントと称する人には
実は自分はやったことがないという人もいるようだ。

起業支援と言いながら
支援する側に起業経験がなかったり
「起業するためだけ」の支援ということもあるらしい。

起業は簡単だが
事業継続は難しく、結構たいへんだ。
やらなければよかったと思う人も多いだろう。

こんな感じで　「夢」　を一緒に考える。
自分の経験を振り返りながら
リスクを考えながら。

最近、
「ミラサポ専門家派遣」
で、いろんな人のお手伝いをしている。
切り口は
「高齢者向きアパート」
ご本人の夢、
置かれている環境、
将来のリスクなどをお聞きして
どのようなスタイル・進め方がいいのか一緒に考える。

ある人には本に書いてある通りのやり方を勧める。
ある人には戸建てスタイルを勧める。
ある人には一棟丸ごとルームシェアを勧める。
ある人にはやらない方が良いよと言う。

そして、具体的な進め方を一緒に考える。
いつまでに何をしましょうなどと提言したりする。

ちゃんとどうなったか連絡くれる人もいれば
何の連絡もない人もいる。
こちらから
「どうなりましたか」
と聞くと、教えてくれるが
「なぜ、一言相談してくれなかったのかなあ」
そう思うことがある。
「こうすればもっとよかったのに」
そう思うことも多い。

先日の人
１５年間で推定５００万円節約しそこなった。
ちょっとしたやり方で大きな開きが出る。
ちょっと相談してくれたら
こうしていますと連絡があれば
アドバイスができて
節約できたのになあ。

せっかくのご縁
それを大事にする。
扱う金額が多いと
それが大きな開きになる。

事業が成功するか否か。
本人の能力で多きく左右するが
運も大きな要素だろう。
そして、
礼節も大きな要素だろう。

情報。
情報は発信する人に情報が来る。
情報だけもらって良しとする人には
それ以上の情報は来ない。
そんな感じがする。

ミラサポの専門家派遣で、勝田台というところに来ている。
駅前のホテル。
机の上にこんな案内がある。

暑いというクレームが多いのだろうなあ。
解決策として
「窓を開けて」と書いてある。
このホテルならではの解決策なんだろうな。

で、入室後空調を切り
寝る前に小一時間窓を開けたあと
ベッドに入った。

それでも暑くて寝汗で2回目が覚めた。

きっと、
①空調の改良には費用が掛かる
②想定される問題点と解決策を宿泊客に提案
③クレームを防止
という思考回路なんだろう。

私なら
①薄い布団を用意
②相対的な暑さの緩和
③念のため寒いときに追加で掛ける布団を用意する
これだと、
暑さ自体を相対的に緩和できる。
顧客に迷惑をかけることが少ないはず。

問題の解決には
・費用対効果
・対策の打ちやすさ
が重要だと思うが
問題を緩和する観点から考えるのも重要だ。

新聞の広告。
不動産の広告が入ってた。

宗像市日の里のマンション団地。
昭和５０年ころに大規模に開発された。
公団型マンションが６０棟以上ある。
築年数は４０年を超える。
大規模修繕は計画的に行われているようで
まだまだしっかり住める感じ。
駅から徒歩１５分程度。
小学校は近いし
インフラも充実している。

そのマンション
売り物件が増えてきた。
マンションは「相場価格」がある。
そう思っていた。

ところが、今朝のチラシは違ってた。
同じ棟で９０㎡４LDKがすごい売値になっている。
４階部分２９８万円
５階部分４２０万円
近隣の棟で同じ間取りが
３階部分６９８万円。
似たような物件がまさに「倍以上」の開きになっている。

この差は何か。
一つは内装の程度ではないか。
リフォーム済と、リフォーム未実施の差だろう。
リフォームはどこまでやるかだけど、
スケルトンリフォームすれば３００万くらいはかかる。
自分でDIYすれば１５０万円で済みそう。

もう一つは売り急ぎだろう。
２９８万円というのはお得感を出している感じがする。
管理費が月に２万円かかるので早く手放したい。
そう考えているのではないか。
たくさんの物件が売りに出てるので
安くしないと売れにくい。

この団地、見方を替えればすごい物件。
３００万で４LDKが手に入る。
管理費は２万だが、駐車場が一台無料。
生活は便利で
緑も多い。

そう思って父や母は頑張ってきたはず。
しかし、子供とは価値観が違うのだろう。
２９８万円の物件は子供たちにとっては
負の不動産なのかもしれない。
親が頑張って残したものが
子供たちには負担となっているのかもしれない。

価値観の違い。
そういうことだろうけど
住居コストを下げる
そういう観点から考えると
いいマンションなんだけど。
子供に伝えるのは難しいのかもしれない。

逆に、こういうことに気づいた人は
豊かな生活ができるのかもしれない。

先人の努力を理解し、受け継いでいくことが
幸せへの近道ではないだろうか。