クリスマスに退去した部屋。
入居が決まった。
入居に向けて部屋の確認を行う。

まずは蛇口関係。
水漏れはないか
水はしっかり止まるか確認。


蛇口のハンドルが少しがたがたしてた。
キャップを外して、中のねじを増し締め。
これで当分大丈夫。

次に蝶番の増し締め。
すべてのドアを開け閉めして、ねじを増し締めする。


シューズボックス。
1か所緩んで外れかけていた。



クローゼット。固定のねじが緩んでいた。
増し締めしてもダメ。


分解してみる。
プラスチックの部品が劣化し
うまく固定できない。

部品を交換すればいいが、部品が手に入るか？
そこで一工夫。
ワッシャーをかました。

問題なく固定できた。


部屋は特に傷みもないので、これで無事入居していただける。
今年最後のDIY。

今年も今日で終わり。
今年一年ありがとうございました。
良いお年をお迎えください。

今年もあと二日。
一室空室があるが、入居は決まっている。
トラブルや懸案事項もなく、楽ちんな大家だ。

今年最大の仕事は何だろう。
ああ、昨日の換気扇交換かな。
まあ、でも楽しめたし。

ワンルームで退去が３室あったけど
いずれも１か月以内で次が決まった。
管理会社さんのおかげ。
この会社、管理物件の稼働率は９７％あたりで推移している。
すごいねえ。

で、担当者さんがおっしゃるには
「いつも最優先で進めさせてもらっています」
ありがたいねえ。

なんで、最優先にしてくれるのと聞いた。
「すぐ動いてくれるからです」
ん？
「こうしてほしいといえば、ちゃんと約束の期限までにやってくれる」
「提案を、そうだねと受け入れてくれる」
そう言われた。

入居者さんは当然大切なお客さん。
その人を連れてきてくれるのが管理会社さん。
大切なパートナー。
そのパートナーが動きやすくする。
それって当たり前と思うけど
それすらやらない大家が多いらしい。

大家って、楽な商売だねえ。
だけど、いい仕事だねえ。
年金の心配もないし。
いいねえ、楽ちん大家は。

先日書いた「換気扇交換が２万円」の件。
今日、午前中に行ってきた。


作業は実質１０分。
換気扇は３１９６円。
時給換算したら２万から換気扇代を引いた約１．７万が生み出した効果だ
作業時間は１０分
なので時給１０万円を超える。
セミナー講師なみ(笑)

このお部屋、借りていただいてあと３か月で１０年。
クレームは今回が初めてだと思う。
綺麗な奥さんとは初めてお会いする気がする。
まあ、それは置いといて

他に不具合ないですか
とお聞きすると
「大丈夫です」
気になることがあればおっしゃってください
というと

・シャワーから少し水が漏る
・ドアノブが外れた
・床下点検口がガタガタする
と言う。

・シャワーは新品と交換
・ドアノブはねじの締め付け
・点検口は、支えの木片が外れてたので釘で打ち込み。
インパクトを忘れたのでねじを締めるのに苦労した。
仕方ないので釘を使った。
そこにあるもので対応する。
DIYをやると身につく技術だ。

全ての作業が終わり、確認していただいた。
入居者さんはとても喜んでくれた。
ありがとうと言われたが
ご迷惑をかけてすみませんでしたと謝った。
DIYができると入居者さんに好かれる。

で、全作業にかかった時間は１時間半。
往復の時間を入れても３時間半。
業者だと、追加で費用が発生し
見積もってもらった割高業者だと
シャワー本体１万円、工賃５千円
ドアノブ調整５千円
点検口造作１万円
合計で５万くらいの請求だろう。
部品代が７千円だったので、４万３千円の節約。
時給１万２千円ってところかな。
DIYができると、やはりコスト削減ができる。

まあ、それ以上に
DIYで入居者さんとのコミュニケーションができてよかった。
なんかあったら言ってくださいね。
そう言って、現場を後にした。
さらなる長期入居を願いながら。

大家で大変なのは、入退去、クレーム、修繕ではないだろうか。

区分所有のファミリータイプマンションはこの点が楽だ。
特にエレベーター無しの5階が意外とねらい目だったりする。
ファミリータイプは入退去が少ないが
EVなしの5階は、引っ越しが少ない気がする。
5階だと、蚊が少ない。
公団タイプだと風通しもいいし、景色もそれなりに良かったりする。
5階まで歩くことで健康が維持しやすい。
慣れてしまえば快適だ。
引っ越しも大変なので長期入居になるのかもしれない。
私の物件は半分くらいがEVなし5階。
引っ越しがないので楽ちんだ。
割高な家賃に納得して住んでいただいてるので、クレームもほぼない。

大変なのが修繕。
古くなると思わぬところが壊れたりする。
給排水がトラブルと結構面倒。
区分だと管理組合でやってくれるので手間がかからない。
積立金を支払わなければならないが
一度に修繕で大金が出ることがないので楽だ。

そう言った面で区分は楽だ。
そう考えて、サラリーマン時代は区分ばかりだった。

区分だとメガ大家になれない。
そういう考えもある。
でも、区分3室持てば年金に近い額が自動的に入る。
これ、精神衛生上、非常にいい。

これから大家になろうという人
EVなし5階区分マンション。
安く買えるし
意外とねらい目かも。
ただ、入居までに時間がかかることが多いので
資金計画はしっかりとしましょう。

私の賃貸経営はで、クレームはほとんどない。
自称、楽ちん大家だ。
ファミリータイプの区分所有は築４０年近い物件ばかり７室だが
建物に関する維持管理はマンション管理組合がやってくれる。
周辺より少し高い家賃に納得して住んでいただいているためか
クレームはまずない。
あるとすれば、設備故障。
年に１～２件の故障がある。

今回、「換気扇が回らなくなった」という連絡があった。
賃貸管理をお願いしている管理会社が見に行ってくれて見積もりが出た。
一式で２万円。
ひもで引っ張るタイプの換気扇を、取り換えなければだめだという。

高過ぎ！

DIYをやってるとすぐわかる。
換気扇本体は５千円程度。
交換は
①カバーを外す
②蝶ねじを回して古い換気扇を撤去
③新しい換気扇をねじで止める
④カバーを取り付ける
そういう手順で、順調にいけば１０分もかからない。
職人さんの移動が１時間、作業時間３０分とみて、換気扇購入・廃棄１時間として２時間３０分。
時給３千円としても７５００円。
材料費が５千円としても１２，５００円。
そんな計算だろうか。
それくらいだったら業者さんに儲けてもらってもいいが
見積もり高過ぎ。

そんな無駄なお金は払いたくないので
自分で行くこととした。
移動が往復２時間、
現地でサイズを確認して換気扇購入し、交換するまで１時間。
合計３時間の見込み。
一式工事代２万円から換気扇代５千円を引いた１５，０００円が節約額。
時給５千円の仕事となる。
ついでに、ほかの不具合がないかもみて、
あれば直して、長期入居を目指す。

DIYをやっているとこんな形で節約ができるし、
クレームの予防もできる。

DIYのノウハウは楽ちん大家の大切なノウハウだ。

メッセージで質問をいただいた。
いつもブログを読んでいると書いてある。
嬉しい♡

中身は収支シミュレーション。
12月5日の投稿

コツを教えてほしいというご相談。
コツねえ。
あったっけ？

収支計算なので、
淡々とやって
その結果の数字を見る。
それが受け入れられるかどうかを考える。

それだけ。
売り上げは少なめに計上して
支出は多めに計上する
それが理想。
でも、そうなると大赤字かも。
でも、その額がリスクとして負えるなら
買っても問題はない。

シミュレーションなので
実際とは一致しないことは多い。
しかしどういうリスクがあるかを考えることが重要だ。

例えば修繕費。
普通に考えると家賃の１０％程度は必要で
築古だと２０％くらいはかかる。
大家力が身に付けば安くすることができてくる。
修繕せずに放置すると
物件の価値が減っていく。
雨漏りを放置すると大変なことになる。

家賃だって変化する。
私は「退去したら家賃を上げる」
ということを理想としている。
防音性能を向上させたり
防犯カメラを付けたり
節水型のトイレを入れたり
いろいろ工夫する。
だから家賃は下がるという想定はしない。

そういう工夫も収支計算できる
まあ、妄想ともいえるかもしれないけど。
なので、シミュレーションでは
修繕費20％
家賃は期待家賃としてその地域の空室率を加味して考える。
これが一般的な人がやる姿だと思う。

普通にやればこれくらいの利益で
満室ならこれだけ儲かる
そんな計算。
で、それでもやるのかと考える。

５年後に２２．５万赤字がたまるけど
１５年後に借入金が返済出来て
そこからは年間１３３万ずつ入ってくる。
という結果となれば
じゃあ、あと２３万用意できるかを考える。
そんな感じかな。

シミュレーションのコツねえ。
出た数字をどう受け入れるか。
自分の定年や
子供の大学進学などと
どう組み合わせるか
ライフサイクルと一緒に考えることかなあ。

そうそう。
税金。
このシミュレーションでは税金は考えていない。
儲かると税金がかかってくる。
税金を払って収支が回るか考える。
それが一番のコツかもしれない。

昨日から大阪に来ている。
雨はやんで、青空が見えてきた。
ホテルでぼんやりテレビを見てる。


ニュースで耐震補強してないのは問題という報道。
「未曽有の大地震」でも壊れなかったのに
危険な建物というレッテルが張られ、問題だという。
何のための学問なんだろう。
鉄筋コンクリートは安全率というのがあり
実際の強度は設計強度を2～5割上回っているはず。
なので、設計が耐震強度を満たしてなくても
きちんと施工していれば壊れないケースがほとんどのはず。
実際に、現存するビルは地震に耐えた。
「基準を満たしていない」というのはどういう検査なんだろう。

２５年前、新大阪で働いていた。
新規事業と駅ビルを担当してた。
判断できない上司の下で
毎日が調査・検証。
結果を出せない日々だった。

その隣にできたのが今日のホテル。
「ここに泊まる人は世の中を動かしているんだろうなあ」
そんな日々だった。
そして今、そのホテルに泊まっている。

今日は尼崎でミラサポ支援。
尼崎と言えば１００人を超える方が亡くなったあの事故。
国鉄時代、１００人を超える死者が出たのはたぶん３回。
JRになって１００人を超える事故はJR西日本だけ。

あの会社で、パワハラしてた人。
会社の肩書はもうないだろう。
肩書をなくして何をしてるかな。

３５年前の今日。
結婚届を出した。

小さな成功は人を変える。
そんな人間にならないようにしよう。

そんなことを考えた。
過去は過去。
今、自分にできることをしっかりとやっていきたい。
前向きに生きていこう。

大阪の大家の会の大忘年会。
尊敬する大物大家さんが主催。
先日お会いした時に
「忘年会するから、乾杯の音頭をとってくれますか？」
いえいえ、私のようなものがそのようなことを・・・・

でも、
依頼のメールが来た。

ありがたい話だねえ。
そんな素敵な方に認められて
そんな大役のご依頼。
九州の人間が大阪の大家の会の乾杯の音頭。
普通はあり得ない。
この方はそれだけ私を認めてくださっている。

サラリーマン辞めて
自分の力で稼いできて
子供もきちんと育って
毎日好きなことして
乾杯のために大阪まで行ける身分になった。
なによりも、
そういう素敵な方と出会えた。
頑張ってきてよかったねえ。

サラリーマン時代は金がなかった。
「金はあとからついてくる」
そう自分に言い聞かせて努力してきた。
目先の金より徳を積もう
努力すればきっと豊かになれる。
そう思ってきたけど
実現できたかな。

あのままサラリーマンしてたら
安い酒場で
上司や会社の悪口言って飲む。
年金は少なく、
母親の老人ホーム代をどう負担するか
妹と喧嘩の日々だっただろう。

高齢者向きアパート
老人ホームは経済的に難しい人でも
幸せに生活できるかもしれない。
家族も幸せを感じることだろう。
そういうチャンスを多くの人にご用意したい。

フランチャイズで儲ける。
そんなことも考えたが
本にした。
何年も考えてきたノウハウを
１５００円でで大公開。
さらに
FBの秘密のグループ「高齢者向きアパートの会」で
情報を共有している。
お金にはならないが
着実に手ごたえを感じている。

幸せだねえ。
高齢者向きアパートを通じて
一人でも多くの人に幸せを感じてほしい。
そんな思いを新たにした。

築古アパートを再生させる高齢者向きアパート。
安い物件を買って
高齢者が暮らしやすいようにリフォームして
介護事業者と連携して
安心して暮らせる部屋を提供する。
簡単に言うとそういうスキーム。

「健美家コラム」
に概略を書いている。

高齢者向きアパートは都市部では難しいのか
よく聞かれる。

答えは
「人によって違う」

初代大家で、余裕がなければ
難しい。
基礎ができていて、余裕のある大家なら
問題ない。
都市部に物件が欲しい人には
有効だ。

要は利回りの問題。
高齢者には「生活保護の家賃」で貸すことを想定している。
都市部ではおおむね
相場家賃　＞　生活保護家賃
となり、利回りを下げてしまう。
利回りが下がっても余裕。
社会貢献がしたい。
そういう人には大丈夫。

事業として取り組むことで
融資が出やすくなるので
都市部に物件が欲しい人には有効だ。

これから大家になる人は
どうしてもある程度の利回りが必要になる。
そうなると
相場家賃　＜　生活保護家賃
という状況でないと厳しいかもしれない。
そうなると
郊外
不人気エリア
でないと利回りが高く取れない。
逆に、
郊外不人気物件を再生させて利回りを確保
できるのが、高齢者向きアパートだ。

不動産経営自体がそうであるように
利回りが高いか低いかは
その人の立場や考え方次第。

ただ、初代大家は
利回りはある程度確保したい。
空室リスクや金利上昇リスクを考えると
利回りが低い物件はリスキーだ。

そういう意味では
高齢者向きアパートは
その手法通りにやれば
高い利回りが確保でき
長期入居が期待でき
トラブルも少ないと思われるので
これから大家になりたい人の
登竜門かもしれない。

JR鹿児島線東郷駅から徒歩２０分弱。
博多から特急で２０分、快速だと３０分くらい。
余裕の通勤圏内。
占有面積９０．５６㎡、間取りは４LDK。
なんと無料駐車場１台付き。
１０年でローン組んで、管理費を払っても月の支払いは５万にならないはず。
アパートより安い支払いで、１０年後は自分の物になる。

う～ん。
激安。
給水管交換、サッシ交換、外壁塗装済み。
まだまだ使えそうなマンション。

なぜ安いか。
築４３年。
不人気のエレベーター無し５階。
もったいないねえ。
たぶん、内装はリフォームが必要。

５階。
上階からの騒音はないし
景色もそれなりにいい。
毎日階段を歩けば健康にいい。
辛いのは最初のうちと
体調の悪いとき。

まあ、何を優先させるかだけど
健康のためにジムに通うことを思えば
５階は大したことないと思うんだけどねえ。

賃貸物件として見た時
利回り２０％くらいで回りそう。
ただ、不人気物件なので最初の客付けは大変。
しかし、私の経験から考えると
５階に入る人は入居期間が長期にわたる傾向がある。
たぶん、５階に慣れると、その快適さがわかる。
健康にもいい。
引っ越す理由がなくなるし、引っ越しが面倒。
そういうことだろう。

私はこういう誤解物件で大家になった。
５階はダメと誤解する人が多く
安く買える。
賃料は多少安くなるが
仕入れが安い。
そして長期入居。
実は理想の大家ライフになる。

たぶん内装はリフォームが必要。
DIYでやれば安く済むし、勉強になる。
安くて勉強もできる物件。
これから大家になりたい人向きの物件だと思う。

ここは、公団が大規模に開発したマンション団地。
相続だと思うけど
激安物件がたくさん売りに出てる。
欲しいなあと思うけど
私の場合、
買ってすぐ相続になりそう(笑)