高齢者向きアパートは人気のない物件を安く買うことで始まる。
築古だったり、不人気、ガラ空き物件、再築不可だったりで
融資の付きにくい物件も買うことができたりする。
場合によっては、土地値から解体費を引いた値段程度で物件が買える。
将来、土地の値段が下がらなければ、
買った時点で出口が確定する。
売却するにしても、理論上は同じ値段で売れる。
建物はメンテナンスをしっかりするので長く使える。
オーナーチェンジで売ればそれなりの値段で売れる。
再築不可の物件でも、
高利回りで賃貸しながら投資は回収できる。
もし隣地が購入できれば、物件の価値も向上する。
高齢者向きアパートでは利回りは３０％が実現できている。
仮に２０％で回ったと考える
５年で投資は回収。
１０年で投資額の利益が残る。
２０年では投資が４倍になる。
こうなれば、仮に売値がゼロ円だったとしても、利益が残る。
仮に利回りが５％の物件だと２０年で投資回収。
１０年では半分しか回収できない。
売却や購入には相応の費用もかかり
売り方次第では損をするので、出口戦略が重要となる。
でも、２０％で回れば５年で投資回収。
あとは保有すればするだけ利益だ。
投資として考えれば、
投資回収は終わっているので
ある意味、出口は何とでもなる。
活用できていないアパートを安く買い
適正な賃料に戻して高利回りを確保。
住まいに困っている高齢者に住まいを提供し
社会貢献をしながらしっかり儲ける。
それが高齢者向きアパートだ。
築古だったり、不人気、ガラ空き物件、再築不可だったりで
融資の付きにくい物件も買うことができたりする。
場合によっては、土地値から解体費を引いた値段程度で物件が買える。
将来、土地の値段が下がらなければ、
買った時点で出口が確定する。
売却するにしても、理論上は同じ値段で売れる。
建物はメンテナンスをしっかりするので長く使える。
オーナーチェンジで売ればそれなりの値段で売れる。
再築不可の物件でも、
高利回りで賃貸しながら投資は回収できる。
もし隣地が購入できれば、物件の価値も向上する。
高齢者向きアパートでは利回りは３０％が実現できている。
仮に２０％で回ったと考える
５年で投資は回収。
１０年で投資額の利益が残る。
２０年では投資が４倍になる。
こうなれば、仮に売値がゼロ円だったとしても、利益が残る。
仮に利回りが５％の物件だと２０年で投資回収。
１０年では半分しか回収できない。
売却や購入には相応の費用もかかり
売り方次第では損をするので、出口戦略が重要となる。
でも、２０％で回れば５年で投資回収。
あとは保有すればするだけ利益だ。
投資として考えれば、
投資回収は終わっているので
ある意味、出口は何とでもなる。
活用できていないアパートを安く買い
適正な賃料に戻して高利回りを確保。
住まいに困っている高齢者に住まいを提供し
社会貢献をしながらしっかり儲ける。
それが高齢者向きアパートだ。
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築３０年近い物件でも活用できる高齢者向きアパート。
出口はどうするの？
という質問があった。
もちろん買うときには出口を考えることは重要だ。
築３０年で買って、さらに２０年使えば築５０年になる。
多くの人は建て替えを考えるだろう。
しかし、しっかりメンテナンスすれば使い続けられるはずだ。
建て替えなければお金もかからない。
そのためには修繕費をしっかり考えることが重要。
物件を買ったときに大規模修繕をすれば、家賃の８～１０％
購入時にあまり手をかけなければ、家賃の２０％を収支に計上する。
その修繕費でしっかりメンテナンスする。
しっかりメンテナンスすれば、木造だって長持ちする。
築５０年だって十分可能なはずだ。
築５０年を超える木造が多くないのは
社会的な理由ではないか。
・立地が良くなり平屋や２階建てでは効率が悪くなった
・街の開発・再開発による取り壊し
・ライフスタイル変化による間取りの陳腐化
・戦後の材料不足で、建物が粗悪だった
・木造は長持ちしないという思い込み
・スクラップ＆ビルドの風潮
・建てることだけが仕事な人たちの雇用確保
・古いものを大切にしない社会
また、使えないようなアパートは
・雨漏りで壁や柱が腐食→屋根・外壁
・不等沈下による傾き
・シロアリによる食害
・給排水管不良
・植物による被害
そんなところだろうか。
これらをしっかりメンテナンスすれば
木造だって長く使えるはずだ。
そうであれば、建て替えの話は出口戦略とは関係がないかもしれない。
既存建物を使い続けることで利益は増えてゆく。
出口はどうするの？
という質問があった。
もちろん買うときには出口を考えることは重要だ。
築３０年で買って、さらに２０年使えば築５０年になる。
多くの人は建て替えを考えるだろう。
しかし、しっかりメンテナンスすれば使い続けられるはずだ。
建て替えなければお金もかからない。
そのためには修繕費をしっかり考えることが重要。
物件を買ったときに大規模修繕をすれば、家賃の８～１０％
購入時にあまり手をかけなければ、家賃の２０％を収支に計上する。
その修繕費でしっかりメンテナンスする。
しっかりメンテナンスすれば、木造だって長持ちする。
築５０年だって十分可能なはずだ。
築５０年を超える木造が多くないのは
社会的な理由ではないか。
・立地が良くなり平屋や２階建てでは効率が悪くなった
・街の開発・再開発による取り壊し
・ライフスタイル変化による間取りの陳腐化
・戦後の材料不足で、建物が粗悪だった
・木造は長持ちしないという思い込み
・スクラップ＆ビルドの風潮
・建てることだけが仕事な人たちの雇用確保
・古いものを大切にしない社会
また、使えないようなアパートは
・雨漏りで壁や柱が腐食→屋根・外壁
・不等沈下による傾き
・シロアリによる食害
・給排水管不良
・植物による被害
そんなところだろうか。
これらをしっかりメンテナンスすれば
木造だって長く使えるはずだ。
そうであれば、建て替えの話は出口戦略とは関係がないかもしれない。
既存建物を使い続けることで利益は増えてゆく。
息子の嫁が孫を連れてきてくれた。
9月に２人目の孫ができて、初顔合わせ。
今度は女の子。
息子の生まれたばかりに似ている。
おにぎりみたいな顔をしてて
エレファントマンみたいになりはしないかと心配したものだ。
かわいい孫とのひと時。
わずか一時間だったけど
心から安らぐひと時だった。
嫁さんは可愛いねえ。
子供は可愛いねえ。
孫は確かにもっと可愛いねえ。
子供たちのために死に物狂いで働いた日々。
子供たちの笑顔が、成長が生きる支えだった。
自分の夢より子供たちの明日。
それを夢見て生きてきた。
私の夢は「鉄道の父」になることだったが
鉄道大学を卒業して
さあこれからというときに
国鉄の民営分割化でとん挫。
次の夢を描いて努力し、一定の成功をおさめたが
妬みを買って今度はパワハラ。
家族のためにとパワハラにも耐えてきた。
そんな中で
まずは妻の夢をかなえ起業。
子供たちが自立してから自分の夢。
子供たちが立派に自立したことを見届け
今は別の夢をかなえた。
金持ちではないが、働かなくても金に困らない。
頑張ってきたことの結果が今実っている。
情けは人の為ならず
神様は見ているんだなあ。
9月に２人目の孫ができて、初顔合わせ。
今度は女の子。
息子の生まれたばかりに似ている。
おにぎりみたいな顔をしてて
エレファントマンみたいになりはしないかと心配したものだ。
かわいい孫とのひと時。
わずか一時間だったけど
心から安らぐひと時だった。
嫁さんは可愛いねえ。
子供は可愛いねえ。
孫は確かにもっと可愛いねえ。
子供たちのために死に物狂いで働いた日々。
子供たちの笑顔が、成長が生きる支えだった。
自分の夢より子供たちの明日。
それを夢見て生きてきた。
私の夢は「鉄道の父」になることだったが
鉄道大学を卒業して
さあこれからというときに
国鉄の民営分割化でとん挫。
次の夢を描いて努力し、一定の成功をおさめたが
妬みを買って今度はパワハラ。
家族のためにとパワハラにも耐えてきた。
そんな中で
まずは妻の夢をかなえ起業。
子供たちが自立してから自分の夢。
子供たちが立派に自立したことを見届け
今は別の夢をかなえた。
金持ちではないが、働かなくても金に困らない。
頑張ってきたことの結果が今実っている。
情けは人の為ならず
神様は見ているんだなあ。
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