今回は外壁の見方。

外壁は「目視」で大体わかる。
遠くから離れてみる。
色が違って見えたり
違和感を感じる部分
などに変状があったりする。
近くに行ってみると理由がわかったりする。


よく見かけるのが
サイディングの浮き。
端部が浮き上がっていたりする。
サイディングの下は防水シートが施工してあるので
たちまちの問題はないが、好ましくない。
雨漏りへとつながっていくからだ。

また、サイディングの場合は
サイディングとサイディングの間を
「コーキング」と呼ばれる樹脂が打ってある。
古くなるとこのコーキングが
ひび割れてたり
切れてたりする。
ここから雨漏りが発生するので望ましくない。


この写真のように
開口部の隅から出ているクラックは
雨漏りにつながるだけでなく
構造的にも好ましくない。

また、ペンキを塗っている場合は
指でなぞってみる。
指に粉のようなものが付く場合は
チョーキングと言われ
塗膜の劣化を表している。
塗り替えの時期が近い。

外壁はしっかりしていないと雨漏りにつながる。
目視によってある程度のチェックはできる。

ある程度の距離から建物全体を眺め
雰囲気が違うところがあれば近くから見る。
建物をぐるっと回って眺めてみることが大切だ。

今回は雨漏りの見方。

雨漏りは木材を腐らせる。
あるいは湿気により
シロアリの好む環境を作り出したり
カビを発生させたり
壁の中の断熱材落下などを誘発する。
建物にとって大きな問題だ。

雨漏りを確認するには
外観と、室内のチェックで行う。


これはコロニアル葺き屋根の事例。
塗装が劣化すると雨漏りにつながる。
写真は塗装がかなり劣化している。
実際にすでに雨漏りが発生していた。

瓦屋根の場合は
瓦がきちんと並んでいるか、ずれてないかを見る。
屋根全体が凸凹している場合は
雨漏りの可能性が高いし
建物が一部沈下している可能性もある。

次に室内の確認。
天井や壁に雨漏りの跡がないか
部分的なふくらみがないかを見る。

石膏ボードは濡れると膨らむことが多いので
部分的なふくらみは雨漏りの可能性がある。

屋根裏も覗いてみよう。
点検口があればそこから覗いてみる。
押し入れの天井は、押せば外れる部分があるので、そこから覗く。
押し入れの棚板は薄いことが多いので乗った時に踏み抜かないように注意する。
天井裏に上がれば確実だが
ライトで照らして写真を撮ることである程度はわかる。


ただし、雨漏りの跡があっても
補修済みであれば大きな問題ではない。

また
「台風の時だけ雨漏りする」
ということもある。
これは壁からの漏水だったりする。

雨漏りは建物に大きな悪影響がある。
見るだけでわかるので、しっかり見てみよう。

築古物件を買う時にどこを見たらいいのかという相談を受ける。
この答えは、
自分の物差しで見たらいい。
この一言に尽きる感じだ。
折を見て具体的に書いていこう。

今日は傾きについて。
建物の傾き。
多くの物件には多少なりとも存在するようだ。
ビー玉を持って行けとか、
水準器を持って行けとか
そういう話はよく聞く。

乱暴な言い方をすれば
目で見て気づかない傾きなら問題がない。
敏感な人はじっと見ればわかる。
傾いていると
めまいがする感じになったり
なんか気持ち悪い感じがすることが多い。

割と簡単に傾きがわかるのが
扉の開け閉め。

開き戸であれば、


戸の一部が柱にぶつかったり
やたら隙間の多い部分と少ない部分があったりする。


引き戸であれば、


閉めた時に上の方や下の方に
隙間があったりする


見た感じと、扉の開閉だけでも傾きをチェックすることができる。

あとはこの傾きが
自分では許容できるのかを考え

許容できないのであれば
どれくらいの修繕費用がかかるのかを考える。

そして自分の物差しで考える。
そのまま買うか
値引きを要求するか考える。

諦めることも重要な選択肢だ。

「ミラサポ専門家派遣」
という制度がある。
中小企業庁の中小企業支援の一環。
私は「専門家」として登録されており
高齢者向きアパート開業の支援を行っている。

その時に怖いなと思うことがよくある。
高齢者向きアパートは
高齢者が老人ホームに入らなくても生活でき、本人もご家族も幸せになれる。
介護事業者は利用者さんがホームに入らないことでサービスを提供し続けられる。
大家は空室が適正家賃での長期入居になる。
老人ホーム増加を抑制でき、社会保障コストが削減でき、将来の「空き老人ホーム問題」を緩和できる。
いいことづくめだ。

怖いなと思うのは
「高齢者向きアパートをやることはこの人にとって幸せか」
と考えるとき。
事業をやる以上はリスクは付き物。
挫折しそうになる時もあるだろう。
夫婦間の思惑の違いに不仲になるかもしれない。
家族との会話が減り、不仲になるかもしれない。
努力が尽きて、失敗に終わるかもしれない。
金銭感覚がおかしくなってしまうかもしれない。
成功して人間が変わってしまうかもしれない。
そう考えたときに、
私はこの人を不幸にするかもしれない。
そんな気持ちになる。

不動産も、事業も自己責任だ。
それを承知の上でやってほしいと思う。
かぼちゃに騙された人も悪い。
騙した人が悪いが、騙された人も悪い。
繰り返すが、
不動産も事業もすべては自己責任だ。

私は騙そうと思ってやってるわけではない。
高齢者向きアパートは成功事例がある。
言い方を替えれば
まだ失敗事例はない。

しかし、私のせいで失敗事例が生まれないか
人を不幸にしないか
そこが怖い。

この文章を書きながら、自問自答している。

私は部屋をリフォームするときは
白系でシンプルに作っている。
壁や天井はおおむね白に仕上げる。
その理由はセンスがないから（笑）

雑誌から飛び出したようなおしゃれなクロスは使わない。
写真写りのいいおしゃれな部屋は見栄えがいい。
見に来ればすぐ決まるだろう。

入居がすぐに決まるのは重要だが
楽ちん大家の賃貸経営は
長期入居。

私が白系でシンプルに作るのはこのため。
部屋は入居者さんのステージ。
ステージはシンプルで
役者が目立つ方がいいのではないか。

つまり、
白系のシンプルな部屋は
入居者さんが飾りやすい。
家具の色を選んだり
飾りを選んだり
そういったことがしやすい。

また、白系は部屋を明るくする効果がある。
部屋が明るい方がいいと考える人は多いだろう。

また、美人は3日で飽きるがブスは3日で慣れる
という言葉もある。

とあるエレベータのないマンションの5階。
隣接した同じ間取りの部屋。
私の作った部屋はシンプル。
15年間退去なし。
となりはおしゃれな部屋だ。
雑誌から抜け出たみたい。
5年で入居者は3人目。

部屋はシンプルに作り
撤去できるステージングで目を引き付ける。
これが楽ちん大家の秘訣の一つかな。

久しぶりに食事しませんか
そんなメールが来た。
アドレスに心当たりはない。

どちら様ですかとメール返した。

アドレス間違えました。返事返してもらってすみません。しかも男性に送るなんて
女性の方ですよね
と返事が来た。

間違いメールがいい人で安心
せっかくの機会なのでまたメールしてもいいですか
ときた。

その後、
趣味はどんなとか
今日は寝坊したけどがんばろうとか
眼鏡屋に行った話とか
あなたのメールが励みだとか
お父さんに対する考え方とか
メールが来た。
で、３回に１回くらい返してた
まめだねえ。私は（笑）

そしてここから送信者のアドレスが変わる。
迷惑メールが多いから変えたという。
季節の会話があって
お兄さんが上海で事故、
お父さんが現地で確認、全治６か月
私にメールするだけで心が楽になったとか来てた。
で、お兄さんの代わりにお父さんの会社を手伝うとかきて
お父さんに携帯取られるからチャットでメールしてね
と、アドレスをクリックするように書いてある。

これはやばいんじゃないの？
スルーしてたら
別のアドレスから
返事が来ないので悲しいという悲痛なメッセージと共に
クリックを要請してきた。

クリックしたらどうなるのか。
たぶん面倒くさいことになるだろうなあ。

世の中にはいろんな人が居る。
面倒くさいことにはかかわりたくないねえ。
安易なクリックは要注意。
そう心から思った。

皆さんもご注意を。

あ、拍手のクリックは安全ですよ
たぶんね（笑）

「ミラサポ専門家派遣」
中小企業庁が中小企業・小規模事業者を支援する制度。
年３回まで無料で専門家の支援を受けられる。
私は「小規模介護事業」や「高齢者向きアパート」の専門家として登録されている。

高齢者向きアパートは専門性が高いので、遠い地域からの依頼も多い。
移動の時間は当然無給だし、謝金・手当も高額ではないのであまり儲からない。
移動時間や派遣前後の事務作業を考えると、時給は最低賃金以下かも。
不動産が稼いでくれるので何とかやっていける、
まさにボランティア（笑）
でもおかげさまで、いろんなところでいろんな人と出会うことができる。
そんな人たちの夢をかなえるお手伝いができるのは嬉しい。

最近は派遣依頼が増えてきた。
明日は池袋、明後日は仙台でご支援する。
１８日は兵庫、２０日は宮崎、２８日は茨城でご支援する。
高齢者向きアパートが広まることを願いながら各地を訪ねている。

高齢者向きアパート
この通りにやれば成功する確率は高い。
そのためには努力が必要ではあるが。

努力すれば大家は幸せになれるし
高齢者はバリアアリーの住まいを手に入れ、元気に長生き。
家族は離れて暮らすことで楽になるが、老人ホームほどの費用が掛からない。
介護事業者は経営上のメリットもある。

老人ホームが増えると、社会的コストが増える。
団塊の世代がお亡くなりになると「空き老人ホーム問題」も発生するだろう。
老人ホームはバリアフリーなので転用が難しいかもしれない。
鉄筋コンクリートの建物は解体にも費用が掛かる。

高齢者向きアパート。
今、真剣に取り組むべきだと考えている。

高齢者向きアパートが増えて
一人でも多くの人が幸せを感じてほしいと願っている。

高齢者向きアパートについては
「健美家コラム」
で、概要をご紹介してるので見ていただければと思う。

詳細は、幣著
多世代居住で利回り30%! 高齢者向きアパート経営法
に書いたので、ご一読いただければ幸いです。

あらま
９月に入って初更新（笑）
ランキングはそんなに下がっていない。
ということは、更新を期待してみてくださる方がいらっしゃるということですね。
ありがたいです。
嬉しいです。

何してたんだって？
旅に出てたのよぉ（寅さん風に）

１～３日が東京でセミナー
３日は銀座から長崎に入って
４日からＤＩＹ体験会
６日は佐世保の物件調査後北九州へ移動
７～９日は島根に行っていました。

目が覚めると
あれ、今日はどこだっけ？
そんな感じ。

東京は手ごたえのあるセミナー
島根は求心力の強いセミナーでした。
主催者さんのご厚意で出雲大社にも行きました。
地元の方のご案内は濃厚でした。
いい人に巡り合えるかな？

昨日、ようやく事務所に帰り大仕事。
たくさんたまってるし、明日からの準備も。
明日は東京。
これからしばらく
「ミラサポ専門家派遣」
の仕事が続きます。

１４日は東京
１５日は仙台
１８日は兵庫
２０日は大分
２８日が茨城。

ちなみに１０月１３日は
「新宿でセミナー」

忙しいねえ。
ん？
秘書を雇えばいいじゃなかって？
う～ん。
早くそういう身分になりたいものです。