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DIYと賃貸経営を楽しんでいます
出口戦略
久々に不動産のお話。

不動産投資家と呼ばれる人には
物件を買って、物件価格が上がったら手放し
保有期間中の家賃と売却益をもって利益を確定する。
という手法をとる人がいる。
出口戦略というらしい。

これはこれでいいけど
ニワトリに例えると
金の卵を産むニワトリを食肉として食べるのと近い。
手放すと一時的に肉が手に入る。
が、金の卵は手に入らなくなる。
どこかの段階で利益を確定する。
それが投資というならそれもよい。

私は、投資家ではなく、
不動産 「経営」 派だ。
金の卵派だ。
不動産は安定した生活資金を得たいと思う。
だから、金の卵を産むニワトリは大切にしたい。

私にとっての出口戦略は相続だ。
子供たちが不動産経営をしたければ、経営を教えるし
その気がなければ、売却しやすい資産を残す。
アパートは不動産経営に興味がある息子に残し
売却しやすい区分所有は娘たちに譲り
オーナーチェンジや賃借人が出た時点で売却すればいい。

「利益を確定」するためには売却のコストがかかる。
持ってればその費用は掛からないし収入も継続する。
利回り10%の物件を10年保有すれば物件価値がゼロになったとしてトントン。
ゼロはありえないので、持ってた方が得。
10年たてば投資回収が終わってるのでそこから先は丸儲け。

修繕費がかかる?
それはそうだろう。
修繕費は未来への投資だ。
家賃の2割も見れば十分だろう。
投資回収が終わったら余裕が出るはずだ。
しかも、大家力によってコストは削減できる。

もちろん
資産の組み換えや
経営方針の変更
その他の理由で売却するのはありだと思う。

ただ、
本に書いてあるから
で、売却するのではなく
自分の考えに合った経営が一番だと思う。

一時的に儲けるのが投資家。
継続的に儲けるのが不動産経営。
どのスタイルで行くのかをしっかり考える。
本に書いてあることを鵜呑みにするのではなく
自分のスタイルを考える。
それによって出口戦略は異なる。

入浴介助を望まない理由
先日のテレビ番組。
自宅で介護をしている人の番組。

2階の部屋から1歩も出ずに2年とかいうおばあちゃん。
ということは風呂も入ってないんだろうな。
番組では、ケアマネージャーが来て移動の入浴介助を受けさせていた。
気持ちいいとおばあちゃんは言う。

後日、旦那さんが
「また利用するか」
と聞いたら
「いやだ」
と言う。

そりゃあいやでしょう。
だって、
男に裸をさらしたくないよね。
特にこの時代の女性は。

私のデイは
入浴は大原則として女性介助。
男が女性に介助してもらうのは抵抗は少ないが
逆は抵抗が大きいと思う。
私のデイは女性介助が普通。

ある日、百歳のおばあちゃんが入浴の準備をしていた。
私が、
「お手伝いしましょうか」
と言ったら
ひゃっ、ひゃっ、ひゃっと笑い、こう言われた。
「あんた、それセクハラばい」


番組のおばあちゃん、気持ちよかったし、感謝はしてるけど
爺さん以外の男に裸を見られたくなかったに違いない。
それは、爺さんにも言えない。

介護される人は、
感謝の気持ちを持っている人が多い。
だからわがままは言わない。
戦争を経験してきた人は
そんな人が多い気がする。


それにしてもこのおばあちゃん
なぜデイに行かないんだろうねえ。
風呂に入れるし
じいさんも楽になるのにねえ。


タバコは体に悪いか
吾輩は愛煙家である。
禁煙する気はまだない。
どこでやめるかは頓と見當がつかぬ。
何でも薄暗いじめじめした日に友達から辞めよと言われて居た事丈は記憶して居る。
吾輩はこゝで始めて人間といふものを見た。

で、数日間禁煙してみた。
御飯がおいしいとか
息切れしない
などということは
なかった。

ただ、食後の一服感
問題を解決するときのひらめき
考えの整理
などの時には欲しいと思った。

世間ではタバコは害があるという。
あるかもしれない。
嫌いな人はニオイも煙も嫌だろう。
香水だって、嫌いなニオイがあるじゃないか。
嫌いな人の近くで吸わなければいいじゃん。

タバコは肺がんになるという。
嘘だ。
事実はねつ造されている。
肺がんで死ぬ人は増えている。
180808.jpg
50年前と比べると倍以上だ。

で、タバコを吸う人は倍に増えたか?

これが現実。
因果関係はない。
誹謗中傷だ。

根拠のない話で右往左往してはいけない。
だから一億総白痴化などと言われる。
事実関係はしっかり確かめないといけない。

昨日、大きな問題が発生。
禁煙を中断し
現状把握と対策を考えた。
そして
煙の向こうに解決策が見えた。

まあ、嫌いな人の前で吸わないのはマナー。
それはいい、だから吸う場所は残してほしいなあ。

で、オマエの禁煙はどうするかって?
う~ん。
どうするかなあ。

タバコ吸って考えよう。
介護で苦しまないひとつの方法
テレビで介護の番組を見た。
親を自宅で介護している。
大変だと思う。
気持ちはわかる。

でも、
デイサービス使ってないみたい。
デイサービス使えばいいのに。
そうすれば、昼だけでも距離を置ける。

「このクソじじいさえいなければ」
「死んでしまえばいいのに」
そう思うことは、あって当たり前。
つい、言ってしまうこともあるかもしれない。

じいさんがデイサービスに行くと
居なくなってすっきりする。
そして考える
「ああ、悪かったな。帰ったら優しくしてあげよう」

一方のじいさん
デイサービスが意外と楽しかったりする。
若い50代のお嬢さんとお話ができて
機嫌よく家に帰ったりする。

この距離感が大切。
これがあるから何とかやれている人は多いはず。
私のデイの利用者さんご家族は大体そうおっしゃる。

「じいさん、人の多いところ嫌いだし」
そういう人が多いのは事実。
しかし、10人程度の小規模デイサービスは
意外と家庭的で行きやすかったりする。
もれなくお話しする時間がついてきたりする。
外で人と話すことはとても大事だ。

そう考えて定員8人のデイサービスを立ち上げてから16年。
目論見通り小規模デイは大人気で、
ニーズにこたえるために2号店も出した。
かつてはそれなりに利益が出た。
それに目を付けた
金儲け主義のフランチャイズの台頭で
小規模デイサービスは介護報酬が大幅に下げられた。

正直なところ
小規模なデイサービスは
利益が出なくなった。
バカらしくてやってられない。
私のデイは建物は自社所有。
借り入れもかなり返した。
それでも厳しい。

ほんとは早くデイを辞めたい。
コンビニで働いた方が金になる。
そう考える経営者がほとんどだろう。

でも、辞められない。
そういうのが小規模デイの現状だと思う。
それは、利用者さんを見捨てることができないから。
利用者さんとそのご家族を思うと
「お金の続く限りは」と頑張ってしまう。
それが実情だと思う。

だから、小規模デイを利用するといい。
経営者は個性的な人が多いから
考えの合うデイに出会うまで
複数のデイを体験したらいい。

小規模デイを利用すると
介護は楽になる。
そして、じいさんも、ばあさんも
元気になる。

デイに親を預けるのは悪いことではない。
むしろ本人のためだ。
外の空気に触れさせるのはとても大切だ。
介護の放棄などでは決してない。



介護している人へ
介護は思いつめないでくださいね。

たくさんの介護する人を見てきたじじいより
センサーよりも愛
新聞に高齢者住宅問題が載っていた。
高齢者に特化した不動産会社があるという。
孤独死を防ぐために見守りセンサーの導入とか書いてた。

介護事業者と提携することで
高齢者の健康を把握できる。
介護事業者は高齢者の体調が悪いときは受診を勧める。
これによって、孤独死は激減。

介護を受けてない人は
牛乳やヤクルトの宅配。
センサーより安いし、
健康にもいいと思うけど。

ん?
爺さんは買わないって?
いいじゃん。
大家が払っても。

「じいちゃん、週に2回ヤクルトをプレゼントするけん、長生きせんね」
長生きせんねは、長生きしてねという謙譲語。
ん?
ちごた?

まあいい。
この一言と月1000円で
最強の大家になれる。
「大家さん、いい奴やのう。迷惑かけたら罰が当たる」
滞納もトラブルもなく、30年の長期入居。

「俺は、ヤクルトは飲まん」
という人にはタフマン。
爺さん、週に2回の楽しみが。
若いお嬢さんが(この場合50歳でも若い)
タフマン持ってきてくれる。
爺さん楽しく長生き。

完璧な孤独死防止策。
センサーいらないでしょ?
ん?
気づいてないだけ?
そうねえ。
私もそこに気づくまで結構かかった(笑)

マネするのは簡単。
マネしてください。
一人でも多くの人に幸せを感じてもらってください。

ん?
高額なセミナーじゃないといい情報は得られない?
このブログ、無料だからダメって?
まあ、そういいう人は置いとこう。

金がなくても
金を払わなくても
得られるものが愛。
与えられるのが愛。

愛の力は大きいねえ。

私の本
は、安いけど愛情たっぷりで~す
ランキングは関係ないといいつつ
サラリーマンは卒業し
家賃収入のおかげで年金を気にすることなく
贅沢しなければ働かなくてもいい身分になった。
これは若いときの不動産への投資がようやく実を結んだことになる。

NENKINNがあてにならないかもしれない。
会社では能力を発揮できない。
俺はもっとできるはず。

そう思って始めた不動産経営。
そして最初の本を書いた。

あれからもう15年になる。
借入金はいつでも全額返済できる。
年金の悩みもなく豊かな人生になった。

また、あちこちからセミナー依頼をいただいたり
執筆の依頼もいただけるようになった。
組織ではなく、個人で自由に生きている。

日記代わりに始めたこのブログ。
ランキング競争なんてまっぴらだ。
そう思っている。

が、まだ卑しい心が・・・・
1808051.jpg
これが昨日の朝のランキング。

健美家さんにコラム載せていただき
昨日はアクセスがかなり増えた
で、今日はすごいことに!
1808052.jpg
なっていない(笑)
う~ん。
アクセスとランキングは関係ないのかなあ。

人と比較しなくてもいい人生なのに
ランキングを気にかける
愚かな子羊よ


神様が笑う声がした。
健美家デビュー
健美家さんにコラムを書かせてもらった。
今日、その第1回が掲載された。
【新連載】融資がつきやすく社会貢献も可能!?私が「高齢者向きアパート」を広めたい理由
https://www.kenbiya.com/ar/cl/akao/1.html

アクセス数が時計のようにぐんぐん増えていく。
15時で2000アクセス突破。
すごいもんだねえ。

社長にお礼をお伝えしたら
「良いものを広めていくのが使命です」
とおっしゃった。
かっこいいですね。

テレビの「一部の」
報道番組と比べると
全然違う。
受ければいいとか
目立つとこだけとか
野次馬みたいな報道が多い気がする。

先日の台風。
その前の大雨で被害を受けた地区の報道はあまりなかった。
「被害はなかった」
そう報道してもいいのではないだろうか。
あれだけ大騒ぎして、心配させたんだから。

雨のことはすっかり忘れて
今度はボクシング?
チャンネルを変えても同じ話題(笑)
それに乗る人たちも多いから仕方ないけど。

高齢者の住宅の問題
空き家問題
高齢化問題
解決すべきものは多く
一つ一つ解決するためには
マスコミの力は大きい。

私が偉そうに言っても
何も変わらないけどね。

高齢者向きアパートが普及すれば
高齢者の住宅問題が少し緩和される。
良いものを広めたいと考える人のお力を借りて
高齢者向きアパートを少しでも普及させていきたい。
多くの人に幸せを感じてほしい。
体に悪いもの
定期健康診断で高血圧と診断されたのが数年前。
医者に行ってクスリを飲んでいた。
当時の私はすごいストレスを抱えてた。
クスリは強いものになったり、軽いものになったり
血圧に応じて医者が変えてくれてた。

そんなころ、歯ぐきから血が出るようになった。
歯も少しぐらぐらする。
歯医者に行くと 「歯周病です」。
しばらく通ったけど
一向に良くならず。
もう、一生トウモロコシをガブリつくことはできない
そう思ってた。

通院しても血圧は相変わらず。
医者に聞いてみた。
「私には今の血圧がちょうどいいので、クスリで下げてもまた上がるんじゃないですか」
医者は言う
「クスリ止めたら死にますよ」
ん?
本当?
私の考えの方が正しいにちがいない。
そして私はクスリを止めた。

子供も成人したので
ストレスのもとを切り捨てた。

あれから数年。
まだ生きている(笑)

数日前、腰痛で立ちあがりが苦しくなった。
悩んだ末、
友達のススメで検査に行った。
たぶん酒の飲み過ぎだろうということで
昨日、問題なしという結果が出た。
その時測られた血圧は84-138だった。
歯ぐきもよくなり、トウモロコシをまるかじりできるようになった。

タバコは体に悪いという。
喫煙率は30年前に比べると余裕で半分以下になっている。
一方、肺がんで亡くなる人は一ケタ増えている。
タバコと肺がんの関連性はない。
このデーターは、そう証明している。
それよりも、気分転換になる人にとっては
いい薬だ。

体に悪いのはストレスで
ストレスを取るクスリと思えば
タバコもクスリ。
副作用の大きい睡眠薬よりはいいと思う。

今回の腰痛検査騒ぎで
多くの友が心配してくれた。
タバコを止めたほうがいいよと真顔でいう人が居る。
仕方ない

ちょっと禁煙するか。