鋼製の給排水管。
30年くらいたつと劣化。
赤錆で断面が小さくなり、管からの漏水につながる。
そこで、30年をめどに管の交換が必要となる。
ＲＣの場合、これがかなりのコストになる。

交換したくない場合はライニング工法という選択肢もある。
が、
・赤錆を完全に除去できない場合がある
・ライニングが均一にならない場合がある
・水が臭くなる
といった弊害があるらしい。
聞いた話なので、間違っている部分があるかもしれない。

私が管理組合の理事を務めるマンションは
上記の理由から
給排水管交換を実施した。
莫大な費用と手間がかかった。

先日、面白そうな話を聞いたので居酒屋セミナーで
勉強会を開いた。

仕組みはこうだ。
給水管に特殊な装置を取り付ける
そこを通った水は赤錆を黒錆に変える効果が発生
管内の赤錆を黒錆に変える
黒錆は安定しており、管の断面を守る。

わかりやすく言うと
管の内部にメッキをして管を保護するようなものだ。

交換に比べ工事費はけた違いに安くなるうえ
断水時間が少なくなるし
戸別の調整も不要だ。
将来のメンテナンスもほぼゼロとなる。

この技術が正しいとすれば
かなり画期的。
でも、あまり話を聞かない。
施工事例は豊富だというが普及しているとは言い難い。

じゃあ、施工後の写真を見せてほしいと言ったところ
ようやく写真が送られてきた。
この写真がインチキでなければ
理論通りの状況。
素晴らしい。

この技術、もっと勉強したくなった。
この技術、画期的かもしれない。

セミナーで福山に来ている。
ホテルの食堂で朝食をとっていた時

隣に座った７０歳くらいの男女の会話。
二人で食事しながら
「納豆が出たのはどこだっけ」
「水戸よ」

この二人
よく旅行しているんだろうなあ。
ビジネスホテルに泊まり
贅沢な旅ではないけど
心豊かな旅なんだろうなあ。

いろんな苦労もあっただろうし
今も苦労しているかもしれない。
でも、
二人で旅をして
思い出を重ねていく。
そして
他愛のない会話。

なんて豊かな人生なんだろう。


君に逢え
君と過ごした
わが命
残りの道を
君と歩まん


いいねえ。

5月に出版した
多世代居住で利回り30％！高齢者向きアパート経営法
先日、健美家さんのコラムに取り上げていただいて
ここ数日、アパート部門で1位を継続中。
不動産部門では2位まで上がった。
1位は電子書籍。
紙ベースの「本」では1位だと自分では喜んでいる。

ところが今朝、不動産部門で3位になった。
原因は、本日発売の本が1位に来たから。
すごいなあ
と思ってたら
すぐに１位から転落。
瞬間一位狙いの手法を講じていたんだろうなあ。
アマゾン1位。
瞬間的でも1位は1位。

正直うらやましい（笑）

でも、
ロングセラーの方が価値がある。
自分に言い聞かせて納得。

実録　競売マンション経営
私が15年前に初めて書いた本。
サラリーマンだったのでペンネームで書いた。
15年たった今でも買ってくださる方がいる。
そんな本がいいな。
やはりそう思う。

老人ホームに住む二人のおじいさん。
Ａさんは８５才、
Ｂさんは８０才、
二人とも認知症。車いす生活。
二人とも会話はできるし、家族の顔はわかる。
Ａさんは、孫３人と、ひ孫が一人。
Ｂさんは、孫６人と、ひ孫が３人。

Ａさんは、骨折して入院。
急激に衰え、食事を食べなくなったので、点滴になった。
これを見た娘は
老衰が近い。家で看取ろう。
と、家に連れて帰った。

Ｂさんは、だんだん衰弱してきたので
入院してＩＣＵに。

Ａさんは、孫やひ孫の顔を見ているうちにまた元気になった。
Ｂさんは、ＩＣＵで今も生きている。

人にはそれぞれの人生があり
終わり方もさまざまだろう。
本人が認知症になれば、家族の考えが優先されるかもしれない。
Ａさんは家族の考えで老衰を選び
Ｂさんは病院を選んだ。

私ならＡさんの終わり方を選びたい。
まだ判断能力があるうちに
人生の終わり方について
子供たちに伝えておくことも大切なことかもしれない。

酒を飲むと腰が痛くなる？
皆さんはご存知だろうか。
肝臓は沈黙の臓器と言われている。
酒を飲み過ぎても、二日酔い以外の症状は出ない。
そう思っていた。

先週末は大酒を飲んだ。
腰が痛いなあと思いつつ
迎え酒、昼も、夜も飲んで楽しんできた。

その翌々日。
あまりに腰が痛い。
仕方ないので整形外科に行った。
小さい病院で整形外科の先生はお休みで、外科の先生が診てくれた。

レントゲン撮ったら白い影があるというのでエコー検査となった。
小さい病院で、エコーの先生が来るのは木曜日だけ。
取り敢えず、酒とたばこを控えなさいと言われた。
また、医者なのに
気を送る
とか言って、後ろからぶつぶつ呪文のようなものを唱えてた。
で、立ち上がろうとすると
体が軽い。
立ち上がりがほとんど困難だったが
立ち上がれるようになっていた。
この先生
すごい。

今日はエコーの検査を受けた。
結果
左腎結石９ｍｍ
肝腫瘍
主膵管の拡張
できれば一度ＣＴかＭＲＩで確定診断を。
ということだった。

実は今回は腰が痛いのに大酒を飲んだのが原因。
だから酒を飲まなかったから症状は改善されているのでしょ？
といったら
若い美人の医者と中年の看護師が
大笑い。
面白い人ですねと言われた。

さらに、
精密検査をしないのならなんで病院に来たかと聞かれた。
ＦＢの友達のススメです
と言ったら、
再度
大笑いされた。

皆さん、腰が痛いときは酒を控えましょう。
美人医師の大笑いを取りたい場合を除いては。

今回の大水害、規模も大きく犠牲者も多かった。

携帯には避難に関する情報が次々と入ってきた。

そういう中で
豪雨の中、自宅から避難しようと外に出た少年が流されたらしい。
同じように幼児も流されたらしい。
私の自宅近くでは避難所に避難したが、
そこが増水で危険になったので別の場所に避難するようになったらしい。
また、土砂崩れで家が押しつぶされたケースでは
１階で亡くなった人が多かった感じだ。

断片的な情報だけで物事を断定することはできないが
避難所に行くことだけが避難だろうか。
少年は家の中に居て、２階に避難していれば流されなかったかもしれない。
同じように流された幼児もそうかもしれない。
土砂崩れでは
１階で就寝せず、２階で就寝していたら土砂に埋まらなかったかもしれない。

詳しく調査したわけではないが
断片的なテレビの情報からだけだと
避難所に行こうとしなかったら
２階で就寝してたら
守れた命があったのではないだろうか。
孤立しても、水さえあれば３日くらいは命が保てる。
３日もあれば、おそらく救助は可能だ。

映像からの断片的な情報で偉そうなことは言えないが
どんな被害が予想されるのか
その結果どのようなことが起るのか
そのあたりを考えて避難してもいいのではないか。

早めの避難は重要だ。
しかし、
濁流が流れる中を避難するのは果たして安全だろうか。

今回の大雨、大きな被害をもたらしている。
テレビでは被災地の様子を映している。
懸命な救出活動が続く。
活躍している人たちには頭が下がる。

その現場を取材するテレビ。
「一刻も早い救助が望まれます」
などとアナウンサーが話している。
「あ、救出されたようです。ただいまブルーシートが張られています」
映像にはブルーシートを張る数人の人たち
ブルーシートが張られるのを待って
救出を再開するシーンが写される。

ここ。
救出の邪魔になっていないだろうか。
何のためにブルーシートを張るのか。
カメラに写されないためではないのか。
カメラがなかったら写されないから
ブルーシートを張る必要はないかもしれない。
シートを準備する人、シートを張る人、
余分な作業ではないか。
シートが張られるまで中断される救出。
時間の無駄ではないか。

ここはカメラに写らないよう
撮影を自粛した方がいいのではないか。
本当に
一刻も早い救助を望むなら
そういう気遣いがあってもいいと思う。
そういう配慮を考えたりはしないのだろうか。

著者の林浩一さんから頂いた定期借家の本。

不都合の多い旧来の借家契約。
滞納、騒音など迷惑な入居者であっても保護される。
大家には不利な不平等条約のようなもの。

これに対し定期借家は
悪い人には退去してもらい
善良な入居者さんには引き続き住んでいただく。
これによって、いい住宅環境が作れる。

制度自体は平成１２年からあるが
残念ながらあまり知られていない。
この本は
制度をわかりやすく
具体的に解説している。

著者の林さんの
大家業を楽しむ
というノウハウも垣間見ることができる。


良い制度を広めたいという
林さんの心が詰まった一冊。
その心は同じなので
著書を並べて記念撮影～

友人が激安戸建てを買ったので見に行った。

外観はこんな感じ。
玄関とその横の窓のついた部分は増築だ。
母屋の壁はトタンだが、玄関周りはモルタル仕上げ。
写真ではわかりにくいが、屋根もトタンになっている。
左の2階建て建物も増築。
しかし、瓦の下が黒ずんでおり、雨漏りの予感。


部屋に入ると、やはり雨漏りのあとが。
変色し、雨水が垂れたとみられる跡もある。

問題はこちら

思いっきり傾いている。
右側が低くなっている。
窓の周りは無理やり補修した後が。
基礎が沈下していると思って畳をめくった。

基礎がしっかり割れている。
鉄筋は入ってないようだ。
型枠に木の模様が残っているあたりに時代を感じる。

基礎は連続しておらず、
新しくコンクリートの台を作ってはいるが
再び沈下したのだろう。

柱を少しずつジャッキアップすれば治るのだが
増築部分との連結状態が微妙だ。
床や天井などをもう少しめくって確認したらいいよとアドバイスさせてもらった。

屋根は瓦がずれており、雨漏りは間違いない。
天井裏から見ると明かりが漏れていた。
光がはいるほどのすきまがあることになる。

さて、この築古をどうするか。
人様に貸すからには傾きは直す必要がある。
かなり手間がかかりそう。
トランクルームの需要があればトランクルームにするのが簡単だ。

２階建て部分は２階が２室あり
１階が車庫になっている。
駅から遠いので車庫は必要だが、狭くて入れにくい。
傾いた部分を撤去し、駐車場とし
現在の車庫を居室にする案もいいかもしれない。

あるいは、傾いた部分を撤去し
駐車場を3台分くらい確保したうえで新築。
車庫は「ホビールーム」として使ってもらうのも面白い。
などと考えた。

人様の物件だが
こうやって考えてみると
面白い。

アパート２棟を購入し、２億の資産を作ったという広告。
違うでしょ。
２億で売ってる物件を負債で手に入れただけでしょ。
こういう広告に惑わされる人って多いんだろうなあ。

１棟目の初期投資は早々に回収し・・・２棟の収入は１３００万。
ローンを払っても１棟あたり１００万が手元に残る。
と続く。

この　「初期投資」　というのが曲者だ。
仮に５００万とすれば
５００万が毎年１００万の収入になる。
５年で初期投資を回収！
５年後に売却してキャピタルゲイン！
１０年間家賃保証だから大丈夫。

そういう考えになるんだろうなあ。

無理でしょ。
サブリースを過信するとかぼちゃの馬車。
じゃあ、大家力発揮！
う～ん。
それは難しい。
そもそもこの話を信じる時点で
大家力はナシ。

不動産にはいくつかのリスクがある。
①空室
②家賃下落（特に新築）
③修繕費発生
④滞納を含む事故・事件
⑤ローン返済不能

これを考えた場合、
ある程度の利回りが必要。
特に初代大家には低利回り物件は厳しい。

初代大家が
長く不動産経営を続けたいなら
こじんまりとした物件で手堅くいった方がいい。

自己資金５００万有るなら
５００万の中古ファミリーマンションを３００万の借り入れで買う
返済期間は１０年でもいい。
ファミリーマンションなら５万近い家賃が可能。
管理費と修繕積立金が２万としても
３万の家賃収入。
これで借入金返済をする。

１室目がうまくいったら２室、３室と買い足してゆく。
５室買えば、１５万円となり、
年金問題から自由になる。
１０年経てば借入金はゼロ。
そう、楽ちん大家になれる。

大儲けはできないかもしれないが
初代大家にも
サラリーマンにもできる
堅実な不動産経営だ。

ガッツリ行きたい人は
高齢者向きアパート。
儲かるうえに社会貢献できる。

こういウマい話をべらべらしゃべる私。
しかもタダで！
そして教材「多世代居住で利回り３０％！高齢者向きアパート経営法」が税込みでわずか１６２０円！

バカだねえ。
オレ（笑）