先日、格安マンションを見に行った。
通りかかった不動産屋さんの看板に出てた。
でも
インターネットでは検索できない物件。
ファミリータイプで１６０万円。
駅から徒歩１５分。
エレベーターなしの５階。
駐車場なし。
仲介している不動産屋さんに行った。
私：１６０万円の物件、見たいんですけど
不動産屋さん：あの物件、買わない方がいいよ
ん？
いきなり。
不：古いし、この辺りは空室だらけ。5階なんで上り下りがたいへん。
私：リフォームしたら、住む人はいるでしょう。
不：金かかるよ。売り急いでいるけど、１００万でも私は買わないね。
ちなみに、そこから2分の立地に同じような物件が売りに出てる。
広さも間取りもほぼ同じでエレベーターなし５階。
価格は２６０万。
こちらはネットでちゃんと出てくる。
どちらも、リフォームが必要。
２６０万が２００万になると喜んで買う人はいるだろう。
１６０万は訳ありと思われる。
そもそも見に行かないかもしれないし、指値もあるだろう。
１００万でも買わないとプロが言えばそれ以下になるかも。
仲介をお願いする業者さんを見誤ると大変だ。
私は、業者さんにお願いするときは基本的に複数の見積もりを取る。
結構な価格差があったりする。
売却も同じこと。
売主がもし、別の業者にもお願いしてたら
話は大きく変わったかもしれない。
私なら3社くらいに相談をして
売りに出てる物件を調べ
２６０万より少し安い
２４０万で売りに出すだろう。
２４０万で出して、１６０万まで値引き可にするだろうな。
通りかかった不動産屋さんの看板に出てた。
でも
インターネットでは検索できない物件。
ファミリータイプで１６０万円。
駅から徒歩１５分。
エレベーターなしの５階。
駐車場なし。
仲介している不動産屋さんに行った。
私：１６０万円の物件、見たいんですけど
不動産屋さん：あの物件、買わない方がいいよ
ん？
いきなり。
不：古いし、この辺りは空室だらけ。5階なんで上り下りがたいへん。
私：リフォームしたら、住む人はいるでしょう。
不：金かかるよ。売り急いでいるけど、１００万でも私は買わないね。
ちなみに、そこから2分の立地に同じような物件が売りに出てる。
広さも間取りもほぼ同じでエレベーターなし５階。
価格は２６０万。
こちらはネットでちゃんと出てくる。
どちらも、リフォームが必要。
２６０万が２００万になると喜んで買う人はいるだろう。
１６０万は訳ありと思われる。
そもそも見に行かないかもしれないし、指値もあるだろう。
１００万でも買わないとプロが言えばそれ以下になるかも。
仲介をお願いする業者さんを見誤ると大変だ。
私は、業者さんにお願いするときは基本的に複数の見積もりを取る。
結構な価格差があったりする。
売却も同じこと。
売主がもし、別の業者にもお願いしてたら
話は大きく変わったかもしれない。
私なら3社くらいに相談をして
売りに出てる物件を調べ
２６０万より少し安い
２４０万で売りに出すだろう。
２４０万で出して、１６０万まで値引き可にするだろうな。
和室を洋室にするには、
畳を撤去し、フローリングにするのが一般的だ。
但し、マンションでは階下への音の問題がある。
変更を禁止してたり、
一定の防音性能を持つ床材の使用を指定してたり、
全く規制のないマンションなど様々だ。
管理規約を確認して行わなければならない。
今回は、変更自由なマンション。
既にフローリングになってたが、結構音が激しかったので
緩和策を考えた。
既存の床は、
畳を撤去して根太という角材を載せて板を張ったものだった。
このため、部屋の中でも歩くと結構な音がしていた。
床をめくるとこんな感じ。
スラブ（コンクリートの床）の上に根太を転がし、その上に薄い板が張ってある。
もともとは、この上に畳が載る形だ。
この上に根太を転がし、合板を張っただけだったので結構音がうるさかった。
あまり手間と費用をかけないで音を緩和したかったので、
今回は石膏ボードを使うことにした。
まず、板の上に合板を張り、あらかたの不陸を調整する。
その上に石膏ボードを載せる。
長い方向を合板とは違う向きにして
不陸ができにくいようにした。
この上にもう一枚石膏ボードを載せる。
これも長い方向の向きを変え、継ぎ目が同じ場所にできないようにした。
試しに歩いてみると、
全然音が違う。
下地の合板＋２枚の石膏ボードの上に合板を載せる。
これも長手方向の向きを変える。
一番下の合板と既存の板に届くような長さのネジで固定した。
この上にCFと呼ばれるビニールシートを張れば、高さがちょうどよくなるようにした。
階下の部屋で音を確認することはできなかったが
音の感じが全然違う。
カンカンしてた音が格段にやわらかい音になった。
ん？
完成写真は？
すみません撮り忘れました（笑）
畳を撤去し、フローリングにするのが一般的だ。
但し、マンションでは階下への音の問題がある。
変更を禁止してたり、
一定の防音性能を持つ床材の使用を指定してたり、
全く規制のないマンションなど様々だ。
管理規約を確認して行わなければならない。
今回は、変更自由なマンション。
既にフローリングになってたが、結構音が激しかったので
緩和策を考えた。
既存の床は、
畳を撤去して根太という角材を載せて板を張ったものだった。
このため、部屋の中でも歩くと結構な音がしていた。
床をめくるとこんな感じ。
スラブ（コンクリートの床）の上に根太を転がし、その上に薄い板が張ってある。
もともとは、この上に畳が載る形だ。
この上に根太を転がし、合板を張っただけだったので結構音がうるさかった。
あまり手間と費用をかけないで音を緩和したかったので、
今回は石膏ボードを使うことにした。
まず、板の上に合板を張り、あらかたの不陸を調整する。
その上に石膏ボードを載せる。
長い方向を合板とは違う向きにして
不陸ができにくいようにした。
この上にもう一枚石膏ボードを載せる。
これも長い方向の向きを変え、継ぎ目が同じ場所にできないようにした。
試しに歩いてみると、
全然音が違う。
下地の合板＋２枚の石膏ボードの上に合板を載せる。
これも長手方向の向きを変える。
一番下の合板と既存の板に届くような長さのネジで固定した。
この上にCFと呼ばれるビニールシートを張れば、高さがちょうどよくなるようにした。
階下の部屋で音を確認することはできなかったが
音の感じが全然違う。
カンカンしてた音が格段にやわらかい音になった。
ん？
完成写真は？
すみません撮り忘れました（笑）
博多駅からJRで３０分。
駅から徒歩１７分、バス停は１分、
３DK５４㎡築４０年のマンション。
駐車場もある。
家賃相場５万円。
売主希望価格２５０万。
表面利回りだと２４％になる。
福岡市内だと昨今では１０％を超える物件はなかなかない。
この物件は博多駅から電車で３０分。
いわゆる地方物件。
まさに二極化が進んでいることを実感させる。
大家のスタイルはいろいろあるが
初代大家は、利回りのいい物件を買った方がいいと思う。
私自身、競売で利回りのいい物件を買ってきた。
大体４００万くらいの物件で、表面利回りは２０％と言う感じ。
しかし、この２５０万の物件の方が利回りはいい。
もちろん築年数が経っているが
今は競売で買うより地方の格安物件を買う方がいい感じだ。
但し、こういう物件は大家力が試される。
リフォームを業者さんに丸投げすると相応の費用が掛かる。
単なるリフォームでは客付けに苦しむ。
また、老朽部分もあるだろうし
大規模修繕も必要だろう。
しかし、管理組合でしっかりやっていけば
物件価値も向上する可能性はある。
同じ駅から徒歩９分の４５平米のマンション。
一時は８０万円で取引されていた。
大規模修繕を実施し、
現在は２５０万が相場で取引されている。
築古を買って再生させる。
マンションもそんな時代かもしれない。
駅から徒歩１７分、バス停は１分、
３DK５４㎡築４０年のマンション。
駐車場もある。
家賃相場５万円。
売主希望価格２５０万。
表面利回りだと２４％になる。
福岡市内だと昨今では１０％を超える物件はなかなかない。
この物件は博多駅から電車で３０分。
いわゆる地方物件。
まさに二極化が進んでいることを実感させる。
大家のスタイルはいろいろあるが
初代大家は、利回りのいい物件を買った方がいいと思う。
私自身、競売で利回りのいい物件を買ってきた。
大体４００万くらいの物件で、表面利回りは２０％と言う感じ。
しかし、この２５０万の物件の方が利回りはいい。
もちろん築年数が経っているが
今は競売で買うより地方の格安物件を買う方がいい感じだ。
但し、こういう物件は大家力が試される。
リフォームを業者さんに丸投げすると相応の費用が掛かる。
単なるリフォームでは客付けに苦しむ。
また、老朽部分もあるだろうし
大規模修繕も必要だろう。
しかし、管理組合でしっかりやっていけば
物件価値も向上する可能性はある。
同じ駅から徒歩９分の４５平米のマンション。
一時は８０万円で取引されていた。
大規模修繕を実施し、
現在は２５０万が相場で取引されている。
築古を買って再生させる。
マンションもそんな時代かもしれない。