高度成長期に大規模開発された団地。
結構空室が目立つ。
そして、激安な売り物件があったりする。

その団地で売りマンションが出た。
３DK、駅から徒歩１５分で１５０万。
１００万なら買ってもいいなあ
業者さんにそう言ってたら
１０日くらいたって電話があった。
「先日の１５０万のマンション、買いますか？」
お伝えしたように１００万なら買いますと答えた。

その後、何の連絡もないので、別の物件を買った。
その翌日、業者さんから電話が。
「１００万で結構です」
う～ん。遅かった。

しかし、激安。
１５０万でも安いけど、１００万。
もっと高く売れるんじゃないの？
これ、私だったら次のように売るだろうなあ。

まず、掃除をしてきれいにする。
現況は土足で内覧。
この段階で普通の人は買う気が失せるはずだ。
私はこの時点で、指値が効くなと推察する。
普通に売りたいなら、せめて掃除はしておく。

次にリフォーム。
クロスを張り替えるだけで雰囲気が変わる。
古びた畳の上にはゴザやカーペットを敷く。
これだけでもかなり変わってくる。
襖や障子が破れているなら張り替えるのがいいが
お金が惜しければ、外しておいてもいいかもしれない。

そんなことがアドバイスできる不動産屋に仲介依頼してたら
きっともっと高く売れるだろうなあ。

複数の業者さんに依頼する。
これ、不動産の鉄則。
まさにそれを実感させる物件だった。

昨日書いたジャングル物件。
以前立ち上げたFBの秘密のグループ
「その物件、引き受けます」
で紹介したところ、12時間で３件の問い合わせがあった。
「木を伐採しない場合には安くなりますか？」
と言う投稿もあり
現状渡しで安くすれば、
もう売れてたかもしれない。
1万円だったら年内に売れてたかもしれない。
私が買ったかもしれない（笑）

こういう激安物件を普通に業者に依頼した場合は
相応のコストがかかり、激安の意味がなくなると思う。
後に残るのは立地の悪さだけかもしれない。
収益物件として考えると難しくなる。

そこに
知恵を絞って
その物件の良さを引き出す必要がある。

この物件は「ジャングル」
緑に囲まれて暮らしたい人には都合のいい物件かもしれない。
林の中は虫がいたりするが
林の中は涼しい。
クーラーを使わずに生活できるかもしれない。
クーラー嫌いには格好の物件かもしれない。
あるいは樹にハンモックをかけたり、
ブランコをかけたりしたい人には都合がいい。
ツリーハウスを夢見る人には格好の物件だ。

交通の便が悪くても、田舎でも
週末だけの利用であれば価値はある。
セカンドハウスとして使うならば見方が変わってくる。

古い建物はDIY好きには絶好のおもちゃ。
1万で買った廃墟物件をDIYでリフォームして賃貸した事例もある。

現地を見てないので偉そうなことは言えないが
そういうふうに「物件の価値」を見直せば活用できるかもしれない。

負動産
そう言って悩むより
考えてみてはどうだろうか。
考え方や、使い方によっては
富をもたらす
「富動産」
になるかもしれない。

福岡の地方都市。
中心部から１時間少しの駅から徒歩７分。
土地１５０坪弱、固定資産税評価額５百万円。
古家が建っているジャングル。
２日前にタダでもいいからもらってくれと相談アリ。


業者見積もりだと、木の伐採だけで１００万かかるという。
１万円で売りに出したら？
そう提案した。
以前、タダ、または激安の物件を５回紹介した。
FBで募集したら３日で数件の問い合わせがあった。
必要事項を希望者に伝え
１件は１０万で売却。買った人は転売し利益を手に。
１件は募集開始後に所有者が意思変更。ただじゃ渡さないと言い出した。
１件は貰い手がほぼ確定した段階で、所有者が意思変更。
１件は満額で売却
もう１件はその後音沙汰無し（笑）

で、今回の物件もそういうルートで情報を流そうとしたところ
１００万で木を伐採し、評価額の半値程度で売りに出すという。
まあ、そういう選択肢もあるけど。
100万の伐採料って妥当なのだろうか。
売れないときは投資が無駄になる。
周りには空き地が多い場所なので売れないんじゃないかな・・・
投資が回収できないこともあるかもしれない。

負動産、処分方法いかんでは大きく変わってくる。

先日、一棟物の大規模修繕の相談を受けた。
公的と思われる機関の紹介で無料相談を受けて見積もりをもらったという。
それには全面的な補修が必要とあったが
そこまでのお金はないのでどうしたらいいかという。
何とかならないかという相談。

現地を見て、
①早急に修繕が必要な部分の見定め
②足場がないとできない部分の優先度
③先送りしても問題が少ない部分
④ここは改善した方がいい部分
⑤複数の業者に見積もり依頼すべきということ
を提案した。

この方、竣工したら
「おかげさまで安く済んで、きれいになり、不安もなくなりました」
と、きちんと知らせてくれた。

相談に乗るのはよくあるが
その後は「なしのつぶて」という人もいる中
結果まで知らせてくれて嬉しいなと思ってた。

今日はお礼の気持ちを送りたいので住所を教えてというメール。
嬉しいですね。
お手伝いして、喜んでいただいて。

遠慮せずに受け取ります。
お礼の品も
お礼の心も！

DIY。
一人でも楽しめます。
形ができるのが楽しい。
工事費が節約できて楽しい。
工夫が形になるのが楽しい。
いろんな楽しみ方があります。

最近、いいなあと思うのが
仲間と楽しむこと。
そしてお互いに自慢しあうこと。
そこで、FBで
「DIYを楽しむ会」
という非公開グループを作りました。
最初は仲間たち数人で楽しんでいました。

DIYの成果を自慢したり
考え方を語ったり
困ったことを相談したりしています。

この「DIYを楽しむ会」
ついに９００人を越えました。
人数が増えればいいと言うものではありませんが
多くの人に興味を持ってもらえるというのは嬉しいなあと思います。
多くの人が集うことで
アドバイスも充実します。
ノウハウも蓄積されます。

パソコンだと
「このグループを検索する」
という欄にキーワードを入れると関連記事が出てきます。
例えば「クロス」と検索すると
クロスに関する投稿が表示されます。
ミニ　ウイキペディアみたいです。

但し非公開グループなので
参加申請みたいなクリックをしてもらい
管理者の承認を得ることが必要です。
原則、申請があれば承認させていただいています。

DIYを楽しみたい人
一緒に楽しみましょう。

私は、買う立場からいろんな業者さんを見てきました。
物件売却の相談も受けてきました。

私が物件を売るときは以下のようにしたいと思います。

①必ず複数の業者さんに依頼する
自社で取引したいために、
「高い値段で売れるから任せてくれ」
とか言う業者。
相場より高い値段で売りに出すけど売れない。
何度か値下げしてようやく売れたりする。
あるいは逆に、相場がわからず価格設定ミスをする業者。
先日、知人に紹介した物件は相場より２割安く出ていました。
これ、意外にも結構あります。
必ず複数の業者さんに相談しましょう。

②○○市不動産売買、○○マンション売買で検索する
業者さんを探す時にこれは有効です。
私は物件を探す時にこういうキーワードで検索します。
これで名前が出てこない業者はどうかなと思います。
まあ、ローカルネットワークで客先を確保しているのかもしれませんが、
適正な値段で売れるかは疑問だと思います。

③ネットなどに自分の広告が出ているか確認
いまだにこんな業者がいます。
チラシも打たないし、店の前の看板のみで宣伝。
なかなか売れないと思います。
特に、衰退しているエリアであればなおのことです。
店の前を通る人は少ないし、高齢化しているかもしれません。

④建物があるのに「売地」にしようと言う業者
古い物件の場合瑕疵担保とかが面倒なので
売地にしようと言う提案があったりします。
「売り土地」「現況渡し」
コレ、買う方はお得です（笑）
たぶん土地値以下で買えるからです。
擁壁がある場合、作りなさないと建物が建てられないケースがあります。
こうなると最低。
擁壁のコストを考えると土地値はマイナスになることがあります。
こうなるとなかなか売れません。
最近はDIYがブームなので
DIYで再生するのが楽しくていいなと私は考えています。

⑤売るタイミングを考える
同じエリアに類似物件が売りに出ているときは要注意。
競合が売り急いでいるときはそれに引きずられて値段が安くなります。
例えば、競合が５００万であれば、
自分の物件を５５０万としても指値を受ける可能性があります。
逆に競合が６００万で、自分の物件が５５０万なら売りやすくなります。
売るタイミングでかなり金額も変わってきます。

私は、売り急いでる方から安く譲ってもらいますが
売り急ぐと高い値段では売りにくいですね。

不動産売買。
私自身、物件を買う時に業者さんにお世話になるし
売りたいという人から相談を受けることもあります。

なかにはひどい業者もいます。
・仕事が欲しいので「高く売りますよ」と言う。
・ネットなどに広告を載せない。
・他の不動産屋からの問い合わせに応じない。
・遠い物件の現地調査は日時指定でチャンスロス。
・低額物件は適当に扱う、あるいは放置。
こうなると売れるものも売れなくなります。

こういう要件をすべて兼ね備えた業者も中にはいます。
で、どうなるか。
「売値を下げましょう」
下げても売れない。
「売値を下げましょう」
この繰り返し。

時間はかかるし、
どんどん値下げするので、売主は自信がなくなる。
そして焦りが出てくる。
業者も面倒になってくる。
最後に大幅な指値を受けて適正価格より安く売却。
そういう事例もあります。

私は物件を売却したことはないのですが
こういう業者のおかげで安く買うことはあります。
こんな業者に依頼してかわいそうに・・・
初めから適正価格だったら売れてたのになあ・・・
と、思ったこともあります。

高額な金額が動く場合
複数の業者さんに相談。
これ、鉄則です。

知人の鉄筋コンクリートの賃貸物件。
大規模修繕で１３００万かかると言われたが何とかならないか。
そんな相談を受けた。

某、公的と思われる団体が建物診断をして大規模修繕が必要と指摘を受けたそうだ。
建物全体を塗装しなおさないといけないという。

現地を調査した。
確かに屋上は塗装が劣化。
外壁はチョーキングがでてた。
これは塗装が劣化してさわると手にチョークのような粉が付く状況。
あまり望ましくない。
タイルが一部浮いており、早めの処置が必要。

が、
共用部の廊下はまだ塗装はしっかりしていた。
日光が直接あたるところでないし
雨ざらしになる場所ではない。
あと５年くらいは持ちそう。

一度に全部塗装しなおせば安心ではある。
が、
予算がないので節約したいという。

そこで、廊下の壁は先送りした。
これは足場がなくても施工できるし
自分で塗装するのも不可能ではない。
一方で、排水部分に塗装がされてなかったので
防水塗装を勧めた。
これにより、余分な水分が躯体に入るのを減らせる。

いつもきちんとした施工をしてくれる業者さんに見てもらい
私の案が妥当なことを確認してもらった。

数社から見積もりを取るように言って、
３社の見積もりを取ってもらい施工業者さんを選んでもらった。
結果として、私の紹介した業者さんが安かったので、そちらに依頼。
工事費は８００万でできることとなった。

先日、お礼のメールが届いた。
「いい業者さんで、きちんと説明してもらい、しっかり工事してもらいました。」
という趣旨のお礼メール。

時々、相談を受けるが
その後音沙汰無しという人が多い中
嬉しいメールだった。

たった数行のメールだったが
心がほんわかした。

古いマンション。
リフォームを業者さんにお願いすると数百万円かかる。

DIYだと、「経験的」にその半分で済む。
１００万程度でもかなりに綺麗になる。
クロスを張り替えるだけなら数万円ですむ。
クロスだけでもずいぶん部屋の雰囲気が変わる。

古いマンションのネックは
①間取りが陳腐化
②防音・断熱が悪い
③設備が老朽化
等だと思う。

しかし、給排水管の位置を変えなければ
間取りの変更は意外と容易だ。
木でできてるところは、基本的には取り外せる。
やってみるとわかるが、大きなハンマーで叩けば外れる。

防音・断熱は、石膏ボードを上から張ると改善される。
石膏ボードは間柱という柱にネジ留めすればいい。
そしてクロスを張る。
あるいはサッシの内側に「内窓」を追加する。
「断熱塗料」を塗れば、断熱効果も高まるらしい。
古い建物だと、これでかなり変わってくるはずだ。

バス・洗面台・流し・トイレも交換すればいい。
ただこれは、漏水の問題があるので注意が必要。

床も張り替えるなら、配管も併せて交換すれば将来も安心。
但し、マンションの場合は管理規約に定めがあったりする。
管理組合に確認しながら進めなければならない。
また、音への配慮は特に重要だ。

基本を抑えれば難しいことではない。
詳しい話は
「これでばっちり! マンションDIY・リフォームを楽しもう」
に書きました。

博多からJR快速で３０分くらい。
大阪の千里ニュータウンのように一気に開発された団地。
７０棟近いマンション群。
URが開発、賃貸も多い。空室も多い。
３DK約５５㎡が大体３００～４００万で売買されている。

今、駅徒歩１５分１５０万円と１７分２５０万円が売りに出ている。
いずれも３DKでほぼ同じ間取り、
５階建て５階でエレベーターなし。
リフォーム次第だが、家賃は４～５万程度と考えられる。

２５０万の方は駐車場有でサッシも交換済。１棟３０戸
１５０万の方は駐車場ナシ。１棟２０戸

それにしても激安。
団塊の世代が頑張って買った物件が
相続で売りに出ているようだ。
負の不動産。
そう考えているのかもしれない。

しかし
駅から徒歩圏。
５階を毎日上り下りすれば体にいい。
生活に必要な施設は一通りある。
保育所や小学校もすぐ近く。

親が残してくれたもの。
「負」動産？
もしそこに住めば
お金はかからないし
健康にもいい。
自宅を新しく買うことを思えば貯金もできる。
そうすれば
「富」動産になる。

事情はいろいろあると思う。
でも
親の気持ちを考えてみること。
それが豊かな人生の第一歩かもしれない。
そしてそれは
スクラップ＆ビルドの
この国にも言えるかもしれない。