テレビで高齢者が住む場所がなくて困っていて
その仲介をしている人がクローズアップされていました。
素晴らしい取り組みですね。

番組でも紹介されていましたが
大家にとって怖いのは
孤独死と
お亡くなりになった後の残置物処理
だと思います。
孤独死が怖くて部屋を貸さない大家は多いと思います。
いえ、貸さないのではなく
貸せないのかもしれません。

でもこれ、
発想を変えると解決できます。
それは
バリアありーの発想と
介護事業者との提携。

バリアありーは
段差は残したままでも
手すりなどをつけて安全を確保すれば
自然と機能訓練・危険予知・体調管理ができます。
これにより体調の維持ができるという考えです。

介護事業者は高齢者の健康を把握しています。
デイなどでは高齢者の体調を常に管理しています。
多くのデイは看護師がおり
体調が悪ければ受診を勧めたりします。

訪問介護では訪問時に様子がわかります。
同じ人が同じ人をお世話することが多いので
ちょっとした変化でも気づくケースが多いはずです。

そして、早めの対応で孤独死はほぼ回避できます。

多くの介護事業者にとって、
利用者さんが健康で長生きしてくれるのは大きな喜びです。
また、それによって利益も確保できます。
多くの介護事業者は
施設に入れるより、在宅介護を願っています。
しかし、ちょっとしたことで施設に頼らざるを得なくなることがあります。
そして、施設に入った利用者さんは
多くの場合、戻ってきません。
高齢者向きに工夫されたアパートがあれば
施設に入れなくて済むケースもあります。

介護事業者はご家族ともつながっているので
お亡くなりになった後の残置物の処理は
比較的容易です。

大家と介護事業者がつながれば
高齢者の住宅問題は
意外と簡単に解決できます。

このテレビ番組
セミナーの取材もやっていました。
実は同じセミナーで、高齢者向きアパートの話もありました。
高齢者向きアパートの講師もテレビに写っていました。

こんな派手なシャツ来ていました（笑）
そっちの方も掘り下げてほしかったなあ。

高齢者向きアパート。
なかなか広めるのは難しいです（笑）

安いセミナーは価値がないという意見を聞きます。

大金を払って受けたほうが価値がある
そう思うのは自由で
その人の価値観ですが
私は違うと思います。

高けりゃいいというものではないし
タダだったらダメというものでもない。
主催者や学ぶ人の考え方次第です。

私が主宰する居酒屋セミナー。
https://www.facebook.com/izakayasemina/
大体5000円で、懇親会まで付いています。
参加者にご意見伺うと
・ノウハウが惜しみなく語られている
・目からウロコ
・出し惜しみのないセミナー
・この値段でこの価値はあり得ない
・懇親会で多くを学べた
・本音が語られてよかった
で、一番多いご意見が
「楽しかった」
皆さん、リーズナブルに学び、楽しんでいただいています。

以前参加した2万円越えの2時間セミナー。
出版に関するものでしたが。
あ、その後どうなるの？
と言うところで、そこから先は別の有料セミナー。
出版するまでにいくつセミナーを受けることになるのだろうか（笑）

不動産コンサル会社Ｃ社の無料セミナー
一度、友達と参加したが
大家の立場に立ったお話。
質問にもきちんと答えてくれた。
友達から
「いいセミナーを紹介してくれてありがとう」
とまで言われた。

セミナー料が高いから良い
安いから悪いわけではありません。
自分の期待に応えてくれるか、
自分が何を学ぶか
そこがポイントです。

ただ言えるとしたら
高いお金を払ったセミナー。
元を取ろうと必至で聞くでしょうね。

あと、
大金を払ってセミナーを受けることをステイタスと思う人には別の話です。

ちなみに私がいいなと思うイベントやセミナーは
不動産イベント倶楽部
https://www.facebook.com/hudousannibento/
でご案内しています。

管理費や積立金。
マンション（区分所有）はムダなお金を取られるので投資効率が悪い。
そういう意見があります。
私は
「リスクヘッジの有効な手段」と考えます。

そもそも、一棟物であれば
清掃や電気代など管理の費用はかかります。
また、建物が古くなると大規模な修繕も必要です。

管理組合次第ですが
善良な管理会社に管理を依頼した場合
大家が自分で管理や修繕をするより安くなる可能性があります。
なぜなら、彼らはプロです。
情報や経験が豊富であり
安い業者を知ってたり
安く済ませる手法を知っています。
普通の大家よりはコストダウンの手法に長けています。
なので、自分がやるより安くできるはずです。
もし、自分の方が安い業者を知っていれば
提案することで安い業者を使うこともできます。

また、日頃から修繕費を積み立てておけば
大規模修繕のために借り入れをする必要もありません。
大家力のある人は
保険等を使って「うまくできる」人もいますが
積立金がなければ借り入れて行うこととなるのでなかなか大変です。

修繕費を積み立ててなくて
修繕が必要になってもなかなか修繕ができない。
そういう建物は結構あります。
こういう建物を買ってしまうと
あるときに一気に修繕費が必要になったりします。

マンションだって同じですが
普通は修繕積立金があるので大丈夫です。
また、積立金がたまってなくても
みんなで修繕費を負担するので
ひとりあたりの負担額は数十万で済みます。

こういったことから、マンションは多くの人には安心です。
サラリーマンの副業として考えると、
マンションで大家になるのは
手間がかからない
リスクの少ない手法です。

中には
機能していない管理組合
莫大なマージンを取っている管理会社
等があります。
でも、管理組合を活性化させることで立て直せたりします。
そういうことができれば
マンションの資産価値が向上します。

私は
80万で取引されてたマンションを280万
210万で取引されてたマンションを600万で取引されるようにした
管理組合を知っています。

こうして最初の著書
「実録競売マンション経営」

が世の中に出た。
平成15年、もう14年前のことだ。
サラリーマン大家なので
本名はマズイと思いペンネーム「山田一」で書いた。

自分の本が書店に並ぶ。
嬉しい。
出版社経由でセミナーの依頼も来た。
著書を読んでくださった方からお褒めの言葉をいただいたりもした。
本を書くのはある意味怖いけど
読んでくださった方の声を聞くのはとてもうれしい。

この本はその後3刷（すり）まで出た。
刷というのは、製本単位といえばいいのだろうか
出版社がこれくらい売れると思う冊数で本を作る。
これが初版とか1刷と呼ばれる。
売り切れそうになると2刷がでる。
3刷りまで行く本はそう多くないらしい。
また、出版社によっては半年くらいで販売を打ち切るところもあるとか。
そういう中で、10年以上もよく頑張ったものだ。
しかし、今年、廃版になり、新しい本はアマゾンでは売り切れた。
14年ものロングセラーになったことになる。
お買い上げいただいた皆様ありがとうございました。

出版は大きく分けて
自分が製作費を出す「自費出版」と
出版社がリスクを負う「商業出版」がある。
最近は100万以上のお金を取る自費出版に近い形式もある。

私が狙うのは商業出版。
出版社が「商業出版の価値がない」と考える本を出す気はない。
ただ、売り込み方、書き方は重要。
ポイントを押さえれば、ほぼ出版は可能。
そんなことがわかってきた。
出版の喜びを一人でも多くの人に味わってもらいたい。
そう考えている。
今までお手伝いした本は20冊近くになる。
出版を機に大きな一歩を踏み出した人もいる。
これからもお手伝いしたいと考えている。

「出版の夢を叶えるかい」
をＦＢで作ったので、希望される方はそちらを参考にしてほしい。
https://www.facebook.com/groups/527490874265956/
非公開グループですが、申請があれば原則として承認します。

出版社に原稿を送った返事には
「あなたの本は素晴らしい。このような本を世に出さないのは罪です」
とあり、そのあとに書いてあったのは

「つきましては、
出版の費用として○○万円をご負担ください」

ん？
無料じゃなかった？
確認したら
無料にしたいが、そこまでは難しいという。
ん？
詐欺じゃないの？

この手の手法は最近もよく見る。
素晴らしいと持ち上げられると舞い上がってしまう。
100万以上を要求することもあるらしい。
その金額が妥当かどうかはその人次第。
納得すれば払えばいい。

私は
お金がなかったのであきらめた。
出版に回す金があれば
家族と旅行や外食をした方がいいと考えた。
この時、出版していたら・・・
有名人になってたかも（笑）

しかし、その後も出版の夢は捨てきれずにいた。
1年くらいたったとき
「そうだ、教科書を出す出版社なら誠実に違いない」
勝手にそう考えた私。
鉄道大学で使っていた教科書を探し出した。
そして鳥影社と言う出版社が一番誠実そうな気がした。
そこへ原稿を送ってみた。

数日後、手紙が来た。

弊社で出版させてください。
条件は、印税が○％

とあるが
費用負担は書かれていない。
そう、商業出版！
こうして私の最初の本が世の中に出ることとなった。

実録競売マンション経営　山田一著
窓際サラリーマンの夢が
またひとつ叶った。

平成３年に最初のマンション（区分所有）を買った。
その後賃貸にして大家の味をおぼえ
平成１０、１１、１２年と一室ずつ競売でマンションを買った。

こうして月に20万を超える家賃収入が確保できた。
これらの競売物件は利回り２０％を余裕で超えているので、
その気になれば５年でローンが終わる。
ローンが終わればこっちのものだ。
これで年金が破たんしても大丈夫だ！

そのころ、福岡市では新築物件がどんどん供給されるようになった。
こんな勢いで物件が増えれば供給過剰で家がだぶつく。
漠然とそう思い始めた。
このまま安易に規模拡大をするとリスクが増える。
調子に乗って規模を拡大し会社にばれると面倒だ。
ばれたら処分されるかもしれない。
子供たちに迷惑がかかるかもしれない。
とりあえず、年金分は確保できたので様子を見よう。
そう考えた。

そして考えた。
頑張った結果、
いつでも会社を辞められるという心の余裕が生まれた。
でも、
世の中には私と同じ境遇の人もいるだろう。
苦しみもがいているかもしれない。
私の体験がその人たちの役に立つかもしれない。
そうだ！本を書こう！

自分の経験と、考えをひたすら書いた。
そして出版社に送った
「あなたの本を無料で出しませんか」
そのような宣伝文句の出版社。
すぐに返事が来た。

「あなたの本は素晴らしい。このような本を世に出さないのは罪です」
そう書いてあった。
ついに私の能力が認められる日が来た！
すごい感動を覚えた。
そしてその次の文章を見ると・・・

競売３室目の物件。
膨大な残置物。
残置物を処理するのに時間がかかった。
また、修理すべき部分も多く、
実に手間のかかった物件だ。

移動の時間を減らし
少しでも作業時間を確保するために
布団を持ち込んだ。

当時、私は物件から徒歩４０分の場所で働いていた。
勤務は朝９時から翌日の朝６時まで。
１８時から２２時までが休憩時間。
翌日は非番、その次が公休という感じだった。

勤務日は
１８時になると図書館へ行き
DIYに関する本を借りる。
そうは言っても当時はDIYの本はほとんどなく
建築の本や、設備の本、あるいは主婦向けの本
そう言った本の中からエキスを抜き出して頭に入れた。

勤務があけたら物件まで歩く。
バスもあるが、１４０円が惜しかった。
途中で１００円のアンパンと紙パックのオレンジジュースを買って物件に。
１時間仮眠して、朝食。
窓からは私立女子大学が見える。
お嬢さんたちが楽しそうに登校する姿が見えた。
「金持ちのお嬢さんはいいなあ」
そう思いながら眺めていた。

そして、夜勤明けのDIYが始まる。
体調が良ければその日も宿泊。
翌日の公休もDIYして、夜に帰る。
そんな感じで頑張っていた。
当時のDIYは楽しむものというより
労働に近かった。

大きな違いは
無能な上司の下だと、頑張っても報われない。
それどころか、妬みを買うと左遷される。
DIYは裏切らない。
頑張った分だけ形になる。
職場ではパワハラもあって
DIYが自分の支えだったかもしれない。

そんな物件だったが、
DIYは必ず実る。
やがてリフォームは完成。
周辺より１割高い家賃設定にしたが
あっさり入居が決まった。
努力は実った。
給料の半分に近い家賃が
自動的に振り込まれるシステムが出来上がった。

あれから15年後、
窓から見えた女子大、
次女が卒業した。
その部屋はずっと賃貸中。
退去予定もないので
二度と見ることのできない景色かもしれない。

競売物件３室目は北九州でもお金持ちの好む町のマンションを買った。
確実に流通価格の半額以下。

この物件は３回目の期間入札で、過去２回不成立で、そのたびに値下がりしている。
通常の物件だと部屋の中は見られない。
が、この物件、管理組合がカギを保管していた。
ゆるい時代だった。

特別売却になるのを待って購入。
想定通りだったが、中がすごかった。
何度か泥棒に入られたという室内はむちゃくちゃ。
しかも残置物の量が半端ない。

景気のいい時はあちこち旅行したのだろう。
部屋の壁はペナントでいっぱい。
ペナントと言っても若い人は知らないだろうなあ（笑）
三角の旗に地名が書いてあるお土産で、昭和の時代は大流行。
他にも提灯や、切手、コイン、人形などたくさんあった。
これたの購入価格は１００万円を超えていると思った。

気持ちが悪かったのが人形。
うかつに捨てると呪われそう。
近所の神社に持っていったら供養してくれると言われた。
ゆるい時代だった。
もう、今は受け付けてもらえないらしい。

でも、この部屋は悲しかった。
子供が書いた絵が出てきた。
作文が出てきた。
親の失敗で夜逃げさせられた子供。
これが競売の現実。
自分の子供には絶対に経験させたくない。
貧しくてもいいから普通の生活を送らせたい。

絶対に失敗はしない。
心からそう思った。

３室目は、２回目の競売。
やり方がわかったので簡単だった。
３室目もDIYでリフォーム。
２室目より程度は良く
DIYのやり方も少し理解できたので
簡単だった。
すぐに入居者が付いた。
なんだ、簡単じゃないか。
そう思うようになってきた。

給料のほかに、３室の家賃が給料と同じくらい入ってくる。
ローンがあるので、それを差し引き、管理費等も払っても数万の現金が残る。
ローンが終われば、家賃全額が手元に入る。
最初に努力すれば将来は安泰。
こんなおいしい話ってあるんだなあ。
そう思い始めた。

これからお年寄が増える。
長寿化で受給期間も長くなる。
少子化で働き手は減る。
年金制度から考えると
収入は減り、支出は増える。
そうなると年金制度は怪しくなる。
受給額が減らされるかもしれない。
年金は掛けた額が貰えないにちがいない。

でも、家賃は確実に入る。
というより、
掛け金を払わないでいい年金だ。
所有する部屋数を増やすことで家賃が増えるので
受給額も自分で自由に設定できる。

但し、借入金返済が終わるまで油断はできない。
空室になっても借入返済ができるようにしなければならない。
再び競売物件にしてはいけない。
だから、急激な規模拡大はできない。
そう考えていた。

また、変な物件に手を出してはいけない。
絶対に失敗はしないぞ。
家族に寂しい思いをさせてはいけない。
そう心に言い聞かせていた。
そのスタンスは今も変わらない。

そして、競売物件3件目を買うことになる。

2室目の初めて買った競売物件。
お金がないので、自分でやるしかない！

しかし、
ＤＩＹは自由だ。
上司に説明する必要はない。
前例がないとか
ダメだとか言われなくていい。
自分の能力が全力で発揮できる。
黙々と淡々と一人っきりだったが
思い通りに自由にやれて
やがてリフォーム完了。

不動産屋さんにチェックしてもらい募集をかけた。
すぐに入居が決まり、
２部屋の大家になった。
１室目の家賃にもう一部屋の家賃収入が加わった。
そして窓際サラリーマンが実力を発揮する場ができた。

２室目を買った１年後、
同じ棟の３階が競売に出た。
角部屋で、部屋も明るそうだ。
同じように特別売却で買った。
２室目は最初に買ったマンションを担保に入れ
３室目は２室目のマンションを担保に入れて借入。
買う時は、カードローンや生命保険を担保に借り入れていったん支払う
その後、銀行等から融資を得る。
ローンを払った残りの家賃は貯めておき、次の物件の頭金にする。
ボーナスは住宅ローンの繰り上げ返済。
規模の拡大より、安全性を優先していた。
そのスタンスは今も変わらない。

続いて競売２室目
大家としての３室目を手がけることになる。

こうして徐々に規模を拡大して
今は楽ちん大家になった。
そのノウハウをセミナーでお話することになりました。
10月15日神田で開催します。
居酒屋セミナーで告知中です。
https://www.facebook.com/izakayasemina/
もし表示されなかったらこちら
https://www.facebook.com/events/118002582198057/