普通に入札して、
ひょっとしてそこに
会社の関係者が居たらやばい。
「何やってんだ？」
パワハラに拍車がかかるのは想像に難くない。
格好のネタになるにちがいない。

私が落札して
怖いおじさんが落札できなかったら
裁判所からあとをつけられ
脅されるかもしれない。
もしかしたら殺されるかもしれない。
大切な家族に被害が及ぶかもしれない。

ここは用心しなければいけない。
そう考えた私は特別売却を狙った。

当時は1回目の期間入札では落札されないことが多かった。
そういう物件は特別売却になる。
特別売却だと先着順だ。
多くの人は次の期間入札を狙うはず。
だから誰も目をつけない。
こっそり買える。
閲覧室にたむろしていた怖いおじさんに睨まれることもない。
いいアイデアだ！
もし、期間入札で落札されたら
それは縁がなかった。
その時は次を狙おう。
そう考えた。

しかも特別売却だと保証金を用意しなくていい。
開札日に休みを取らなくてもいい。
自分の都合のいい日に買いに行けばいい。
それも当時の私にとってとても都合が良かった。
先着順だが、
多くの人は値段を下げた次の期間入札を狙うだろう。
さらに安く買えるのはいいけど
それより早く買って収益を得たほうがいい。

競売のリスクを下げるために
当時の私にとっては
特別売却は
資金的な問題と
サラリーマンという立場と
リスク回避の観点から
とても都合が良かった。

買おう！

そう決心した物件は最初に買ったマンションの隣の棟。
このマンションは５棟からなっていて
買おうと思った物件はすぐお隣の棟の４階。

同じ敷地内のマンションだし
分譲会社も同じ。
管理会社も同じ。
管理状況も似たようなもので
大きな問題はないと考えた。

マンションに住む知人にその部屋の話を聞いた。
その部屋は老人が一人で住んでいたが
亡くなって、今は誰も住んでいないという。

隣のマンションの階段からその部屋の一部が見える
そこから見える範囲では室内の状況は問題なく
残置物は少なさそうだった。
３点セットの写真とほぼ同じ感じで問題はなさそう。

管理費の滞納があったが、
それを考慮しても流通価格の半分くらい。
しかも当時は支払いの督促は厳しくなかった。
頭を下げれば分割で行ける！
勝手がわかったマンションであれば安心。
そう考えた。

近所の不動産屋にヒアリング。
家賃は５～６万は堅い。
人気のマンションで
３か月以上空室というのはまず考えられないという。
これは買うしかない！
そう考えた。

大家として、賃貸物件の２室目を買ったのは平成１０年。
競売は安く買えるよと聞いたので、
競売にチャレンジした。

当時は競売に関する本はなかったと思う。
そこで、法律の本を読んだ。
お金がなかったので図書館に通った。
たくさんの本を勉強するため
勤務先に近い図書館、自宅に近い図書館と２つの図書館に通った。

競売とはどんなものかをしっかり勉強した。
その結果、
手続きを踏めば何とかなるな
ということがわかった。

あとはどの物件を買うか・・・
会社にばれないためにはどうすればいいか（笑）

当時はインターネットは普及しておらず
物件情報は新聞広告。
新聞に競売の情報が小さく出ていた。
住所と金額が出てたと思う。
これはと思う物件があれば裁判所に行って調査する。

裁判所の閲覧室はすごい煙だった。
開けた瞬間、煙が出てくる。
喫煙室状態。
怖そうなおじさんが
机の上に物件情報のファイルを数冊おいている。
タバコを吸いながらにらみをきかせている。
近寄ると怖い目でにらまれる。

自分の見たいファイルがその机にあるとアウト。
一旦退却し、
怖いおじさんが食事に行きそうなタイミングで戻ってきて
目的のファイルを見て、必要なところをコピー。
コピー代は１枚３０円もするので、ぎりぎり最低限のところだけコピー。
コピーしたページだけでは情報が足りず再度コピーしたりもした（笑）

母親の面倒を見て
子供を３人育て
住宅ローンも払って
とにかくお金がなかった。

あるのは窓際に追い込まれた悔しさと
窓際ならではの時間の余裕。
そして探求心と夢。

家族があるので
絶対失敗は許されない。
そう思って一生懸命頑張った。
そして最初の競売物件に出会った。

マンションが地震被害を受けたらどうなるのか？～熊本震災を教訓として～
というセミナーを受講してきた。
講師は福岡市のマンション管理士事務所ふじの代表藤野雅子氏。
藤野さんには
これでばっちり！マンションDIY・リフォームを楽しもう
を書いたときにたくさんのアドバイスをいただいた、
ハードもソフトも理解した
尊敬できるマンション管理士だ。

現在は熊本震災で全壊となったマンションの再生を支援しており、
震災現場を熟知している。

セミナーの趣旨は
「地震でマンションが損壊した場合、
早めの措置で損害を減らすことができ、
また適切な対応が復旧コストを削減できる」
というもの。

意外に思うだろうが、
震災時に避難所へ行かなくても
「マンション」ならばそこでの生活が可能だという。

そのために管理組合がどうあるべきかといったことを、
三陸沖地震、東日本大震災の事例も踏まえて提言があった。

それは「日頃の備え」だ。

異常時を想定し、
非常用トイレ、バール、スコップなど
具体的に準備しておくべき物品の話があった。
スムーズな復興には
普段からのコミュニケーションが大切だということを熱く語っていた。

マンションのある場所は基本的に都会だ。
人口が集中している。
災害時にはすべての人に素早く救援物質を配るには時間がかかる。
また、それだけの仮設住宅を用意することは困難だ。
そういう観点から、
藤野氏の
「マンションならそこでの生活が可能」
という説は非常に素晴らしい。

皆さんも是非考えてみてほしい。

今日は博多のマンションの総会。

出席者は半分以上が役員。
一般の人で来たのは４人。
１００戸以上あるのにこんな感じ（笑）

このマンション、
数年前までは居住者以外は役員になれなかった。
「声の大きい人」がいて、たぶん怖い系の方。
会議でガンガン怒鳴るのでだれも反対意見を言えなかった。

でも、勇気のある人がいて
居住者じゃないと役員になれないのはおかしい！
と主張。
声の大きい人もさすがにこれには反論できず
「１人だけなら認めよう」
ということになった。

意見を述べた人が役員になったが
１年後に売却して管理組合を去った。
後任役員に立候補した人がいたが

理事長が私に
「彼は変な人なので立候補してほしい」
と依頼があった。
で、選挙で私が役員に選ばれた。
その立候補者はその後売却して管理組合を去った。

反社会勢力が多く住んでいて
管理費の滞納はわかっているだけで２００万円もあった。
水道からは赤水（錆が入った水）が出てて
漏水事件は茶飯事だった。
理事会や総会には顧問弁護士が出席。
そんな問題の多いマンションだった。
常に売り物件が出ていた。

数年前の大規模修繕の時
会議で意見が出るが
全然まとまらない。
みんな言いっぱなし
３時間たっても一向にまとまらない。
私は早く帰りたかったので
ホワイトボードにそれぞれの意見をまとめて書いた。

皆の意見がそこに網羅されたのを確認し
そこから問題点を抽出
解決のための手法をまとめた。
やれやれ、やっと帰れる。
そんなことがあった。

その次の総会で
役員名簿の理事長の下に私の名前が来ていた。
アイウエオ順かあ
そう思ってたら
副理事長だった（笑）

その後、組合と管理会社が一体になり
滞納問題にチャレンジ。
督促～裁判～競売まで行い
滞納管理費は今年は２０万。
３か月以上の滞納はゼロ。
以前は売り物件が多かったが
今は、ほとんどない。

マンションは管理を見て買え
という。
それは正しい面もある。
が、管理の悪い物件を買って再生するのも面白い。
そう思う生意気な私（笑）

築３０年のSC
ユニットバスの壁を押すと動きます。
壁の下の方が押すと全体的に奥に動きます。
下の写真の茶色い部分。
シロアリかも。
（写真は復旧中で新しくボードを張った物です）

石膏ボードを剥いでみると
ない。
間柱が途中から下の方がない。
蟻道や土がないので「腐朽」、
腐ってしまっている。
木が腐る原因はおそらく水。
残っている間柱のあたりから漏水があったと考えられる。

復旧は、傷んだボードを撤去
無くなった間柱を新設
石膏ボードを張って（写真右）
パテを打って、クロスを張る


これできれいになるが、
原因と対策をしないとまた同じことに。

ユニットバス側から漏水したと思われる場所を見ると
バスタブのちょっと上になっていた。
その位置が写真の白いプラスチックのあるあたり。

赤い線のところに
よく見ると隙間が。
バスタブ内でシャワーを浴びるとその隙間から水が漏れるのでは？
確認のため、シャワーで水をかけると
やはり、漏水。

シャワーを使わなければ漏れない。
バスタブ内でシャワーをよく使ってた人の部屋はこうして壁が傷む。
そうでない人の部屋は漏水が発生せずに異常に至っていない。
浴槽内でのシャワー使用を想定しなかった
構造的欠陥といえるかもしれない。

こうして原因を推理したのちに
コーキングで（防カビタイプ）対策をして
原状復旧。

このリフォーム業者、原因を考えずに見た目だけきれいに。
契約がそうだったのかもしれないが
プチリフォーム物件の怖さを垣間見た。

それにしてもDIY。
探偵気分にもさせてくれる。
それもDIYの楽しみ方かもしれない

築３０年のSC。
ドアクローザーの部品が外れていた。

赤い矢印のボルトが抜け落ちて、
中の部品が落ちていた。
どういう風になっているのが正しいのかよくわからない。
他の部屋のクローザーを分解して仕組みを考えようとした。

あれ？落ちる寸前だ。
あれ？ワッシャがない。
あれ？ボルトが違う。
あれ？ベアリングがない。
あれ？バキバキ音がする。

そう、部屋によって状況が違っている。
１０室確認した。
ストッパーは、すべて作動していない。
１０室中２室が落下寸前だった。

青い矢印の部分に大きな隙間ができて
茶色の矢印のストッパーが作動しない状況になっていた。

推理してみた。
全室ストッパーが作動していないこと
ボルトが違うものがあったこと
ベアリングがなかったことから、

新築時からこのようにゆるい締め方で設定されていた。
だから調査した全ての部屋のストッパーが作動せず
締め方が不十分なのでボルトが緩んで抜ける事象が起こった。

その際、修理時の取り付け方のミスや部品の紛失で、
ベアリングがなかったり、
ワッシャがないものが発生。
そう考えると筋が通る。

う～ん。
業者に任せておけば安心
とは必ずしも言えないなあ。
こんなことがわかるのもDIY。
そして解決するのも
DIYの喜び。

水を流すとタンクの下から水がぽたぽた落ちるという。

タンクの下で水を止めるゴムフロートが悪いなら
常時漏水するはず。
また、便器の中にちょろちょろ流れるはず。
タンクが満タンになったら給水を止めるボールタップが悪い場合も同じはず。

今回は、水を流したときだけ漏水するので
タンクからの漏水ではない。
便器とタンクの間の問題。
陶器でできたタンクは
陶器でできた便器の上に乗っている。
便器とタンクはネジで結ばれ
パッキンで漏水を防いでいる。
じゃあ原因はタンクと便器の間のパッキンに違いない。

で、ホームセンターに行って相談＆部品調達。
タンクと便器の間は密閉用パッキンというものがあるという。
パッキンだけの在庫がないので、
ロータンク排水弁セットという一式交換部品を購入。
ほぼ、どのメーカーの便器に合うらしい。

それには説明書があり、図解でわかりやすいものだった。
昔の取扱説明書は
業者さん向けという感じで
難解なものが多かったが
昨今のDIYブームのおかげか
わかりやすいものが多くなった。
こういった点からも
DIYは楽しみやすくなっているなと感じた。

宗像市と言うと
「何県ですか」と聞かれてたけど
世界遺産で有名になった。
先日のセミナーでは
「先生は、世界遺産で有名になった宗像市から来られ・・・」
という感じで紹介された。

その宗像市の代表駅であるJR赤間駅。
博多から特急で２０分弱。
その赤間駅から徒歩１２分。土地７５坪に建つ木造平屋。
当初は戸建て７５０万で売りに出ていた。
それから２年。
５００万、売り土地（古家付き）になった。
建物はしっかりしていると思うのだが
売れない。
建て直すとなると
擁壁をやり直さなければならず、かなりの費用に。

私ならば
今の家をきちんと手入れしそのまま活用。
たぶんあと３０年は持つ。
その頃になると周りの環境も変わってきて
たぶん土地が高値で売れる。
ちなみに、大型ショッピングセンターまで徒歩６分。
やや小高いところにあり、景色はよく静かな場所。
買おうかなと思うが
もう少し下がってから買おうかとも思ったりする。

このエリア、相続物件が大量に売りに出ている。
高度成長期に建てられたニュータウン。
全国規模で相続ラッシュが始まるはず。
巷では
空き家問題だとか、
負動産だとか言って騒いでいるが
こういう物件を正しく自分の物差しで判断できれば
いい物件を安く買うチャンスでもある。

１９、２０、２１日と3日連続DIYしました。
知人の物件のDIYを手伝いました。
暑かった。
職人さんは毎日なので大変ですね。

物件は築30年くらいのSC.
3日で10室くらいの手直しを行ないました。
気づいたことをメモしておきます。

雨漏り。
古くなると出てきやすいですね。
雨漏りはしみがついていたり
ボードが膨らんでいたりですぐわかるのですが
漏水対策をせず
そのままクロスを張り替えていました。
なので、やっぱりまたクロスが傷みます。

トイレの排水レバーの固着。
固着が激しく、レバー交換が必要な物も。
月に1回くらい水を流して置けば交換の必要はなかったでしょう。

建具のずれ。
特に浴室戸のずれが多かったです。
施工時からのものか、
経年劣化によるものか
微妙なところですが
ちゃんとチェックし、調整すればいいものを
長年放置し、敷居がすり減っているものもありました。

ユニットバスの漏水。
壁を押すとグラグラ動くので
石膏ボードを撤去して確認。
ユニットバスの継ぎ目に隙間があり
そこから漏水して、
壁の中の板が腐ってしまっていました。
隙間に透明の防カビコーキングを打ちました。

ドアクローザーの不具合。
ネジが緩んで部品が落下していました。
仕組みや構造を理解するため
いくつかの部屋のパーツを一旦分解したところ
取り付け方や部品構成がバラバラ。
ワッシャーが無かったり
取り付け順序が逆だったり。
ひどいのはベアリングがありませんでした。
たぶん通り付け時に部品が余ってたはず。

築古のDIY。
いろんなことが学べます。
DIYを通じて物件を見る目も高まります。