７月２５～２６日東京ビッグサイトで開催される
賃貸住宅フェア2017in東京
パンフレットが送られてきました。
今年は講師として参加させていただけることとなりました。
家主と地主という不動産賃貸の雑誌のレポーターによるトーク。
各地のレポーターが、情報交換します。
また、ミラサポを通じてご支援した
「高齢者向きアパート」の成功者が
２５日１２時４０分からトークします。
他にも役に立つセミナーや出展が盛りだくさん。
ぜひいらしてください。
賃貸住宅フェア2017in東京
パンフレットが送られてきました。
今年は講師として参加させていただけることとなりました。
家主と地主という不動産賃貸の雑誌のレポーターによるトーク。
各地のレポーターが、情報交換します。
また、ミラサポを通じてご支援した
「高齢者向きアパート」の成功者が
２５日１２時４０分からトークします。
他にも役に立つセミナーや出展が盛りだくさん。
ぜひいらしてください。
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駅から遠い築古アパート。
そして、人気のない１階。
１階がガラ空きの築古アパート。
そんなアパートが利回り３０％に蘇りました。
手法は「高齢者向きアパート」
「ミラサポ」を通じてお手伝いしてきました。
１棟目が利回り２５％で満室になり
２棟目に着手。
２棟目は３０％で満室になったそうです。
今回の高利回りは
オーナーの努力と
関係者の支援によるものが大きいのは確かです。
高齢者向きアパート
空室解消と
高齢者などへの住居の提供。
バリアありーで幸せに暮らせます。
バリアありーは、ある程度の段差を残しつつも、手すりなどで安全を確保する考え。
段差を残すことで、危険予知能力・残存機能の維持ができます。
高齢者向きアパート、弊著小規模介護事業の経営がわかる本でも触れています。
ミラサポを通じてお手伝いすることもできます。
７月１６日は広島で、２９日は東京で高齢者向きアパートのセミナーします。
「不動産イベント倶楽部」で告知しています。
高齢者向きアパートが増えて
一人でも多くの人が幸せになる。
ささやかな私の
大きな夢です。
ミラサポの専門家派遣でお手伝いした「高齢者向きアパート」
高齢者や障害を持つ人が暮らしやすいアパートです。
１階は、こういう人には住みやすいし、緊急時の避難も容易です。
大家として、一定の改修を施せば、さらに住みやすくなります。
介護事業者と提携することで、様々な問題が解決できます。
１棟目は築４０年８室中５室が空室の物件。満室となり利回り２５％。
空室待ちが４人も出たので
２棟目を着手しました。
２棟目は築３０年、購入時は１０部屋中５部屋が空室でした。
これもすぐに満室となり、利回り３０％
オーナーの努力の結果です。
「言われたことを愚直に実施しました」
と本人は言いますが、
それをやった実行力の賜物です。
７月２５日の賃貸住宅フェア2017in東京で無料セミナーがあります。
７月２９日は、その基本的考え方のセミナーを企画中です。
不動産イベント倶楽部で告知しています。
高齢者や障害を持つ人が暮らしやすいアパートです。
１階は、こういう人には住みやすいし、緊急時の避難も容易です。
大家として、一定の改修を施せば、さらに住みやすくなります。
介護事業者と提携することで、様々な問題が解決できます。
１棟目は築４０年８室中５室が空室の物件。満室となり利回り２５％。
空室待ちが４人も出たので
２棟目を着手しました。
２棟目は築３０年、購入時は１０部屋中５部屋が空室でした。
これもすぐに満室となり、利回り３０％
オーナーの努力の結果です。
「言われたことを愚直に実施しました」
と本人は言いますが、
それをやった実行力の賜物です。
７月２５日の賃貸住宅フェア2017in東京で無料セミナーがあります。
７月２９日は、その基本的考え方のセミナーを企画中です。
不動産イベント倶楽部で告知しています。
中堅のマンション管理会社の社長から、こそっと聞いた話です。
ウラはとっていません。
が、感覚としてそんな感じだなあと思います。
某団体、大規模修繕の相談に乗ってくれます。
そして、
設計会社を入れたほうがいいとか
業者は複数に見積もりを依頼した方がいいとか
教えてくれます。
これは正しいことと思います。
が、ここからが問題。
業者をいくつか紹介してくれるのですが
これらの業者が談合をして入札価格を決めているらしいのです。
「今回はウチで。次回はあんたんとこ」
という感じで、やっているそうです。
当然に安い値段ではありません。
また、
設計会社が入る場合は、
必要でもないと思う部分を追加させたりするそうです。
で、この社長は管理するマンションにはそういう情報を伝えているけど
だまされる組合が多いと怒っていました。
そういう話もあるんだということで
参考になれば幸いです。
昨日は博多のマンションの理事会。
毎月開催される。
毎回議題に上るのが「民泊」
管理規約で禁止しているし、
それらしき部屋の所有者には「民泊は禁止です」と伝えている。
が、無視。
今回も、宿泊者の大騒ぎで苦情が出たとの報告アリ。
このマンション、昔から住んでいる高齢者が多い。
高齢者が少しでも安心して生活できるよう、管理人が24時間常駐している。
このため、管理費が割高になるが、仕方のないことと考えている。
入居している高齢者にとって、
ゴロゴロと大きなバッグを引いて
知らない人が何人もマンションに入ってくる
というのは、恐ろしいことだという。
また、深夜の大騒ぎで、管理人が出動することもある。
確かに、部屋を「普通に」貸せば月に4万程度。
民泊だともっとお金が入るだろう。
金儲けが悪いとは言わない。
でも、
決まりを守らず
他の人に迷惑かけても
儲かればいい。
そういう考えを私は受け入れられない。
保健所や、警察に相談しても
罰則がないと言って動かない。
高齢者を不安にさせる不法民泊。
何とかならないものだろうか。
いい知恵があったらご教示いただけるとありがたく思います。
10年かけて、反社会勢力を追い出したけど
今度は迷惑民泊。
都心のマンションの悩みは尽きない・・・
毎月開催される。
毎回議題に上るのが「民泊」
管理規約で禁止しているし、
それらしき部屋の所有者には「民泊は禁止です」と伝えている。
が、無視。
今回も、宿泊者の大騒ぎで苦情が出たとの報告アリ。
このマンション、昔から住んでいる高齢者が多い。
高齢者が少しでも安心して生活できるよう、管理人が24時間常駐している。
このため、管理費が割高になるが、仕方のないことと考えている。
入居している高齢者にとって、
ゴロゴロと大きなバッグを引いて
知らない人が何人もマンションに入ってくる
というのは、恐ろしいことだという。
また、深夜の大騒ぎで、管理人が出動することもある。
確かに、部屋を「普通に」貸せば月に4万程度。
民泊だともっとお金が入るだろう。
金儲けが悪いとは言わない。
でも、
決まりを守らず
他の人に迷惑かけても
儲かればいい。
そういう考えを私は受け入れられない。
保健所や、警察に相談しても
罰則がないと言って動かない。
高齢者を不安にさせる不法民泊。
何とかならないものだろうか。
いい知恵があったらご教示いただけるとありがたく思います。
10年かけて、反社会勢力を追い出したけど
今度は迷惑民泊。
都心のマンションの悩みは尽きない・・・
築４６年のマンション。
１５年前に２００万円くらいで買った。
当時の管理費は３０００円で、積立金はナシ。
爆裂はあるし、
雨漏りもある。
１階の部屋は便器から汚水が噴き出すこともあったという。
しかし管理組合が機能しておらず
修繕積立金もなく
大規模修繕をすることができない。
私が買った後、売買価格は下がり続け
５年前には８０万円でようやく売れるという事態になった。
そこで、管理組合役員にしてもらって
施策を打った。
まずは、管理費を積立金込みで11,000円に値上げ。
経理業務など、一部を外注化した。
これにより、役員の業務を低減し、役員になりやすくした。
また、少ないながらも役員報酬を支給し、
プライドがもてるようにした。
次に修繕計画を立てた。
まずは屋上防水と外壁塗装を実施。
とりあえず、見た目を良くした。
その後、給排水管交換を実施。
積立金はないので、融資を受けて実施。
管理費を値上げしなくても返済が可能な融資を組んだ。
この結果、住んでいる人から
「建物はきれいになるし、水もちゃんと出るようになった」
と喜びの声をいただいた。
で、今日。
マンションの売買をネットで見てたら
2階が売りに出てた。
280万円。
昨年は260万で取引されたと聞いていた。
まあ、部屋によって値段が違うが
余裕で200万を超える価格で売られているようだ。
5年前と比べると資産価値は3倍になったことになる。
15年前と比べても3割くらいアップしている。
築古物件、手のかけようで再生する。
やり方によっては資産価値も向上する。
ネットの売買広告を見てそんなことを考えた。
かなりうれしい(笑)
１５年前に２００万円くらいで買った。
当時の管理費は３０００円で、積立金はナシ。
爆裂はあるし、
雨漏りもある。
１階の部屋は便器から汚水が噴き出すこともあったという。
しかし管理組合が機能しておらず
修繕積立金もなく
大規模修繕をすることができない。
私が買った後、売買価格は下がり続け
５年前には８０万円でようやく売れるという事態になった。
そこで、管理組合役員にしてもらって
施策を打った。
まずは、管理費を積立金込みで11,000円に値上げ。
経理業務など、一部を外注化した。
これにより、役員の業務を低減し、役員になりやすくした。
また、少ないながらも役員報酬を支給し、
プライドがもてるようにした。
次に修繕計画を立てた。
まずは屋上防水と外壁塗装を実施。
とりあえず、見た目を良くした。
その後、給排水管交換を実施。
積立金はないので、融資を受けて実施。
管理費を値上げしなくても返済が可能な融資を組んだ。
この結果、住んでいる人から
「建物はきれいになるし、水もちゃんと出るようになった」
と喜びの声をいただいた。
で、今日。
マンションの売買をネットで見てたら
2階が売りに出てた。
280万円。
昨年は260万で取引されたと聞いていた。
まあ、部屋によって値段が違うが
余裕で200万を超える価格で売られているようだ。
5年前と比べると資産価値は3倍になったことになる。
15年前と比べても3割くらいアップしている。
築古物件、手のかけようで再生する。
やり方によっては資産価値も向上する。
ネットの売買広告を見てそんなことを考えた。
かなりうれしい(笑)
浴室のドア
汚れが付着しています。
耐水ペーパーが手元にあったので、使ってみました。
360番。
この番号は、紙やすりの裏に書いています。
目の粗さを表し、番号が小さいと目が粗く、削りやすくなります。
番号が大きいほど目が細かくなり、傷がつきにくくなります。
ちょっと荒いかなあとは思いましたが、汚れを削るのは楽です。
耐水ペーパーは水を付けて使うことで、傷がつきにくくなります。
キレイにはなりましたが、
細かい傷が目立ちます(笑)
もっともの細かいものを使うべきでした。
それに懲りて
浴室ドアの下部
少しだし、
360番は荒いので
今回は
雑巾でこすりました。
羹に懲りて膾を吹く（あつものにこりてなますをふく）ことにしました。
15回くらいこすればきれいになりました。
17回理論というのがあります。
17回こすって落ちない汚れは、その手法では落ちない。
洗剤を使うとか他の手段じゃないと落ちない。
これ、私の理論です(笑)
私の経験知です。
で、台所の吊り棚
雑巾で17回こすっても落ちません。
この場合は違う手法を考えます。
考えたのは耐水ペーパー。
前回に懲りて
今回は1000番
1000番だと傷もつかず、きれいに仕上がります。
やはり道具は選びましょう。
追伸
7月15日広島、7月16日福山でセミナーさせていただくこととなりました。
詳細が決まり次第ご案内します。
汚れが付着しています。
耐水ペーパーが手元にあったので、使ってみました。
360番。
この番号は、紙やすりの裏に書いています。
目の粗さを表し、番号が小さいと目が粗く、削りやすくなります。
番号が大きいほど目が細かくなり、傷がつきにくくなります。
ちょっと荒いかなあとは思いましたが、汚れを削るのは楽です。
耐水ペーパーは水を付けて使うことで、傷がつきにくくなります。
キレイにはなりましたが、
細かい傷が目立ちます(笑)
もっともの細かいものを使うべきでした。
それに懲りて
浴室ドアの下部
少しだし、
360番は荒いので
今回は
雑巾でこすりました。
羹に懲りて膾を吹く（あつものにこりてなますをふく）ことにしました。
15回くらいこすればきれいになりました。
17回理論というのがあります。
17回こすって落ちない汚れは、その手法では落ちない。
洗剤を使うとか他の手段じゃないと落ちない。
これ、私の理論です(笑)
私の経験知です。
で、台所の吊り棚
雑巾で17回こすっても落ちません。
この場合は違う手法を考えます。
考えたのは耐水ペーパー。
前回に懲りて
今回は1000番
1000番だと傷もつかず、きれいに仕上がります。
やはり道具は選びましょう。
追伸
7月15日広島、7月16日福山でセミナーさせていただくこととなりました。
詳細が決まり次第ご案内します。
不動産は楽して儲かる。
そんな話を聞く。
私はサラリーマン大家として不動産賃貸を始め
もう20年以上がたつ。
今は卒サラして、年金以上の家賃収入がある。
不動産は儲かるか？
と聞かれれば
「儲かる。但し、やり方が重要で運も必要。」
とこたえる。
私はDIYでリフォームするので
この時点で経費削減ができる。
額は多くないが儲かる。
しかし
運が悪いと儲からない。
例えば孤独死。
友達のアパートで孤独死が発生。
当然その部屋は家賃が下がる。
修繕費もかかる。
友達の場合、全室退去となった。
かなりの痛手だ。
でも、友達は複数の物件を持ってたので何とか乗り切った。
一棟だけだと、たぶんアウトになっていただろう。
不動産は楽か？
と聞かれれば
「楽だ。但し、やり方が重要で運も必要。」
とこたえる。
私が物件を買うのは利回りのよいとき、利回りのよい物件。
こういう物件と出会えた運がある。
孤独死がなかった運もある。
そして
私の場合、リフォームはDIYなので
それ自体が楽しい。
だから楽。
楽しみながら物件を作り上げる。
相場より高い家賃を設定し、納得した人に入ってもらう。
だからクレームはほとんどない。
だから楽。
入退去がなく、クレームがなければ楽。
適正な規模で、大きな事業拡大も狙わないので楽。
不動産は楽して儲かるか？
やり方次第と運だ。
但し、簡単にできるものではない。
成功するにはそれなりの努力が必要なのは間違いない。
そんな話を聞く。
私はサラリーマン大家として不動産賃貸を始め
もう20年以上がたつ。
今は卒サラして、年金以上の家賃収入がある。
不動産は儲かるか？
と聞かれれば
「儲かる。但し、やり方が重要で運も必要。」
とこたえる。
私はDIYでリフォームするので
この時点で経費削減ができる。
額は多くないが儲かる。
しかし
運が悪いと儲からない。
例えば孤独死。
友達のアパートで孤独死が発生。
当然その部屋は家賃が下がる。
修繕費もかかる。
友達の場合、全室退去となった。
かなりの痛手だ。
でも、友達は複数の物件を持ってたので何とか乗り切った。
一棟だけだと、たぶんアウトになっていただろう。
不動産は楽か？
と聞かれれば
「楽だ。但し、やり方が重要で運も必要。」
とこたえる。
私が物件を買うのは利回りのよいとき、利回りのよい物件。
こういう物件と出会えた運がある。
孤独死がなかった運もある。
そして
私の場合、リフォームはDIYなので
それ自体が楽しい。
だから楽。
楽しみながら物件を作り上げる。
相場より高い家賃を設定し、納得した人に入ってもらう。
だからクレームはほとんどない。
だから楽。
入退去がなく、クレームがなければ楽。
適正な規模で、大きな事業拡大も狙わないので楽。
不動産は楽して儲かるか？
やり方次第と運だ。
但し、簡単にできるものではない。
成功するにはそれなりの努力が必要なのは間違いない。
クロスのつなぎ目
施工が悪いと開いてきます。
補修してみました。
開口部が浮いている場合は、
隙間にジョイントコークを入れてくっつければいいのですが
そのままだと、奥の方にジョイントコークが届きません。
ジョイントコークとはチューブの中に入った糊のようなものです。
ジョイントコークを奥の方まで入れるために、浮いている部分にカッターで切れ目を入れます。
そしてめくってジョイントコークを付けます。
今回は壁側に付けてみました。
そして再びクロスをもとの位置に戻し、押さええます。
余分な（はみ出た）ジョイントコークは濡れたきれいな雑巾で拭きとります。
その後、ローラーで圧着させ、はみ出たジョイントコークを拭き取ります。
こんな感じです。
上向きの幅広い矢印の上がカッターで切った跡です。
ほとんどわかりません。
クロスが浮いてなくて、単に少し開いた場所はジョイントコークを隙間に詰めます。
はみ出した部分は拭き取ります。
ジョイントコークの色は何種類かあるので
クロスの色に近いものを使います。
施工が悪いと開いてきます。
補修してみました。
開口部が浮いている場合は、
隙間にジョイントコークを入れてくっつければいいのですが
そのままだと、奥の方にジョイントコークが届きません。
ジョイントコークとはチューブの中に入った糊のようなものです。
ジョイントコークを奥の方まで入れるために、浮いている部分にカッターで切れ目を入れます。
そしてめくってジョイントコークを付けます。
今回は壁側に付けてみました。
そして再びクロスをもとの位置に戻し、押さええます。
余分な（はみ出た）ジョイントコークは濡れたきれいな雑巾で拭きとります。
その後、ローラーで圧着させ、はみ出たジョイントコークを拭き取ります。
こんな感じです。
上向きの幅広い矢印の上がカッターで切った跡です。
ほとんどわかりません。
クロスが浮いてなくて、単に少し開いた場所はジョイントコークを隙間に詰めます。
はみ出した部分は拭き取ります。
ジョイントコークの色は何種類かあるので
クロスの色に近いものを使います。
玄関の床、シートがめくれています。
隙間が空いて、ゴミが入るし、危険です。
接着剤でくっつければいいのですが
そのままではうまくできません。
そこで考えました。
やわらかくしよう！
ドライヤーで温めました。
次は、ちゃんとくっつくか？
そこで考えました。
アレを使おう。
クロスを張るときに使うローラー。
いい感じに圧着してくれます。
今回のボンドの場合、
5分くらいおいて、表面が乾き始めて圧着するとうまく着きます。
説明書をよく読んで使いましょう。
隙間が空いて、ゴミが入るし、危険です。
接着剤でくっつければいいのですが
そのままではうまくできません。
そこで考えました。
やわらかくしよう！
ドライヤーで温めました。
次は、ちゃんとくっつくか？
そこで考えました。
アレを使おう。
クロスを張るときに使うローラー。
いい感じに圧着してくれます。
今回のボンドの場合、
5分くらいおいて、表面が乾き始めて圧着するとうまく着きます。
説明書をよく読んで使いましょう。
