コスト削減と表紙にありますが、大家のノウハウが詰まっている感じです。


面白くて一気に読みました。

今の大家業界が鋭く描かれています。
大家としての考え方
業者さんとの付き合い方
そして、節約の方法
批判だけでなく、具体的な提言・ヒントも。

・これから大家になろうと思う人
・すでに一棟物を買っちゃった人
・不動産経営に悩んでいる人
・マンションに住んでいる人
・マンションを持っている人
・勉強不足の業者さん
・大家の勉強をしたい人
・満室でこれ以上稼ぐのが難しい人

上記いずれかに該当する方は
一読をお勧めします。

マンション経営はもっと儲かる！

来年から借地料を○○円（２割強アップ）にします。
地主からそう言われたけど、どうしたらいいでしょうか。

という相談を受けた。
現在の借地料は年間固定資産税の１．９倍。
値上げ後は２．３倍。

大家が資産管理法人を作って建物を建物だけを法人に所有させることがある。
この場合、借地料は固定資産税の２～３倍にすることが多いと聞く。
なので、値上げしてもかなりお得な借地料だと思うよ
と、回答した。

また、このチャンスに
「土地を売っていただく」
と言う手法もお伝えした。
あまり儲からない土地なので、安く譲ってもらえるかもしれない。

この話、その後どうなったか
私は知らない（笑）

外壁塗装をしたばかりのアパートで、雨漏りの苦情がきた。
塗装前は漏っていなかったので、塗装工事が原因と考えられる。
そこで、塗装業者さんに修繕してもらったが、まだ雨漏りするという。
仕方ないので、自分で調査してきた。
この出窓の右上から水が漏るそうだ。

出窓の右上にはロフトの窓もある。


まずは上から調査。
ロフト窓左横の石膏ボードをめくってみたが異常なし。
正確に言うと、断熱材無し(笑)

湿った感じもない。
次は出窓の上部。

クロスを一部はがしてボードをさわると少し湿気ている。
仕上げにボードを張ることを考え、縦方向に入っている間柱の上でカット。
壁をコンコンと叩いて、音が重い位置に間柱がある。

石膏ボードをカッターで切り取ると、断熱材が出てきた。
断熱材をめくると

原因の一つが見えてきた。
赤い矢印のところで、左右のサイディングがつながっている。
黄色の矢印の先の左右に走る黒っぽい部分が出窓の金具。
サイディングの下（室内側）は、通常は右の柱の右側のように防水シートで覆われている。
何らかの事情でサイデイングの下に水が入っても
壁の中まで来ないようにするためだ。
ここは出窓なので、
防水シートは左端のグレーの矢印と黄色の矢印とのあいだのような感じになる。
仮にサイディングの下（室内側）に水が来ても、
防水シートに阻まれ出窓の屋根に出るはずだ。
しかし、
右上のブルーの矢印で、防水シートが切れている。
水色の矢印の部分は、サイディングがむき出し。

そう、防水シートがないので
サイディングの室内側に来た水が、壁の中に放出される状態になっていた。
ちなみに、左のグレーの矢印の部分も疑わしい。

そこで、グレーの矢印の部分は防水シートをきちんと押し込んだ。
シートのない部分はシートを施工するのが普通だが
手持ちシートがない。
たまたまクリアファイルがあったので、加工して取り付けた。

赤い矢印の継ぎ目からと、上部の防水シート下部から水が出る可能性があるので、
両方を覆う形でクリアファイルを取り付け
クリアファイルの下部は青い矢印の出窓の金具の位置に挿入。
これで、サイディングの室内側に来た水は所定のルートで流れ出るはずだ。

しかし、サイディングのどこかから水が入っているという事象は未解決。
サイディングは外からしか見れず、高所なので危険。
再度業者さんに依頼することとした。

しかし、ほんとに直ったかどうか確認する必要がある。
そこで、今日の仕上げはこんな感じに。

透明なポリカーボネイトの板を、マスキングテープで仮止めした。
これだと、水が漏っているかどうか一目でわかる。
業者さんの補修後に、
漏水が確実に止まったことを確認したら、
石膏ボードを張って仕上げる。

昨日は、とあるマンションの理事会に行ってきた。
議題の中で水漏れの話があった。

５０１号室（仮称）に漏水が発生。
直上の部屋の６０１号室（仮称）は賃貸物件。
まずは所有者に連絡を入れた。
上階６０１号室の所有者は、
被害のあった５０１号室部屋を「業者に依頼して」調査したそうだ。
天井や壁の一部をめくって調査したらしい。

その結果、外部に面した壁が濡れているので、外部からの水漏れと断定し、
管理組合に対し「外壁修繕と補償」を要求してきたという。

大規模修繕で外壁補修をしてまだ間がないので、その可能性は薄い。
そこで、管理組合は６０１号室の所有者に提案。
「上階の６０１号室を調査し、その結果で調査費用、階下への補修の負担を決めよう」
ということになった。

調査の結果、流しの水栓取り付け部からの漏水を発見。
それも、「常に」「かなり」出ていたという。

他人のせいにしようと、階下を調べ管理組合に責任を押し付けようとした所有者。
しかし、だれが見ても明らかな自分の部屋からの漏水。
その結果、階下の内装修繕までも追加で修繕が必要になった。
初めから、自室の漏水を調べていれば、階下の内装までは補償しなくてよかったのに。
なんでも他人のせいにしようと思う考えが、大きな出費となった。

私なら、
まずは自室の水道メーターを見て

「パイロット」と呼ばれる部分（矢印）で給水側の漏れを確認する。
パイロットはメーター内にある水が流れるとくるくる回る部分だ。
階下へ影響があるような漏水ならこのパイロットが動いているはず。
今回はこれですぐに判明したはず。

もしパイロットが動いてなければ、排水側を疑う。
シンクや、バスタブに水を張って、個別に一気に流してみる。
配水管が詰まっている場合は、これで確認できることがある。
配管の途中に歯ブラシやかみそりが引っかかっている場合などは
大量の水が来ると流しきれずに継ぎ目から漏水することがある。
この場合は、流しの下部などから水が染み出てくる。

それでもわからないときは
床下点検口から目視してみる。
あるいは床にぶわぶわした湿った部分があれば、そこをめくる。

そこまでやってもわからないときに階下を訪ねて調査する。
クロスの浮いた部分や汚れがないかを目視あるいは乾いた手で触って点検する。
ユニットバスがあれば点検口からスラブを目視点検する。
その結果で漏水していそうな場所を考える。

それにしても、今回の「階下からの調査」
所有者が指示したのか
業者が勝手にしたのか
所有者が指示したとしても、善良な業者だったら、上階の自室から調査しないのかなあ・・・

業者選びは慎重にしないといけない
そう再認識させられた話だった。

東京出張中、友達と遊んでいたら、その友達の管理物件でベッドが壊れたという電話があった。
道具も何も持ってないけど、現場へ急行。

北欧の量販店で買ったというベッド。
マットを取ると華奢な角材が。
真ん中の角材を支える３本の脚、手前から２本目のところで角材が折れていた。

アップするとこんな感じで、
脚が斜めになって支えきれずに角材が折れたようだ。
脚が写真の右方向に滑って倒れたとみられる。
２本のねじがその方向にひん曲がっていた。
ん？
よく見ると

床との間に隙間が・・・
しかも手前の方が隙間が大きい。
ということは、角材が斜めになっている？
手前の黒いねじ。
これで角材を止めているのだが、上下反対では？
反対側と比べると手前の板の上下が反対で、手前の方が高い位置になっていた。
これが原因で、脚が浮き、ベッドに乗ったときに斜めになった状態で床に接触。
脚が斜めの状態で脚が滑りますます斜めに
ベッドのマットレスを支える角材は荷重に耐えきれず折れた。
と推測。

この場合は
・折れた角材を交換
・折れた角材に添え木を当て補強
・脚を増やす
などが考えられるが、
工具も道具もない。
ホームセンターも近くにはない。
あるのは百均のみ。

仕方ないので百均DIYをすることとした。


考え方はこうだ。
脚がまっすぐに立てば角材は折れない。
脚がまっすぐになるには角材にまっすぐ固定すればいい
固定するには金具。
だが金具はないので板を当てよう。
板がないので、
まな板(笑)
ねじとドライバーを購入。
ケチって穴あけ用のドリルを買わなかったので
ねじをライターであぶってまな板を溶かしながら穴あけ。
そのままねじ止めした。

DIY。
アイデア次第でなんとでもなるもんだ。
そのあと、
名物のシラスづくしが
鎌倉ビールが
とてもうまかったのは言うまでもない。

水栓は、蛇口、カランなどとも呼ばれます。

これはオーソドックスな水栓。
水が漏るのは
赤、青、緑の３つの矢印付近。

水を流しているときに漏るのが青と緑の矢印部分。

緑の部分から漏る場合はパッキンを替えます。
ハンドルと呼ばれる水を止めるときに回す部分を外します。
外し方は
ハンドルの上についているねじを回して外し、
ハンドルを上に引き抜きます。
その後、緑矢印の先のナットを外します。
そうするとパッキンとワッシャが取れますので交換します。
赤い丸の中の部品です。

取り付けは逆の順序で行います。
注意点はナットの締めすぎ。
締めすぎるとハンドルが重くなります。
手で力いっぱい締めた後、緩まない程度にスパナなどで締めます。

次に青矢印部分からの水漏れ。
ナットが緩んでいれば締めます。
締めても止まらない場合は、ナットを外してパッキンを交換します。
パッキンは断面がU字状になっていて、開いたほうが上になります。
下の写真の水色部分です。


「蛇口を占めても水がぽたぽた落ちる」
これは、多くの場合「コマ」の交換で直ります。
上の写真の黒矢印部分です。
桃色矢印のナットを緩めて外し、ハンドルを水を出す方向に回して外します。
そうするとコマが見えますので取り出して交換します。

ハンドルにナットが隠れている場合はハンドルを外します。
キャップがついている場合が多いですが、先のとがったものでキャップを外します。


外すとねじが見えるので、ねじ回しでねじを取り外します。

ハンドルを上に引き抜きます。

ナットを緩め、外します。

スピンドルと呼ばれる金具を、水を出す方向に回して外します

そうすると、コマが見えるのでピンセットなどで取り出して交換します。
取り付けは逆の順序で行います。

注意する点は
①水道メーターのところのバルブを閉め、水を止めます（パッキン交換は止めなくてもできます）
②ナットを閉めすぎない
この二つでしょうか。

簡単にでき、費用対効果の高いDIYです。

ＤＩＹを楽しむ会でアンケートした
興味のあるＤＩＹ。
和室の洋室化に次いで２位だったのが、屋根補修。
私の事例を紹介します。

コロニアル葺きと呼ばれる屋根ですが
塗料が剥げて、劣化しており、雨漏りしていました。
そこで、既存の屋根に角材を張り付けて
オンデュリンと呼ばれるやわらかいスレートを張りました。

既存の屋根に直接張り付けることも考えたのですが
角材を取り付けたほうが、雨漏りしにくいかなと考えました。

しっかり施工しようと思えば、先に防水シートを張るといいのですが
そこまではしなくてもいいかなと考えました。
二重屋根となり、空気層が確保できたので
夏の屋根裏の暑さが、格段に改善されました。

このオンデュリン、やわらかくて、軽くて、加工しやすいのでお勧めです。
ホームセンターに売っています。
説明書もあるので、ＤＩＹでの屋根補修に便利です。

瓦屋根の場合は、既存の瓦を撤去して施工すれば、
屋根が軽くなるので、耐震性も向上するはずです。

ただ、屋根は高所作業となるので
危険です。
危険回避を十分考えて行いましょう。

5月17～18日に福岡国際センターで開催される
賃貸住宅フェアin九州。
17日10時10分から、吉原さん、小場さんとセミナーします

また、両日ともホームセンターのグッデイさんと一緒に
ＤＩＹの体験コーナーを考えています。

来場される方は
どんなＤＩＹに興味があるのか、
どんなDIYを知りたいのか。
とりあえず
主宰する「ＤＩＹを楽しむ会」
で、会員の皆さんの興味をアンケートしました。

2日間で380名の会員のうち67名の回答をいただきました。
興味のある項目が時間とともに変動。
初めのうちは、
和室の洋室化、トイレタンクパッキン類交換、クロス張りがベスト3だったけど
2日目の１２時現在、
和室の洋室化、屋根補修、外壁補修がベスト3に。
この会、レベルが高い（笑）

回答はあらかじめ12の選択肢を設定、
選択肢を自由に追加できることにしてたので
最終的には25個の選択肢となりました。
4月7日12時現在の順位は以下の通りです
　1位　和室の洋室化
　2位　屋根補修
　3位　壁補修
　4位　内窓追加（二重窓）
　5位　クロス張り
　6位　トイレタンクのパッキン類交換
　7位　クッションフロア張り
　8位　洗面台・流し交換
　9位　サーモ付水栓・シャワー交換
10位　ペンキ塗り
11位　カッティングシート張り
12位　温水便座交換・取り付け
13位　建具の交換
14位　サッシ窓の交換
15位　押入れのクローゼット化
16位　手すりの取り付け
17位　軒天交換
18位　網戸作成・張替え
19位　ネズミの話
20位　シロアリの話

「ＤＩＹを楽しむ会」はDIYを一緒に楽しむ会です。
会員同士でDIYの自慢や、相談ができます。
登録制ですが、
興味のある人は「グループに参加」
をぽっちっていただければ、
原則として承認させていただいています。
一緒に楽しみましょう！

４月３日のブログに、築５０年アパート崩壊の記事を書きました。

国土交通省の推計によると
住宅を建築してから滅失するまでの平均年数、
すなわち住宅の平均寿命は約３２年だそうです。
減価償却の耐用年数は住宅用の場合で、
木造２２年、鉄筋コンクリート造４７年と言われます。
築５０年、鉄筋コンクリートの耐用年数さえも超えた状態。
もう寿命・・・
ではありません。

昨年、日田市の木造住宅を見学しました。
その時に、昭和初期生まれと思われるお姉さんが
「うちの家は新しいから、天井が高い。明治、江戸時代は天井が低いのよ。」
とおっしゃってました。
その家は大正生まれ。１００歳です。
日田には江戸時時代から使われている木造も普通に存在します。

長野にミラサポ(※）の仕事に行ったときは
築４００年の古民家を使って高齢者向きアパートができないか
という相談でした。
「４００年？重要文化財に指定してもらったらいかがですか」
と言ったら
「４００年？この辺りは普通にありますよ」

昔の建物は、「ほぞ」と呼ばれる加工法で丈夫にできています。
最近の建物は、ほぞを使わない工法も出てきました。
金具や接着剤なので、さびや接着剤の寿命で建物の寿命が決まるかもしれません。

築５０年で倒壊したアパート。
直接的には「シロアリの食害による柱等の強度低下」
でしたが、
それ以前の問題が・・・

これは、半分が崩壊した建物の反対側の部分。
壁が剥がれ落ち、
雨水が入り放題。
シロアリは水分が大好きです。
「シロアリさんいらっしゃ～い♡」
の状態。

また、
「台風のたびに瓦が飛んでた」
そうです。

もし、
きちんと外壁と屋根を補修していたら
水分が中に入り込まず
シロアリも発生しなかったかもしれません。
もし、
キチンとシロアリ駆除していれば
倒壊はしなかったでしょう。

木造住宅、
寿命を決めるのはメンテナンス。
メンテナンスをするのは持ち主。
木造住宅の寿命を決めるのは持ち主次第ということですね。

私のデイサービスの木造は、築６０年です。
たぶん、
屋根がしっかりしているし
シロアリもいないので
このままでもあと２０年。
メンテナンスすれば１００年は余裕です(笑)

※ミラサポ

先日のDIY体験会。
小学生の子供を二人連れてきた人がいた。
小学生にどうやってDIYに興味を持たせるのか聞いてみた。

「お父さんを手伝ってくれたらご褒美をあげる。欲しいものを順番に3つ書いてごらん」
と言って、欲しいものを自己申告させる。
とりあえずは「モノ」で興味を引く。

DIY終了後に、
どこまで自分が頑張ったか「頑張り度」を自己申告させ
それに対して、親が評価する。
頑張り度に応じてご褒美を渡す。

なるほど。
まずは「ご褒美」でDIYに参加させる。
自分の頑張り度を振り返らせ、自己評価させる。
それに対して親がアドバイスできる。
そして子供が成長する。

親子のコミュニケーションを図ったうえで教育もする。
スゴイ。

ケガに対するリスクはと尋ねると
「子供は痛い思いをして、リスクを学べばいい。大ケガをしそうなことは、親が監視すればいい。」
う～ん。
立派だ。
この人の子供
DIYを通じて立派に育ちそう。

DIYでコミュニケーションを図ったうえで
自己評価とリスクヘッジを学ばせる。
DIYって夢が広がりますね。