Facebook
便利ですね。
でも怖いから使わない。
それもいいですね。

でも、Facebookで発信される情報は便利です。
私も情報発信しています。

DIYに関する情報を発信する
ＤＩＹ賃貸セルフリフォーム＆リノベでファン・ファン・ファン

不動産のイベント情報を発信する
不動産イベント俱楽部

セミナーの後に懇親会を実施し、深い話ができ、友達もできる
居酒屋セミナー

ＤＩＹの登録制のグループ
ＤＩＹを楽しむ会


ビビりな私は乗っ取りに細心の注意を払っています。
「ＦＢ乗っ取り防止」でネット検索すれば、いろんな対策が出てきます。

私は
①メッセージのない友達リクエストは受け付けない
②メールアドレスを公開しない
③「信頼できる連絡先」を設定
の３つを実施しています。

幸い、乗っ取られることもなく
日々フェイスブックを活用しています。
今のところですが（笑）

４月１６日、新宿NSビルで開催される
春の賃貸経営＋相続対策フェスタ

数々のためになるセミナーが無料で聞ける、
大家さん、大家さんになりたい人必見のフェスタです。


このフェスタの「大家さん交流コーナー」で私のミニセミナーを３本させていただきます。

生意気にも言ってしまいました。
「２０人は少なすぎる。じゃあ入れないから行かないという人が出てきますよ」
エライことを言ってしまいましたorz

そうしたら返事が来ました。
「きさんくらすぞ」
ではなく
「席のレイアウトを変更して、席を増やすなどで対応します」
でした。

さて、大家さん交流コーナーは
孤独な大家さんも、
そうでない大家さんも楽しめるように企画しています。

私のミニセミナーのほかに
不動産賃貸のシミュレーションができる
加藤茂助さんの
「カモネギ脱出ゲーム」が無料で体験できます。

また、久保力也オーナーや太田垣章子さんの
ミニセミナーもあります。

ミニセミナーでは、講師に質問したり、気軽に話したりできるよう心がけます。
悩み相談や、DIY相談も受け付けたいと思っています。
だいたいの流れは以下のように考えています。
入場は無料。
ぜひいらしてくださいね。

PS
太田垣さんを身近で見れるセミナーって凄いです。
女性限定かあ
女装するかなあ・・・

＜当日の予定＞
10：45～11：05　実体験！ＤＩＹによる古家再生
　実際に古民家を再生したオーナーたちのトークショー。
　それぞれの古民家再生のポイントを語ります。

11：55～12：25　高齢者向きアパート＝利回２５％で入居待ち！
　空室率40％を超える土浦。築40年8室中5室空のガラ空きアパートを
　高齢者も入居可能な「高齢者向き」アパートとしてＤＩＹで再生
　家賃を1.5倍にしたうえで満室にした体験談。

12：35～13：05　カモネギ脱出ゲーム体験会30分バージョン
　不動産賃貸シミュレーションゲームの体験会　加藤茂助さん

13：15～13：45　築古物件のチェックポイントとＤＩＹ再生
　築古物件を手に入れようとするときに考えること、現地確認のポイントを提示
　DIYを楽しむ会主宰者　赤尾宣幸さん

14：35～14：55　有名大家さんと話そう！オーナー交流会
　久保力也オーナー

15：20～16：20　カモネギ脱出ゲーム体験会60分バージョン
　不動産賃貸シミュレーションゲームの体験会　加藤茂助さん

16：55～17：20　女性大家さん限定！大家さん女子会　
　司法書士　太田垣章子さん

トイレの水の流れが悪いので、排水管の掃除をしました。
使った道具がこれ。

ん？
のこぎり(笑)

さて、
排水枡の場所がわかりません。

このあたりだったはず。
ドライバーを地面に差し込み、だいたいの位置を推定。
掘ってみると

あちゃ～
仕方ないのでのこぎりで切りました。

経験のある方は、つまりの理由がお分かりですね。
そう、木の根っこが排水枡の中にはびこっていました。
あまりに汚いので、写真はお見せできません。
ある程度掃除したものがこちら。



ご覧のように木の根っこが排水枡の中に。
びっしりでした。
これは写真撮影用に少し残った状態です。
木の根にトイレットペーパーが絡まり、流れにくくなる。
それに台所の排水の脂分が徐々に付着。
ますます流れが悪くなる。
そういう状況でした。

４月は春の賃貸経営＋相続対策フェスタで東京に行きます。
http://www.owners-style.co.jp/festa/


１５日は神田で居酒屋セミナーします。
居酒屋セミナーは
セミナーと懇親会が一体となったものです。
セミナーのあとに居酒屋で懇親会をします。

これにより
セミナーでは質問しづらかったことが聞けます。
とことん聞けます。
講師も本音が語れます。

また、参加者同士が友達になれます。
そして悩みの解決方法が見えたり
悩みが解決することもあります。

今回はDIY著者、日曜大家・赤尾宣幸の
ダブルのぶゆきDIYトークです。


初心者にもわかりやすくお話しします。
懇親会ではとことん質問できます。

「知らない人といきなり懇親会は・・・・」
大丈夫です。
セミナーの後に食事がついてくると思えばいいのです。
フレンドリーな懇親会を心がけています。

悩んでいるあなた。
悩んでいないあなたも、
まずは第一歩。
お気軽に参加してください。

知人が雨漏りを見てほしい
というので見てきた。
天井が雨漏りでぶわぶわになっている。
カッターナイフとのこぎりで天井の一部を切り取った。

覗いてみると明らかに雨漏りのあとが。
ここの屋根は瓦だが、
屋根の上の方だけが瓦で、
屋根の外壁から外側に出ている軒の部分が銅板葺き。

業者さんによる見積もりでは
銅版葺きの部分からの漏水で
工事費が６０万円という。

疑い深い私。
水を銅版葺きの部分にかけてみた。
・・・・・
漏れない。

きっと瓦の部分だ。
今度は瓦にかけてみた。
やはり、瓦にかけると
写真のように漏水が。


とりあえず、
瓦の部分にビニールシートをかけて様子を見てもらうことにした。
その結果、漏水が止まれば
瓦の部分が原因といううことになる。

修繕方法としては、あまり目立つろころではないので
瓦を撤去して
オンデュリンというスレートを載せようと思う。

それにしてもこの業者さん。
何を根拠に漏水個所を特定したのだろうか。

私は息子と楽しくDIYしています。

が、
「子供が一緒にやりたがらないのだけど・・・」
ということをよく聞きます。

そして
こういう方、だいたいこうおっしゃいます。
「息子は不器用だから」
「あいつはダメだから」

そこなんです。
ＤＩＹは凄いチャンスなんです。
そう、
褒めるチャンス！

のこぎりの引き方がヘタだったら
「こうやるんだよ」と教えて
「やってごらん」とやらせる。
「お！うまいじゃん」と褒める。

日常生活で褒めることは難しくても
ＤＩＹだと、　「簡単」　に　「確実」　に褒めることができます。

荷物運びを手伝ってもらったら
「お前のおかげで助かったよ。力持ちになったね。」
感謝の言葉も素直に伝えられます。
誉め言葉も簡単に言えます。
これで会話がスムーズにいきます。

ＤＩＹしながら
食事しながら
素直に会話ができます。
さりげなく父の思いを伝えることができます。

もし
「そもそも手伝ってくれない」
というケースは
とりあえずこういいましょう。

「おとうさん一人では厳しいので助けてくれ。」
これでだめなら
「すまん、日当払うので手伝ってくれ。」
この「すまん」が重要です。
父親が一歩引きさがる姿勢です。
ほとんどの場合、これで手伝ってくれるでしょう。

ぜひ試してみてください。

長崎の知人に物件チェックを頼まれて
2棟の鉄骨造の建物を見てきました。
築40年と築37年。
旧耐震設計ですが、立地はよく、表面利回りは１０．２％と１４．０％。
2棟とも給排水管の交換は実施されていません。
漏水跡があちこちに見られました。
「大規模修繕の費用を見積もって、その分の値引き交渉を」
とアドバイスするつもりでしたが、
その前に売主希望価格での購入申し込みが入ったそうです。

天神から15分の駅から徒歩7分の物件。
表面利回り１１％で2年間の家賃保証付きでリフォーム済みといいます。
見積もりは「一式○○万円」。
案の定ひどいリフォームです。
クロスの柄が途中で変わったり、汚れたクロスが残っていたり。
CFシートも下地処理が甘くでこぼこです。すみっこが寸足らずで下地が見えてたりもします。
1階にはシロアリの食害や、漏水で壁が腐っている部屋もありました。
また、浴室の防水設計が甘く、バスタブでシャワーを浴びると階下へ漏水する状況です。
これらを修繕するとかなりの金額になります。

１０年くらい前に福岡市内で一棟物を検討したことがありました。
１億弱でした。
雨漏りがあるし、外壁はところどころ爆裂を起こし、一部は落下していました。
その物件、１２５００万で買った人がいました。
雨漏りと一部爆裂を修繕し
最近１５０００万で売却したようです。

こういう古くて利回りの低い物件、
私はこう呼びます。
ババ抜き。
最後に引いた人がアウトです。

「融資が付くから」物件を買ってキャピタルゲインを狙う。
それもいいけど、築古物件は必ず大規模修繕が必要になります。
九州でも物件価格は高騰しています。
大規模修繕を見越して物件を買わないと
ババを引きます。

いつまでもゆるい融資が続くとは思えないし、
破たん投資家が増えてくると
「セミナーで勉強」した「属性の良い人」たちが買わなくなります。

買うのは現金を持った人。
きっと高い値段では買ってくれません。

友達がマンション（区分所有）をリフォームするので相談にのってくれという。
築40年の物件。
給排水管交換を検討すべき時期。
給湯管はこんな感じで錆が発生している。
交換しておいた方がいいだろう。


給水管はさびやすい部分に塗装がしてあり、外観上は問題がなさそう。


この写真は他の給水管の事例。
外観はまだよさそうだが

一部に錆が見られる。

これを切り開くと

継ぎ目部にしっかりと錆のこぶが。

施工状況や、水質等で劣化速度は変わるだろうが
築30年を超えるマンションであれば
給排水管の交換を考えたい。

特にマンションは漏水した場合に
階下の部屋に被害を及ぼし、補償額が高額になることもある。
また、漏水個所の特定に時間とコストがかかる。
最悪の場合、床をめくって探すこととなる。

なので、古いマンションをリフォームするときは
給排水管の交換を検討し、
できれば早めに交換したいものだ。

また、古いマンションを買うときは
内装のきれいさだけではなく
給排水管の交換の有無を
必ず確認してほしい。

先日のDIY体験でのお話し。
シャワーをサーモスタット付のタイプに交換しようとしました。
しかし、配管の位置が微妙にずれて、アダプターが付いています。
特殊な工具がないと外れないタイプです。
私の持つ工具では対応不能。

他にもたくさんのシャワーを替えるので
業者さんに依頼しようということになりました。
ネットで検索した業者さんが来てくれました。
古いシャワーは外した状態で、
部品は施主支給（オーナーが準備し提供）。
つまり、アダプターを外して、シールテープを使って3か所を留めるだけ。
プロなら5分程度の仕事。
「取り付けしていただくといくらでしょうか」
「15,000円です」
「材料込ですか？」
「材料があるので15,000円です」

ん？
5分の作業が15,000円！
それは高すぎるのでは？

そうすると居合わせた電気業者さんを指し
「こんな人は嫌いなタイプ。一緒に仕事したくない」
といって帰ってしまいました。
相場がばれると思ったのでしょうか。

この例は極端だとしても
業者さんに依頼するときは
「複数の業者さんの話を聞く」
これが大切ですね。

先日書いた「シロアリ」の時も
業者さんによって見解が異なり
値段も3倍近い差がありました。

ある程度DIYの経験を積むと相場が見えてきますが
わからないときは必ず複数の業者さんに話を聞きましょう。

3社の業者さんから話を聞いたのでそれをまとめておきます。
また、これ以前に聞いた別の業者さんの話も入れてまとめます。

シロアリの種類は大きく3種類。

ヤマトシロアリ
北海道を除く全国に生息。
九州ではゴールデンウイークの頃飛んでいる黒い虫。
蟻道は１ｍ程度の高さまでが多い。
神経質なので、発見されると逃げてしまったりする。

イエシロアリ
九州・四国を中心に生息。
梅雨の時期に飛んでいる。
蟻道はヤマトシロアリより小さいが、かなり高くまで作る。
3階で蟻道が確認された事例もある。
押入れの中に蟻道を作ったりもする。

アメリカカンザイシロアリ
今までの業者さんでこのアリの名前を出した人はいないが
一部の地域ではヤバいことになっているらしい。
湿気がなくても、蟻道がなくても、生息しているらしい。
発見方法は「フン」によるらしい。

ちなみに、きちんとした業者さんは
5年保証
というのをやってくれる。
5年以内にアリが出たら再度駆除しますと言うものらしい。
経験豊富な業者さんは、少ない駆除面積でやってくれます。
業者さんとはしっかり話をして
納得できる業者さんを選びましょう。

シロアリの見積もり事例
で書いた業者さん
A社は「ヤマトシロアリで、1棟の駆除で費用27万円」
B社は「イエシロアリで、1棟の駆除で費用81万円」
C社は「ヤマトシロアリ。1棟だけ駆除するともう1棟に移動するので2棟の駆除が必要。50万円」
でした。
私なら、A社に聞きます。
「1棟だけで大丈夫ですか」
おそらくこういうでしょう。
「この場合は1棟だけで大丈夫です。
万が一5年以内にまた出てきた場合は再度駆除します。」
こういう判断が技術力の証だと思います。