昼は営業していない居酒屋。
その使っていない客室を借りて、
昼はセミナー。
夜はその居酒屋で懇親会。

お金を払ってセミナー会場を借りなくていいし
懇親会場の案内や、会場への移動も不要。
講師も一緒に参加するので
質問しにくかったこともじっくり聞けるし
「酒の席」ならではの話も聞ける優れものです。
https://www.facebook.com/izakayasemina/

2月25日は福岡で実施しました。
保険の最新情報、
大家として知っておきたい家族信託、
ＤＩＹの始め方
出版セミナー
など、今回は盛りだくさんでしたが
いつも通りの大盛り上がり。
しかも出版セミナーでは
出版が内定！

不動産に限ったものではないのですが
不動産のテーマが多く、
悩みを抱えた大家さんが
帰る時には笑顔に変わっていることが多いです。

悩みはドタキャン
キャンセルの連絡が入るのはまだいいのですが
参加申請してたのに何の連絡もなく来ない人が居ます。

まあ、それでも、
新たな出会いの場になるし
自分も情報収集できます。
今回は出版の内定も出たし。
DIY賃貸セルフリフォ－ム＆リノべでファン・ファン・ファンの熱心な読者にも出会えました。
そして何よりも
参加者の「ありがとう」の声が嬉しいです。
そんな感じで
主宰者にも楽しい居酒屋セミナーです。

不動産賃貸の名門雑誌
「家主と地主」
に掲載されることも多いです。
https://www.yanushitojinushi.com/

大家として、どこまで費用をかけて部屋を作るか、
重要な問題です。

費用をかければ、手をかける範囲が広まります。
でも、その費用を何年で回収するのか考える必要があります。
逆に費用をかけず安い家賃で貸すのか。
また、同じ範囲をリフォームするとして
その仕上げの程度も考える必要があります。
それらをどう考えるかが　「大家力」　の一つです。

例えば仕上げの程度。
業者がＣＦシートを張った部屋。
工事費の安い業者を使ったのでしょうか。
玄関のところに1×５ｃｍの隙間。

１Ｋの引き戸と敷居を撤去し１Ｒに変更。
それはいいのだけど、
敷居あとの仕上げが不十分でデコボコ。

私は
「気になるので、手直ししてもらうべき」
と、提案しましたが、
「小さいことだ。気にならない」
との大家さんの返事。

価値観は人によって違うでしょう。
それはそれで問題ないのですが
大家として、
「気になる部分」
は直しておいた方がいいでしょう。

少なくとも私のような考えの人はこのお部屋には入居しません。
小さなことを一つ一つ整えていくのも重要です。
その積み重ねが大家力だと考えます。

賃貸住宅フェア２０１７in九州が開催されます。
主催は、
「全国賃貸住宅新聞社」　と　
「家主と地主」（コラム書かせてもらってます）です。

フェア名称は去年まで
in福岡でしたが
今年から
in九州
となり、よりパワーアップされるようです。

昨日「プレチラシ」をいただきました。
印刷物ではなく、コピーなので画像がちょっと
写真も下手です（笑）

このフェア、今年もセミナーに出させていただきます。
主宰者企画　１　としてのテーマは

＝福岡ベテラン家主たちが語る「自主管理のススメ」＝

DIY賃貸セルフリフォ－ム＆リノべでファン・ファン・ファンを共著した
・吉原住宅　　　　吉原さん
・九州大家の会　小場さん
・DIYを楽しむ会　赤尾
の3人が、賃貸物件の管理についてお話しします。

主催者企画　１　はこのほかに、
・久留米の半田ブラザーズ
・大牟田の富山さん
・鹿児島の須部さん
で構成され
＝九州のキーマンに学ぶ　人を呼び込むこれからの賃貸経営＝
というテーマでのセミナーになります。

この他に民泊の主宰者企画セミナーとして
民泊をテーマに
東京から渡辺よしゆきさんがきてくれます。
よしゆきさんの話、
中身はすごいのに、
面白おかしく
「正しく」語ってくれるでしょう。
民泊に関心のある方、ぜひ聞いてみてください。

入場は無料なので、行かない理由はないと思います。

今日も友達の物件見てきました。
物件に入る入り口です。

こりゃ無理だなあ・・・・

苔の生えた川を渡らなければいけません。
無理でしょ。

原因は階段の左（奥）の擁壁からの漏水。
この物件、斜面の下あります。
斜面の地下水が物件の擁壁下部から染み出し
路面を濡らしているようです。
苔が生えているので、常時しみだしていると考えられます。

じゃあ、どうするか。
私なら
路面に排水が流れないようにします。
具体的には

白い位置に排水路を作ります。
コンクリートを切り取って排水路を確保するのが
簡単で、つまずきにくく安全だと思います。

物件が良くても、エントランスがこれではねえ。

知人の物件。
鉄筋コンクリートで築２２年。
そろそろ大規模修繕の時期なので、どこを修繕すればいいか見てほしいという。

私はマンション（区分所有）を９カ所持っていて、
そのうち７つの管理組合の大規模修繕で「修繕委員会」に参画してきた。
なので、多少の知識と経験がある。

物件を見て、アドバイスした後、
去年診断してもらったという、コンサル会社の修繕プランを見せてもらった。
まあ、確かにそれだけ修繕すればいいけど
そこまでしなくても・・・
そういう提案もあった。

業者さんは「立場」があり、「保証」なども付けたりするので、かなりの修繕範囲を提案しがちだ。
大家さんは、その中から
「今必要な修繕」
を、選んで、優先度をつける必要がある。

屋上からと考えられる漏水があった。
屋上を見ると、すでにほぼ限界の状態。
また、階段の排水路の付近の壁からも漏水があったので、
屋上防水＋排水路の防水
を最優先で行うことを提案した。

鉄筋コンクリートは使い方によっては１００年以上使える。
しかし、漏水等で鉄筋が錆びると爆裂を起こし、コンクリート片の落下に繋がる。
漏水はその他にも厄介な問題を起こす。
なので、建物を長く使うには「漏水」を減らすことが一番だと私は考えている。

知らない人も多いが、コンクリートは意外と水を通す。
防水が、鉄筋コンクリートの寿命を大きく左右することは間違いない事実と私は考えている。

横浜の「KN日本大通ビル」は、１９１１年の建築で、現在も使用されている。
一方で、メンテナンスの不十分なビルはかなり傷む。
有名な軍艦島のビルは１９１６年の建築と言われ、
KN日本大通ビルより、５年も新しい。
しかし、長い間メンテナンスされていないのでボロボロになっている。
これこそが、　
「メンテナンスで建物の寿命が決まる」
ことの証だと私は考えている。

私の２戸目の物件は競売でした。
区分所有（マンション）を買いました。

これには理由があります。
以下の観点から　「とにかくリスクを避けたかった」　からです。

１．戸建は素人には難しいだろう
今ではもう怖くありませんが、戸建には見えないリスクがあると考えました。
雨漏り、シロアリ、傾き、給排水など、素人の手には負えないリスクがあると考え、それを見極めるのは困難だと考えました。
リスク回避の観点から、戸建は避けたほうがいいと思いました。

２．区分は相場価格がわかる
マンションには同じタイプの部屋がいくつかあります。
また、現在や過去の売買事例を調べれば、「相場価格」がわかります。
相場価格がわかれば、競売物件がどのくらい安いかわかります。
賃借人が付かなかった場合には「相場価格」での売却により、その差額内なら損をしないと考えました。
リスク管理の観点から、自分のお金を失いたくないと考えました。

３．管理組合がある
マンションには管理組合があります。
おそらく、普通にきちんと管理されていると考えました。
また、入居後の建物の修繕等は管理組合がやってくれるので、素人でも大丈夫と考えました。
サラリーマン大家の場合、これは大きなメリットでした。

４．賃料の予測がしやすい
同じマンションの賃貸募集を見れば、だいたいいくらで貸せるか予想ができます。
また、空室が出てもすぐに入居が決まる建物かどうかも、取引事例から予想が付きます。
なので、賃貸経営の収支計画が立てやすいと考えました。

５．自殺や事故のリスクが薄まる
一棟ものやアパートだと、自殺や事故の場合に、全体の賃料が下がるのではないかと考えました。
ひとつのマンションに１室。
これで複数所有すれば、自殺や事故による賃料下落が避けられると考えました。

こうして、リスク回避のためにマンションを中心に買ってきました。
その戦略は
「サラリーマンしながらノーリスクで年金替わり」
という目的は達成できました。
が、
売却、資産組み換えを行わなかったので、たくさんの物件を所有するには至りませんでした。
ベンツは買えませんが、世界初ハイブリット６速マニュアル車は買えました。
私はそれで良かったと思います。

不動産投資は目的によって、物件を選ぶ基準が変わります。
まずは、自分がどうしたいのかを考えるといいですね。

表面利回り２５％、
平成29年2月時点で空室待ち４人
という
築４０年の高齢者向きアパートが土浦市にできました。

土浦市の賃貸用住宅の空室率はホームズによると４２．６％。
このアパートは購入時、８室中５室が空室でした。
がら空きアパートを
障害がある方や高齢者向きに、ＤＩＹで整備して、
高齢者等に入居してもらう事により満室になりました。
そして空室待ちもでるようになりました。

実は高齢者等は基本的に引っ越しをしません。
長期優良入居者となる可能性があります。
特に築浅を求めているわけでもありません。
また、1階でも構わないし、むしろ1階の方が便利で安全です。
なので、
1階に空室の多い築古アパートでも空室待ち状態にすることが可能です。

ポイントは以下の3点です。
１．築古の活用ができる
築古でも、必要なサービスが提供できれば問題はない。
3点ユニットでも、デイサービスで入浴する高齢者には大きな問題ではない。
掃除のしやすさから考えると、3点ユニットの方が便利かもしれない。
年金生活者には、築浅より家賃が安いほうが経済的負担が少ない。

２．世の中に役立つ事業
特養の入居待ちは周知の事実。
有料老人ホームはどうしても高額になりがち。
安い家賃で最低限のサービスが提供できるアパートは、社会貢献になる。
障害者も高齢者も、地域で当たり前に暮らせる。
世の中の役に立つ「事業」なので、古い物件でも融資が可能となる。

３．介護事業者との連携
高齢者の場合、孤独死が不安で、入居をちゅうちょする大家が多い。
しかし、介護事業者等と提携することにより孤独死が防げる。
ちなみに孤独死の定義は何かということになるが、
内閣府やＵＲの定義から推察すると
「亡くなって1週間程度」経って発見された場合となる。
また、介護事業者にとっても、
1カ所である程度まとまったサービスを提供できれば
経営的の効率化が図れる。

この、高齢者向きアパートは
高齢者に限定したものではありません。
補助金等を受けないので、
高齢者以外の入居を受け入れても問題ありません。
・改訂版「小規模介護事業」の経営がわかる本
・介護で苦しまない！クスリフリーとバリアありーを考える
に具体的に書いてあるので
興味を持たれた方は参考にしていただければ幸いです。



また、ミラサポの「専門家派遣」で支援を受けることも可能です。
https://www.mirasapo.jp/specialist/advice.html

天井などの高い部分をＤＩＹする時、私は作業台を作ります。
安全だし、作業効率も良くなるからです。
天井のクロス張りの時はかなり重宝します。

わかりにくい写真ですが、高いところでも簡単に作業できます。
また、移動も安全です。

こんな台だと３０分もあればできます。

コツはワンバイ材と呼ばれる板を使うことです。
ワンバイ材はコーススレッドと呼ばれるねじで留めることで
簡単に作れて
ねじを外せば元の「木材」なので、材料として使えます。
ワンバイ材をＬ字またはＴ字に組むことで、容易に強度が確保できます。

この台だと３ｍ位の高さでも対応できます。

大きなポイントは３つ。

ひとつは「筋交い」を入れること。
これにより強度、安定性が飛躍的に向上します。

二つめは台を２段重ねにすること。
上の台は左右のワンバイ材を止める位置を変更することで、高さが簡単に調節できます。

三つめは材料をできるだけ切らないこと。
切ると、
「切る時間」が余分にかかりますので、台が出来上がるのに時間がかかります。
また、
次回に「材料」として使うときに長さが足りなくなったりするからです。

台の作り方は
ＤＩＹ賃貸セルフリフォーム＆リノベでファン・ファン・ファン


にも、コラム書いていますので参考にしていただければ幸いです。

古いマンションなどでは壁がむき出しのコンクリートだったり、
コンクリートの上に直接クロスが張ってあったりします。
そして北側の壁などは結露しやすくなっています。

こういう場合は、木で枠を作って断熱材を入れると緩和されます。
音も柔らかな感じになります。

ここは、壁がコンクリートでその上にペンキが塗ってあります。
結露が激しく、カビだらけになってたそうです。


木の枠を作り、断熱材としてグラスウールをホッチキス等で取り付けます。


木の枠は、コンクリートの壁にねじ止めしすればしっかりした壁になります。
また、床や窓枠にねじ止めすればコンクリートに穴をあけなくても済みます。
断熱材は、グラスウールが加工しやすいですが、
施工が悪いと、経年で落ちてしまうことがあります。
落ちてしまうと、上部に空間ができて断熱性が下がります。
スタイロフォームと呼ばれる発泡スチロールのようなものを使えばこの問題は解決します。
切って加工するので、グラスウールより取り付けに時間がかかります。

木の枠の間に断熱材を入れたら石膏ボードを取り付けます。
石膏ボートはカッターナイフで切れます。
カッターナイフで３～５ｍｍの深さで切れ目をいれ、板チョコレートを割る感じでまげると折れます。
ボードはパテが付きやすく、錆びない石膏ボード用のネジで留めます。
隙間はパテで仕上げて平滑にします。
その上にペンキを塗ったり、やクロスや珪藻土などで仕上げます。

こうしてグラスウールと石膏ボードで壁を作ると
断熱性が向上し、
音も柔らかな感じになります。

私の最初の物件、利回り５％でした。
でも、失敗ではありません。
その後家賃を３割アップして
今は経費を差し引いて手元にお金が残る　「実質の利回り」　は７％で
税引き前で毎月５万円を自動的に生み出しています。
この調子で３室のマンションを持てば、年金とほぼ同額です。

不動産経営の失敗とは
「借金を返せない事」
と私は考えます。

空室率を３割で計算し、
必要経費を差し引いた家賃収入で借入金を返済できるなら
失敗にはならないと思います。
また、空室率が３割を超えても、自己資金で返済ができるなら問題はありません。
どうしてもお金が返せないときは「相場価格」で売却もできます。

「年金の一部」的な考えであれば、
ファミリータイプのマンション（区分所有）から賃貸経営を始めるのが
リスクが少なく、手堅い手法です。

ワンルームは入退去が多いので、ファミリーがお勧めです。
最悪の場合はそこで暮らせばいいですから。