24日、津田沼でDIY体験会をしてきた。
今回は現状把握と今後の進め方についてレクチャーしてきた。
屋根裏を確認し、雨漏りはなさそうだというのが判明。
床下の確認で、シロアリの食害跡を発見。
床下の湿気が多かったので、その原因を調査。
その結果、雨水の排水が悪いことと、下水のマスが破損しているのを発見。
これらを改善することで床下の湿気も改善できそう。
自分なら、これからどうするか考えてみた。
大きな傾きはないものの、床は湿気とシロアリで壊滅状態。
まずは、床下の湿気対策。
破損した下水桝を修理し、漏水を止める。
トイの排水を確保し、雨水が敷地外に流れるようにする。
建物の周りはコンクリートを打って雨水対策と、雑草対策をする。
湿気対策をしたら、次は給排水管。
すべての排水管の状況を確認し、必要に応じて補修。
給水管は赤水が出るのでこの際交換したい。
併せて給湯管も設置する。
次は床の全面張替え。
根太が細くて間隔があいているので、これを改善。
その上に合板を張る。
床を更新することで、以降の作業が安全に効率よくできる。
床板を張る前に防蟻の検討をする。
床下にも断熱材を入れたい。
また、床下収納を作って将来の点検に備えたい。
ただし、仕上げは天井と壁ができてから行う。
次に、電気配線を見直す。
エアコンやIHコンロを設置するなら容量アップが必要だ。
コンセントも増設しておきたい。
モニターフォンの配線も確保したい。
床ができたら天井だ。
現行では断熱材が入ってないので、断熱材を入れたい。
天井は石膏ボードにして耐火性能を確保したうえでクロス仕上げ。
ダウンライトを設置するなら仕上げ前に配線をしておく。
壁は電気工事をした後で、石膏ボードを張ってクロス仕上げ。
外部に接する壁は断熱材を入れたい。
また、2重窓も検討したい。
エアコンを設置する場所は合板で補強する。
風呂はバランス窯なので、バスタブとともに交換したい。
せっかくなのでユニットバスにしたい。
流しは、安価な公団タイプにするか、システムキッチンにするかを考える。
悩ましいなら既存の流しをとりあえず使う。
流しの交換は後からでも可能だから。
トイレは、天井、壁、床をきれいにする。
便器は3万円程度で交換できるので、この際節水型に交換したい。
便器を撤去すれば、室内の作業も楽にできるからだ。
まずは室内を住める状態にする。
それから外壁だ。
外壁は防水シートを張って樹脂サイディングを張る。
予算があれば玄関ドア、勝手口のドアも更新したい。
そんな感じかな。
他人の物件でも、妄想は楽しめるなあ(笑)
今回は現状把握と今後の進め方についてレクチャーしてきた。
屋根裏を確認し、雨漏りはなさそうだというのが判明。
床下の確認で、シロアリの食害跡を発見。
床下の湿気が多かったので、その原因を調査。
その結果、雨水の排水が悪いことと、下水のマスが破損しているのを発見。
これらを改善することで床下の湿気も改善できそう。
自分なら、これからどうするか考えてみた。
大きな傾きはないものの、床は湿気とシロアリで壊滅状態。
まずは、床下の湿気対策。
破損した下水桝を修理し、漏水を止める。
トイの排水を確保し、雨水が敷地外に流れるようにする。
建物の周りはコンクリートを打って雨水対策と、雑草対策をする。
湿気対策をしたら、次は給排水管。
すべての排水管の状況を確認し、必要に応じて補修。
給水管は赤水が出るのでこの際交換したい。
併せて給湯管も設置する。
次は床の全面張替え。
根太が細くて間隔があいているので、これを改善。
その上に合板を張る。
床を更新することで、以降の作業が安全に効率よくできる。
床板を張る前に防蟻の検討をする。
床下にも断熱材を入れたい。
また、床下収納を作って将来の点検に備えたい。
ただし、仕上げは天井と壁ができてから行う。
次に、電気配線を見直す。
エアコンやIHコンロを設置するなら容量アップが必要だ。
コンセントも増設しておきたい。
モニターフォンの配線も確保したい。
床ができたら天井だ。
現行では断熱材が入ってないので、断熱材を入れたい。
天井は石膏ボードにして耐火性能を確保したうえでクロス仕上げ。
ダウンライトを設置するなら仕上げ前に配線をしておく。
壁は電気工事をした後で、石膏ボードを張ってクロス仕上げ。
外部に接する壁は断熱材を入れたい。
また、2重窓も検討したい。
エアコンを設置する場所は合板で補強する。
風呂はバランス窯なので、バスタブとともに交換したい。
せっかくなのでユニットバスにしたい。
流しは、安価な公団タイプにするか、システムキッチンにするかを考える。
悩ましいなら既存の流しをとりあえず使う。
流しの交換は後からでも可能だから。
トイレは、天井、壁、床をきれいにする。
便器は3万円程度で交換できるので、この際節水型に交換したい。
便器を撤去すれば、室内の作業も楽にできるからだ。
まずは室内を住める状態にする。
それから外壁だ。
外壁は防水シートを張って樹脂サイディングを張る。
予算があれば玄関ドア、勝手口のドアも更新したい。
そんな感じかな。
他人の物件でも、妄想は楽しめるなあ(笑)
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トイレのタンク内のオーバーフロー管が折れた。
オーバーフロー管はタンク内の水が溢れそうになった時に水を排出するもの。
普段は出番がない。
今回、フロートバルブ（タンクの水を出したり止めたりするもの）交換のときに折れてしまった。
タンクの水は流れ放題。
まあ、２６年も使えば部材も劣化するから仕方ない。
新品を買ってきて交換しようと考えた。
大きな穴の左側の丸い部分に管が立つのだが、これが折れてしまった。
タンクを外し、オーバーフロー管を外そうとする。
しかし、白いナットが固くて外れない。
さあ、どうするか。
こういう時は機能から考える。
固くて外れない。
専門の道具があればそれを使う。
そんなものは持ってないので工夫する。
ナットは樹脂だ。
無理にやると壊れてしまう。
じゃあ、柔らかく力をかけるには？
・ナットに力をかけやすくすればいい
・弱い力でも回るように径を大きくすればいい。
手っ取り早いのが雑巾などでナットを掴むこと。
今回、私が使ったのはガムテープ。
これで外せた。
しかし、新しい部品が近所のホームセンターになかった。
じゃあ、どうする。
こっちは接着剤で接着。
だけど、折れたところをぴったり合わさなければ強度が出ない
破断面をきっちり合わせるのは結構大変。
で、考えた。
あらかじめ位置合わせをして
ずれにくくして接着剤を付ける。
ここで考えたのがマスキングテープ。
あらかじめ破断面を合わせて、マスキングテープでずれないように止める。
写真ではちょうど管の裏側の見えない部分に貼った。
幅の広いマスキングテープがずれにくくていい。
写真では管の裏側になる。
普段は力のかからないところなので、接着剤でもなんとかなりそう。
念のため、接着後にコーキングした。
100円の接着剤で元通りに。
問題にぶつかった時
機能から考え解決してゆく。
そういうDIYは楽しい。
そして解決した時は嬉しい。
そして、ひとりつぶやく。
私にできないDIYはない。
そんな私の考え方を書いた
「DIYの楽しみ方」
是非お読みください
オーバーフロー管はタンク内の水が溢れそうになった時に水を排出するもの。
普段は出番がない。
今回、フロートバルブ（タンクの水を出したり止めたりするもの）交換のときに折れてしまった。
タンクの水は流れ放題。
まあ、２６年も使えば部材も劣化するから仕方ない。
新品を買ってきて交換しようと考えた。
大きな穴の左側の丸い部分に管が立つのだが、これが折れてしまった。
タンクを外し、オーバーフロー管を外そうとする。
しかし、白いナットが固くて外れない。
さあ、どうするか。
こういう時は機能から考える。
固くて外れない。
専門の道具があればそれを使う。
そんなものは持ってないので工夫する。
ナットは樹脂だ。
無理にやると壊れてしまう。
じゃあ、柔らかく力をかけるには？
・ナットに力をかけやすくすればいい
・弱い力でも回るように径を大きくすればいい。
手っ取り早いのが雑巾などでナットを掴むこと。
今回、私が使ったのはガムテープ。
これで外せた。
しかし、新しい部品が近所のホームセンターになかった。
じゃあ、どうする。
こっちは接着剤で接着。
だけど、折れたところをぴったり合わさなければ強度が出ない
破断面をきっちり合わせるのは結構大変。
で、考えた。
あらかじめ位置合わせをして
ずれにくくして接着剤を付ける。
ここで考えたのがマスキングテープ。
あらかじめ破断面を合わせて、マスキングテープでずれないように止める。
写真ではちょうど管の裏側の見えない部分に貼った。
幅の広いマスキングテープがずれにくくていい。
写真では管の裏側になる。
普段は力のかからないところなので、接着剤でもなんとかなりそう。
念のため、接着後にコーキングした。
100円の接着剤で元通りに。
問題にぶつかった時
機能から考え解決してゆく。
そういうDIYは楽しい。
そして解決した時は嬉しい。
そして、ひとりつぶやく。
私にできないDIYはない。
そんな私の考え方を書いた
「DIYの楽しみ方」
是非お読みください
20年前にリフォームした区分所有。
8年間住んでいただいた方が退去された。
きれいにお使いだったので、プチリフォームで次の方にお貸しできそう。
そこで今回は 「DIYレクチャー付き賃貸」 で募集中。
入居者さんにレクチャーさせていただきながら、お好みの部屋に仕上げていただこうというもの。
お好みのオリジナルな部屋で快適に生活していただき
長期ご入居いただこうという考えだ。
募集は 「エコーズ」
というシステムを使って行っている。
これは、大家が自分でポータルサイトへの投稿内容を作れるというもの。
また、SUUMOやat home・やHOME’Sへ必ず掲載される。
仲介業者さんにお願いしても思うような広告がされない。
そういう悩みが解消される。
しかし、なかなか反応がない。
ファミリータイプなので、DIYしようという人が少ないのかもしれない。
せっかくのチャンスなので、ノウハウをお伝えしていきたいとは思うが
どうしようかなと悩み中。
売却してもいいかなと思って、「仲介業者さん経由」で広告中。
https://www.kenbiya.com/pp1/f/fukuoka/kitakyushu-shi/2/re_2471417nmm/
DIYでリフォームしながら私のノウハウをお伝えできれば楽しいなと思う。
これから大家になりたい人にはいい物件となるかもしれない。
ちなみにこの物件、20年前に競売で購入。
図書館で本を読みながらDIYでリフォームした物件。
健美家コラムで書いた部屋だ。
そんな思い入れのある物件。
これから大家になろうという人には縁起のいい物件になるかも。
ちなみに
前回の家賃は64000円。
表面利回りだと２０％
諸費用やリフォームで購入総額450万円とすれば、
家賃から経費を引いた正味の利回りは約１３％が期待できる。
DIYのノウハウと、大家のノウハウが学べるいい物件になるかも。
なお、指値はお受けしていません。
8年間住んでいただいた方が退去された。
きれいにお使いだったので、プチリフォームで次の方にお貸しできそう。
そこで今回は 「DIYレクチャー付き賃貸」 で募集中。
入居者さんにレクチャーさせていただきながら、お好みの部屋に仕上げていただこうというもの。
お好みのオリジナルな部屋で快適に生活していただき
長期ご入居いただこうという考えだ。
募集は 「エコーズ」
というシステムを使って行っている。
これは、大家が自分でポータルサイトへの投稿内容を作れるというもの。
また、SUUMOやat home・やHOME’Sへ必ず掲載される。
仲介業者さんにお願いしても思うような広告がされない。
そういう悩みが解消される。
しかし、なかなか反応がない。
ファミリータイプなので、DIYしようという人が少ないのかもしれない。
せっかくのチャンスなので、ノウハウをお伝えしていきたいとは思うが
どうしようかなと悩み中。
売却してもいいかなと思って、「仲介業者さん経由」で広告中。
https://www.kenbiya.com/pp1/f/fukuoka/kitakyushu-shi/2/re_2471417nmm/
DIYでリフォームしながら私のノウハウをお伝えできれば楽しいなと思う。
これから大家になりたい人にはいい物件となるかもしれない。
ちなみにこの物件、20年前に競売で購入。
図書館で本を読みながらDIYでリフォームした物件。
健美家コラムで書いた部屋だ。
そんな思い入れのある物件。
これから大家になろうという人には縁起のいい物件になるかも。
ちなみに
前回の家賃は64000円。
表面利回りだと２０％
諸費用やリフォームで購入総額450万円とすれば、
家賃から経費を引いた正味の利回りは約１３％が期待できる。
DIYのノウハウと、大家のノウハウが学べるいい物件になるかも。
なお、指値はお受けしていません。
ご入居9年目の区分マンション。
玄関のCFが一部剥がれている。
理由は、ドアの近くの部分が浮いて、次第に剥がれたようだ。
剥がれた部分はすり減ってなくなってゆく。
隅の仕上げが悪いとこうなる。
CFを剥がしてみた。
接着剤で貼ってあるが意外と簡単に剥がれる。
私は両面テープで貼るのが基本なので、これは業者の仕事だったというのがわかる。
両面テープでも、きちんと「継ぎ目」と「隅」を押さえればこんな風に剥げたりしない。
CFを剥がしたあと。手前が剥がしたCF
うまくCFが剥がれたので、そのCFを型紙にして新しいCFを切る。
マスキングテープで仮止めするとずれずに切れる。
ちょっとした工夫が作業を効率的にする。
DIYはこういう工夫ができるようになると、早く美しくできる。
床面のごみをとり、きれいにする。
切り取ったCFを玄関に敷いてみる。
位置が合うことを確認。
今回は防カビタイプのコーキングで貼ることにした。
CFに乗ったまま、半分くらいCFをめくる。
めくった部分の床にコーキングを塗る。
そのまま貼ってもいいが、ヘラである程度鳴らすと次の作業が楽だ。
塗った部分の床に静かにCFを載せ、隅がきちんと会うことを確認。
軽く押さえて、塗った側に乗り移る。
コーキングが付いていない部分のCFをめくり、コーキングを塗る。
そして、めくったCFを戻して軽く載せる。
隅が合うことを確認したら、全体を雑巾などで押さえていく。
隅の部分はクロス貼り用のローラーでしっかり押さえる。
ここがポイントだ。
隅がめくれないとはがれにくい。
CFの隅はクリアのコーキングでしっかり押さえる。
クリアだと、余分な部分が目立ちにくいのでマスキングしなくても気にならない。
隅をしっかり押さえることでめくれない。
これが重要。
入居者さんに
「わあ、きれいになりました！」
と言われ嬉しくなる。
DIYは人に褒められると嬉しいし、正しい楽しみ方の一つだ(笑)
玄関のCFが一部剥がれている。
理由は、ドアの近くの部分が浮いて、次第に剥がれたようだ。
剥がれた部分はすり減ってなくなってゆく。
隅の仕上げが悪いとこうなる。
CFを剥がしてみた。
接着剤で貼ってあるが意外と簡単に剥がれる。
私は両面テープで貼るのが基本なので、これは業者の仕事だったというのがわかる。
両面テープでも、きちんと「継ぎ目」と「隅」を押さえればこんな風に剥げたりしない。
CFを剥がしたあと。手前が剥がしたCF
うまくCFが剥がれたので、そのCFを型紙にして新しいCFを切る。
マスキングテープで仮止めするとずれずに切れる。
ちょっとした工夫が作業を効率的にする。
DIYはこういう工夫ができるようになると、早く美しくできる。
床面のごみをとり、きれいにする。
切り取ったCFを玄関に敷いてみる。
位置が合うことを確認。
今回は防カビタイプのコーキングで貼ることにした。
CFに乗ったまま、半分くらいCFをめくる。
めくった部分の床にコーキングを塗る。
そのまま貼ってもいいが、ヘラである程度鳴らすと次の作業が楽だ。
塗った部分の床に静かにCFを載せ、隅がきちんと会うことを確認。
軽く押さえて、塗った側に乗り移る。
コーキングが付いていない部分のCFをめくり、コーキングを塗る。
そして、めくったCFを戻して軽く載せる。
隅が合うことを確認したら、全体を雑巾などで押さえていく。
隅の部分はクロス貼り用のローラーでしっかり押さえる。
ここがポイントだ。
隅がめくれないとはがれにくい。
CFの隅はクリアのコーキングでしっかり押さえる。
クリアだと、余分な部分が目立ちにくいのでマスキングしなくても気にならない。
隅をしっかり押さえることでめくれない。
これが重要。
入居者さんに
「わあ、きれいになりました！」
と言われ嬉しくなる。
DIYは人に褒められると嬉しいし、正しい楽しみ方の一つだ(笑)
地域再生では建物を改修することが多いと思う。
これをDIYでやることで多くのメリットが出てくる。
まずコスト削減だ。
私が大家になろうとしたとき、最初の問題が資金だった。
そこで、コスト削減のためにDIYをやった。
自分の時間はとられるが、費用は半分くらいになる。
費用が減るということは収支が良くなり、失敗のリスクを減らせる。
デメリットは、時間がかかること、仕上がりがプロに比べるとやや落ちることだろうか。
次のメリットは仲間ができることだ。
DIY体験会などを企画すれば参加者と仲良くなれる。
一緒に作業しながら話をして、いい情報が入ったり、ひらめきがあったりする。
この情報やひらめきで、企画がさらに素晴らしくなるチャンスがある。
楽しい思い出ができるし、素晴らしい友と出会えるかもしれない。
3つ目は体験会をすることで、宣伝になることだ。
その地域やプロジェクトに興味を持つ人が出てくるだろう。
そうすることで知名度がアップすれば、集客にも役立つ。
面白そうだな→行ってみよう→面白い。友達にも宣伝
という流れができるかもしれない。
体験会に来きてくれることで、飲食や宿泊で地域にお金が入る。
なによりも大きいのはDIYで愛着がわくことだ。
DIYで作ったものには愛着がわく。
もしかしたら
一緒にプロジェクトを進めよう
移住したい
そんな人が出てくるかもしれない。
これをDIYでやることで多くのメリットが出てくる。
まずコスト削減だ。
私が大家になろうとしたとき、最初の問題が資金だった。
そこで、コスト削減のためにDIYをやった。
自分の時間はとられるが、費用は半分くらいになる。
費用が減るということは収支が良くなり、失敗のリスクを減らせる。
デメリットは、時間がかかること、仕上がりがプロに比べるとやや落ちることだろうか。
次のメリットは仲間ができることだ。
DIY体験会などを企画すれば参加者と仲良くなれる。
一緒に作業しながら話をして、いい情報が入ったり、ひらめきがあったりする。
この情報やひらめきで、企画がさらに素晴らしくなるチャンスがある。
楽しい思い出ができるし、素晴らしい友と出会えるかもしれない。
3つ目は体験会をすることで、宣伝になることだ。
その地域やプロジェクトに興味を持つ人が出てくるだろう。
そうすることで知名度がアップすれば、集客にも役立つ。
面白そうだな→行ってみよう→面白い。友達にも宣伝
という流れができるかもしれない。
体験会に来きてくれることで、飲食や宿泊で地域にお金が入る。
なによりも大きいのはDIYで愛着がわくことだ。
DIYで作ったものには愛着がわく。
もしかしたら
一緒にプロジェクトを進めよう
移住したい
そんな人が出てくるかもしれない。