6月末に開催した高齢者向きアパート始め方の具体的セミナーin岡山
ご参加いただいた方が、セミナーで見つけた物件に買い付け成功。
ご縁があったので物件を見てきた。



物件は築古の3階建てRC。
セミナーでネット検索したこの物件は
もともとは会社の寮だったようだ。
セミナー終了後、不動産会社にアプローチ。
指値も通り、買い付け成功。
行動することは成功への第一歩だ。

全室天井裏までチェック。
雨漏りが多少あるが、壁のクラックや窓のそばからの漏水と推定された。
図面にはなかった新しい浴室があった。
そのままでも貸せそうな雰囲気の部屋もある。
駐車場が1台分しかないので、客付けに苦労したと思われる。
賃貸経営に嫌気がさして、全空になった時点で売却することにしたのかもしれない。

高齢者向きアパートは駐車場が少ないことの影響はあまりない。
なので、高齢者向きアパートとして問題はない。
しかし、現地を見ることは重要だ。
たしかに現況では駐車場は１台しか取れない。
しかし、面積的には５台くらい止められる余地がある。
プロパンを置く場所があり、その奥は木が植えられていた。
プロパンを置く場所を移設すれば、
木が生えている場所にアプローチが可能。
木を切って駐車場として使えそうなことが判明。

１階は高齢者
２、３階は普通の人に貸すことが可能になりそう。

ダメな原因を言い訳に諦めるのではなく
ダメな原因を解消する手法を考える。
DIY同様、問題を解決するためには
機能から考えることが大切だ。

娘夫婦と物件を見てきた。
売り土地だが古家のあるやつ。
こういうのは掘り出し物があったりする。

１件目は壁にクラックが多数。
地盤が悪いようで傾いていた。
２件目は傾きは少ないが、直すには結構手間。
崖の上で、再築するとなると擁壁にお金がかかる。

３件目は豪邸だ。
今回の最有力候補。

玄関ドアに鍵がない。
見た目スッキリ、豪邸の予感。
勝手口から入るようだ。

しかし、

雨漏りの可能性発見。
屋根はこんな感じ。

瓦は欠けて、ずれたりしている。


床下換気扇。
シロアリが居たのかもしれない。
作動していない換気扇は単なる蓋にしか過ぎない。
ますますシロアリの好む環境になっていると思う。

換気口が半分ふさがっている。
水が流れ込みやすいし、換気がうまくいかない。
こういう施工をしてしまう業者に頼んだのが間違い。

雨どいが詰まっていて、柱に水がかかる。
よく見ると白アリの食害。

豪邸なんだけど、基本がわかっていない。
床下の換気がうまくいかず、しかも水が入りやすい。
床下はシロアリの温床と見た。
柱は半分くらいが傾いていた。
土台が腐食して傾いているのかもしれない。

豪邸なんだけど、適当に建てられた感じ。
こういうのはどこで手を抜かれているか不安だ。

今回はいい物件がなかったけど
娘夫婦と人生についての会話ができて良かった。

コロ○のおかげで、外出もできず、暇な日々が続く。
暇なのにブログ更新しない怠惰な自分。
8月も残り僅かなので、ちょっと回想しながら書いてみる。

滞納者の返済
で書いた滞納者。
あれからもうすぐ半年。
きちんと1万円ずつ返済してくれる。
顔を合わせると深々と頭を下げてくれる。
この人の力になれて良かったと思う。

もし、あの時、「先生」に相談してたら
たぶん、訴訟して強制執行。
部屋はリフォームしなければならなかったと思う。
部屋のリフォームだけでも10万円はかかっただろう。
コロ○のせいで募集してもすぐには決まらないだろう。
滞納家賃はもらえず、退去のための費用と、次の入居までを考えると
１００万くらいの損失が出ただろう。
滞納者はホームレスとなって、私を逆恨みしてただろう。

滞納者の言い分を聞いて
お互い譲り合える部分は譲り合い
円満解決できてよかったとつくづく思う。
しかも、この部屋は満室保証が付いたようなもの。
愛ある大家と愛のわかる入居者さん。
素晴らしいねえ。

最近は暇で、なにも世の中の役に立ててないなあと思ってたけど
大家は不動産を通じて、社会貢献できてるねえ。
大家っていいねえ。
働かなくても社会貢献。
働かなくても年金以上のお金が入ってくるし。
いい入居者さんのおかげでほのぼのなれる。

ん？
もとは悪質滞納者だろって？
う～ん。
そうかもしれない。
だけど、その時は仕方なかったのだろうね。
人間ってそういう時もあるよね。
助け合って生きていきたいねえ。
愛って大事だねえ。

高齢者向きアパートの具体的な始め方についてのセミナー。
6月27日が岡山
7月9日が群馬
7月11日が池袋。
参加費2万円のセミナーだが、延べ16人のご参加。
おかげさまで、孫のランドセル代が手に入った。
ご参加の皆さんありがとうございました。

物件の探し方、見方、収支計算、企画書作成、介護事業者の探し方までをお話しし、
融資申し込みまでの具体的な方法をお伝えした。
16人中、11人が検討してみたい物件を見つけた。
手応えあったなあと思っていたら
参加いただいた皆さんからメッセージいただいた。

その一部をご紹介したい。
・少人数で実践的な学びができた。参加者間で議論ができたのもよかった
・もう少し時間的余裕があると更に深く学べるかも。2日間に分けるとか。
・セミナー受講して行動力があがりました。
・個別で具体的なアドバイスが頂けたことがよかったです。
・実地指導が充実していた。
・本当に参加してよかった、というのが素直な感想です。
・物件の探し方から企画書まで見てもらえ、進め方の詳細や注意点の説明が良かった。
・少人数で、質問もたくさんできて非常に良かった。
・とても興味深く、全部はできなくてもやれるところからどんどん実践していきたいと思いました。
・本だけではわからない部分が知れてとても良かったです。
・収支、見込み客、企画書まで完成して融資相談に行けるところまでの実践重視のセミナーは、とても価値がある。物件調査の細かなポイントもとても参考になる。あとは「行動あるのみ」までのお膳立てがそろっている他にはない勉強会でした。

価値を認めていただき嬉しかった。
ん？
自慢してるの？
う～ん。
そうかもしれない。

チャンスがあればまたやりたいと思う。

年金は60才になったら受給額は減るが貰うことは可能。
人によって違うが7５才より早く死ねば、繰り上げがお得だったりする。
私は繰り上げを選んだ。
長生きしそうにないから(笑)

だけど、長生きしても繰り上げの方がお得な気がする。
それが不動産賃貸、大家になるということだ。
実際に売りに出ている物件で考えてみよう。
北九州市八幡東区 420万円 15.71％ 区分マンション
https://www.kenbiya.com/pp1/f/fukuoka/kitakyushu-shi/5/re_2381392orz/
表面利回り１５％は、割とある話だ。

購入諸費用が８％とすると総額で４６０万円弱。
オーナーチェンジなので買ったその日から家賃が入る。
しかも、ファミリータイプは入居期間が長いので安定収入が期待できる。
月額家賃５．５万円。
空室や修繕などののロスを考えても、5万円程度が毎月入るとみられる。
経費として、管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険料がかかる。
それらを月割りにすると２万円弱だろう。
差し引き３万円が手元に残る。
年金が月額１０万円とすると、家賃を含めた月の収入は１３万円。
購入にかかる全額４６０万円は、金利を考慮しなければ３年で返済できる。
４年目からは月に１３万円が丸々残る（金利を考慮していないので）
６３才になって、同じような物件を買えば６６才には年金以外の収入が６万円になる。
これを繰り返せば、余裕で年金減額分を補填できそう。

で、この方式のいいところは
子供に引き継げるということ。
死んだ後も、子供に収入を残すことができる。

もちろん、賃貸にはリスクがある。
退去もあるだろうし、滞納もあるだろう。孤独死もあるかもしれない。
それは自己責任なのは間違いない。
しかし、ファミリータイプは比較的こういう問題が少ないだろう。
築４０年のマンションなので大規模修繕も終わり、それを考慮した積立金になっているはず。
普通の管理組合なら、一時金や、大幅な積立金アップはないだろう。
おそらく、堅実な安定収入になる。

年金繰り上げ受給。
自己責任だけど、繰り上げ受給で大家になる。
そこには豊かな老後があるかもしれない。