24日、津田沼でDIY体験会をしてきた。
今回は現状把握と今後の進め方についてレクチャーしてきた。

屋根裏を確認し、雨漏りはなさそうだというのが判明。
床下の確認で、シロアリの食害跡を発見。
床下の湿気が多かったので、その原因を調査。
その結果、雨水の排水が悪いことと、下水のマスが破損しているのを発見。
これらを改善することで床下の湿気も改善できそう。

自分なら、これからどうするか考えてみた。
大きな傾きはないものの、床は湿気とシロアリで壊滅状態。
まずは、床下の湿気対策。
破損した下水桝を修理し、漏水を止める。
トイの排水を確保し、雨水が敷地外に流れるようにする。
建物の周りはコンクリートを打って雨水対策と、雑草対策をする。

湿気対策をしたら、次は給排水管。
すべての排水管の状況を確認し、必要に応じて補修。
給水管は赤水が出るのでこの際交換したい。
併せて給湯管も設置する。
次は床の全面張替え。
根太が細くて間隔があいているので、これを改善。
その上に合板を張る。
床を更新することで、以降の作業が安全に効率よくできる。
床板を張る前に防蟻の検討をする。
床下にも断熱材を入れたい。
また、床下収納を作って将来の点検に備えたい。
ただし、仕上げは天井と壁ができてから行う。

次に、電気配線を見直す。
エアコンやIHコンロを設置するなら容量アップが必要だ。
コンセントも増設しておきたい。
モニターフォンの配線も確保したい。

床ができたら天井だ。
現行では断熱材が入ってないので、断熱材を入れたい。
天井は石膏ボードにして耐火性能を確保したうえでクロス仕上げ。
ダウンライトを設置するなら仕上げ前に配線をしておく。

壁は電気工事をした後で、石膏ボードを張ってクロス仕上げ。
外部に接する壁は断熱材を入れたい。
また、2重窓も検討したい。
エアコンを設置する場所は合板で補強する。

風呂はバランス窯なので、バスタブとともに交換したい。
せっかくなのでユニットバスにしたい。

流しは、安価な公団タイプにするか、システムキッチンにするかを考える。
悩ましいなら既存の流しをとりあえず使う。
流しの交換は後からでも可能だから。

トイレは、天井、壁、床をきれいにする。
便器は3万円程度で交換できるので、この際節水型に交換したい。
便器を撤去すれば、室内の作業も楽にできるからだ。

まずは室内を住める状態にする。
それから外壁だ。
外壁は防水シートを張って樹脂サイディングを張る。
予算があれば玄関ドア、勝手口のドアも更新したい。

そんな感じかな。
他人の物件でも、妄想は楽しめるなあ(笑)

6月末に開催した高齢者向きアパート始め方の具体的セミナーin岡山
ご参加いただいた方が、セミナーで見つけた物件に買い付け成功。
ご縁があったので物件を見てきた。



物件は築古の3階建てRC。
セミナーでネット検索したこの物件は
もともとは会社の寮だったようだ。
セミナー終了後、不動産会社にアプローチ。
指値も通り、買い付け成功。
行動することは成功への第一歩だ。

全室天井裏までチェック。
雨漏りが多少あるが、壁のクラックや窓のそばからの漏水と推定された。
図面にはなかった新しい浴室があった。
そのままでも貸せそうな雰囲気の部屋もある。
駐車場が1台分しかないので、客付けに苦労したと思われる。
賃貸経営に嫌気がさして、全空になった時点で売却することにしたのかもしれない。

高齢者向きアパートは駐車場が少ないことの影響はあまりない。
なので、高齢者向きアパートとして問題はない。
しかし、現地を見ることは重要だ。
たしかに現況では駐車場は１台しか取れない。
しかし、面積的には５台くらい止められる余地がある。
プロパンを置く場所があり、その奥は木が植えられていた。
プロパンを置く場所を移設すれば、
木が生えている場所にアプローチが可能。
木を切って駐車場として使えそうなことが判明。

１階は高齢者
２、３階は普通の人に貸すことが可能になりそう。

ダメな原因を言い訳に諦めるのではなく
ダメな原因を解消する手法を考える。
DIY同様、問題を解決するためには
機能から考えることが大切だ。

9月１３日に投稿した　DIYレクチャー付き物件。
健美家コラムにもアップしました。

詳細を知りたいというリクエストをいただいたので
ちょっとご説明。
賃貸募集はこちらに詳しく載っています。
https://suumo.jp/chintai/jnc_000067207228/?bc=100244540713

賃貸で募集中ですが
これから大家になりたい。
DIYで物件を作っていきたい
そういう人がいらっしゃれば

一緒にDIYしながら
区分所有をDIYで賃貸して、リスクを最小限にして大家になった
という、私のノウハウもお伝えできるかなと考えています。
売買の詳細はこちら
https://www.kenbiya.com/pp1/f/fukuoka/kitakyushu-shi/2/re_2471417nmm/

こちらのコラムもご参考にしていただければと思います。
https://www.kenbiya.com/ar/cl/akao/37.html

10月12日現在、問い合わせは3件ですが、まだ申し込みには至っていません。
エレベーターなし5階はなかなか決まりにくいです。
しかし、決まると長期ご入居につながる。
私はそう考えています。

娘夫婦と物件を見てきた。
売り土地だが古家のあるやつ。
こういうのは掘り出し物があったりする。

１件目は壁にクラックが多数。
地盤が悪いようで傾いていた。
２件目は傾きは少ないが、直すには結構手間。
崖の上で、再築するとなると擁壁にお金がかかる。

３件目は豪邸だ。
今回の最有力候補。

玄関ドアに鍵がない。
見た目スッキリ、豪邸の予感。
勝手口から入るようだ。

しかし、

雨漏りの可能性発見。
屋根はこんな感じ。

瓦は欠けて、ずれたりしている。


床下換気扇。
シロアリが居たのかもしれない。
作動していない換気扇は単なる蓋にしか過ぎない。
ますますシロアリの好む環境になっていると思う。

換気口が半分ふさがっている。
水が流れ込みやすいし、換気がうまくいかない。
こういう施工をしてしまう業者に頼んだのが間違い。

雨どいが詰まっていて、柱に水がかかる。
よく見ると白アリの食害。

豪邸なんだけど、基本がわかっていない。
床下の換気がうまくいかず、しかも水が入りやすい。
床下はシロアリの温床と見た。
柱は半分くらいが傾いていた。
土台が腐食して傾いているのかもしれない。

豪邸なんだけど、適当に建てられた感じ。
こういうのはどこで手を抜かれているか不安だ。

今回はいい物件がなかったけど
娘夫婦と人生についての会話ができて良かった。

トイレのタンク内のオーバーフロー管が折れた。
オーバーフロー管はタンク内の水が溢れそうになった時に水を排出するもの。
普段は出番がない。
今回、フロートバルブ（タンクの水を出したり止めたりするもの）交換のときに折れてしまった。
タンクの水は流れ放題。
まあ、２６年も使えば部材も劣化するから仕方ない。
新品を買ってきて交換しようと考えた。

大きな穴の左側の丸い部分に管が立つのだが、これが折れてしまった。

タンクを外し、オーバーフロー管を外そうとする。
しかし、白いナットが固くて外れない。


さあ、どうするか。

こういう時は機能から考える。
固くて外れない。
専門の道具があればそれを使う。
そんなものは持ってないので工夫する。
ナットは樹脂だ。
無理にやると壊れてしまう。
じゃあ、柔らかく力をかけるには？
・ナットに力をかけやすくすればいい
・弱い力でも回るように径を大きくすればいい。
手っ取り早いのが雑巾などでナットを掴むこと。
今回、私が使ったのはガムテープ。

これで外せた。

しかし、新しい部品が近所のホームセンターになかった。
じゃあ、どうする。
こっちは接着剤で接着。
だけど、折れたところをぴったり合わさなければ強度が出ない
破断面をきっちり合わせるのは結構大変。
で、考えた。
あらかじめ位置合わせをして
ずれにくくして接着剤を付ける。

ここで考えたのがマスキングテープ。
あらかじめ破断面を合わせて、マスキングテープでずれないように止める。
写真ではちょうど管の裏側の見えない部分に貼った。
幅の広いマスキングテープがずれにくくていい。

写真では管の裏側になる。
普段は力のかからないところなので、接着剤でもなんとかなりそう。
念のため、接着後にコーキングした。

100円の接着剤で元通りに。


問題にぶつかった時
機能から考え解決してゆく。
そういうDIYは楽しい。
そして解決した時は嬉しい。

そして、ひとりつぶやく。
私にできないDIYはない。

そんな私の考え方を書いた
「DIYの楽しみ方」
是非お読みください